<点击下载> 美国三大养老地产REITs运营管理模式分析
作者:   来源:   2016-07-15

  美国REITs型投资商两种主流模式下各创新招
 
  不同的REITs型投资商有着各自的投资经营战略,但总的来说,REITs型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡,但无论采用哪种模式,稳定收益下的低成本长期资金都是REITs存在的根本。
  美国养老地产的主流投资商是REITs。养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代,大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处,其中,80-90%的物业都是自有的,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上,但员工却只有一两百人,属于典型的资本密集型企业。
  REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业,一是净出租模式,二是委托经营模式。在净出租模式下,REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用(养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%,根据CPI指数向上调整),而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此,在净出租模式下,REITs公司的毛利润率很高,净租金收益/毛租金收益可达80%以上,而且几乎不承担任何经营风险,业绩也较少受到金融危机的影响(除非租户破产);与之相对,租户(运营商)获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。
  在委托经营模式下,REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费,但不承担经营亏损的风险,也不获取剩余收益;所有的经营收入都归REITs公司所有(美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元,是租金收入的3-4倍),所有的经营成本也由REITs公司负担,相应的,REITs公司获取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。
  由于净出租模式下,REITs公司的风险最低、收益最稳定,所以,为降低资金成本,传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营,少部分物业采用委托经营模式运营。结果,即使是在金融海啸背景下,多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益,从而打通了周期低谷中的融资通道。
  “切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司,凭借收益的稳定性,为养老地产市场提供了低成本的长期资金。有鉴于此,我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持,也必须切割出稳定收益的部分,以满足保守型长期投资人的需求。

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