<点击下载> 聂梅生:房地产要与金融和互联网结合才能走出弱平衡
作者:   来源:   2015-08-28
【摘要】在《21世纪经济报道》举办的“博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会”上,全联房地产商会创会会长聂梅生女士作了主题演讲。聂会长认为,当前的房地产行业要想实现在弱平衡下的创新发展,必须与金融和互联网相结合,并用好社区服务与养老地产这两个抓手。
 
聂梅生教授1962年毕业于清华大学,曾任建设部科学技术司司长、建设部科学技术委员会副主任、博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。2011年起出任清华校友总会房地产行业协会会长。2015年担任全经联创业导师,为全经联孵化器的创业者和创新项目提供指导。
 
当前我们处在一个剧变的时代,中国的经济已经进入了一个深度的结构调整期,在这个期间提升版本,同时换挡,给大家提出了很多挑战,应该说拉动经济的三驾马车在转化负荷,互联网经济改变了游戏的规则,金融、互联网和科技挟持了这一轮结构调整和格局,那么在当前经济形势之下房地产会是怎样的呢?
 
投资下降了,消费要顶上去
 
 
宏观经济在2015年有一个比较大的变化,城镇居民人均收入增幅超过了GDP,而经济结构调整和房地产密切相关的就是投资占比下降。今年的GDP增长可能在7%和7.5%之间,在整个经济形势之下,房地产的投资占比6月份到了5.7%,可以说是相当低了,整个城镇固定资产占比是2.5%。这是一个常态,实际上对整个房地产投资形成了下拉作用,下拉幅度达到了12.5%。
 
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资料来源:国家统计局网站
 
对比各个国家的情况,可以看到,美国、德国、日本的最终消费在2013年都在70%到80%之间,可以说相当高,消费占GDP的比例则达到70%-80%,中国的消费占比则在50%左右。这个空间就是一个换挡空间,当投资下降时,消费一定要顶上去,否则经济没有办法维持7%的增长。
当然,投资仍然很重要,不能下降得太厉害。要说经济的新常态,或者是房地产的正常思维就是这样,必须考虑保证中国的经济增长达到7%。GDP增长在7%左右的时候,如果要靠投资拉动,我们现在只有百分之五点几的增速,怎么拉得上去?但是消费有很大的增长空间,可以在从50%到70%这样一个占比的空间里辗转腾挪。因此,需要从这个角度去考虑问题,转型更加重要。这是第二个背景。
第三个背景是,中国家庭收入的结构快速发生了变化,我们进入小康,甚至进入中等富裕国家之后,整个家庭收入的结构变化很快,富裕阶层和中等收入阶层占比增加。同时,人口结构在这个时期也发生了变化,住房刚需甚至改善性居住需求对经济的拉动和对家庭支出的拉动与现在是不一样的,我们必须看到2020年、2030年中国的情况。
 
中国2005-2014年人口年龄结构变化
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资料来源:国家统计局网站
 
我们现在人口结构的情况和日本2020年的情况是差不多的,仅医药这一项对于GDP的拉动就已经达到了6%左右,老年人口结构的变化会改变医药消费。最近国家出了一大批政策支持养老产业,支持养生、旅游产业,因为它在GDP当中的贡献比重占非常大的比例,也就是说老年人的消费会占到非常大的比例。
今年人均收入的涨幅大大高于房价的涨幅,后者的涨幅到了3.3%,到年底大概到5%-6%。我估计会低于GDP的年增长。消费成为未来中国经济增长的动力。在这种情况下,房地产要与金融和互联网紧密结合,这样才能走出弱平衡。
 
房地产企业要转变思想,服务到人
 
以前我国的发展是以投资作为主导,或者是以工业作为主导的趋势,消费是第三驾马车,由服务业主导。房地产产业链面对的都是企业,而服务业面对的是人,房地产转到服务业为主导的思路是比较困难的。现在很多房地产企业都在讲服务、讲O2O,说到底是服务人群的,满足人的需求,如果做不好这一点,在线上打下的基础都会付诸东流。
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所以我们要转变这样的思想,最终将企业转变到服务业,服务到人,这才是最基本的。我们做了两件事情去打破弱平衡,目前已经进入到实践阶段。第一就是社区服务,进入到由政府的最低层管理组织者——社区居民委员会,开发企业自管物业。全国的开发企业当中自有物业、会所、社区服务的企业有几千上万个,这部分与国家重点支持的社区养老、居家养老紧密结合。国家出台了很多力度很大的支持性政策,我们往往在政策外,为什么不去申请民营非企业组织,去享受国家的政策呢?
植入社区养老中心,通过与O2O、互联网金融结合,通过延伸终端服务,进入服务业,盘活房地产开发商手里多年的睡眠资产,利国利民,也符合中国的发展方向。
第二件事情,很多开发商已经开始做,叫作养老地产,这件事情大概做了三五年了,这是非常非常困难的一件事情,因为我觉得还是思路有问题,所以第二件事情叫作机构养老。这件事情从商会(全联房地产商会)来讲,可能提前做了5年,从2009年就开始做标准,到现在已经进入了示范阶段,我们第二个抓手已经起步,而且起步阶段得到了国家的支持,得到了国家的政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游绿色建筑的支持,现在已经开始有了自己的示范工程和基金,已经开始走下去了。
这两件事情是我们在转型当中的一个姿态,也是一个实践。
 
实操抓手:社区服务+社区养老,互联网+养老
 
在实际操作层面,我们也有两个抓手,第一是社区服务与社区养老相结合,在提供社区服务的基础上,在我们自己的平台上拓展O2O的增值型服务,和互联网企业紧密合作。第二是互联网+在养老产业当中应用试点,“清朋华友”是一个学院式养老的项目,它以服务作为核心价值,以轻资产运营打造项目的软实力,引入双零要素,一个是土地成本趋近于零,一个是融资成本趋近于零,同时建造成本和运营成本达到最低,性价比达到最高。
“清朋华友”的操作模式就是用平台操作,是互联网+的模式。学院式养老需要一个校友平台,各个学校毕业留校的、65-85岁的校友大量存在,他们需要一个平台。我们利用互联网、互联网金融组织了一个双重的众筹,包括海外资金、绿色服务等多渠道支持平台。我们已经在北京建了一个旗舰店,这个会所是商会机构养老的孵化器。
在我们的老年大学、书院里,经常有国内知名的教授讲课,形成了针对学院式养老的客户群,可以大量引入国际上的云医疗、全程健康管理系统。我们把老人的健康交给医院,自己做大数据,有全科医生、绿色通道,甚至可以和国际上的专家进行视频会诊,把优质的医疗资源共享。现有的渠道资源已经“触网”“触金”了,我们有绿色建筑工业化和社区O2O,有不动产基金,甚至在国外投资的,也有很多资源陆续加入,比如食品配送。
全国有上千万退休的学者和教师,这群人比较愿意接受机构养老,不会因为自己住在养老机构而觉得没面子,这些人很多是空巢家庭,由于其知识结构造成了他可以接受机构养老,我们知道他们需要什么。“清朋华友”的旗舰店有5栋高层,每栋300户,一共1500户,下一步推进的时候,我们也不需要做这么大,最适合的机构式养老在国外大概是300-500户,这是一个机构可以管的。
我们希望每年打造5个,今年报名的就不止5个了,可以看出机构养老对于房地产开发企业盘活资产、转型利用国家政策是有帮助的。我们现在把这两个项目放在一起,以机构养老为中心,辐射社区养老,在房地产行业转型和重构当中,社区养老和社区服务会天然走到一起,也一定会天然发挥作用。总之,在投资当中拉动GDP,在消费中仍然拉动GDP。
 
(来源:全经联)
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