存量资产盘活带来轻资产运营模式新路径

　　存量资产转型方向很多，去年以来，目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。

　　(一)工业用地改造养老项目：重庆中梁镇的“政府建设+村集体运营”模式

　　重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。

　　在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为我国政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

　　(二)公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”模式

　　天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

　　项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

　　(三)社区商业用地改造养老项目：首开寸草“合作共建”模式

　　首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

　　首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由寸草春晖养老院进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

　　该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造与运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

　　(四)宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓展”模式

　　浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

　　禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便，对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，陈设布置都很简单。

　　存量盘活实施建议

　　第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。

　　第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。

　　第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。

　　第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。

　　第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。