“幼有所依，老有所养”是社会和谐发展最基本的蓝图。随着我国的出生率不断降低，老龄化不断严重，未来的养老问题可能成为社会需要极大关注的方面。而养老行业很重要的板块——养老地产似乎也进入许多地产大鳄转型的着眼方向。但是大体来看，养老地产还是处于不太成熟的阶段，一个很尴尬的局面便是“能实现养老的人未老，急需养老的没钱”。那么中国养老地产如何实现最终目的：老有所养且投有所收呢?

　　其实当前政策环境对养老地产发展极为有利。有统计显示，截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就达到了20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。

　　有关人士认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，从政策环境上看整体利好。国家通过《关于加快发展养老服务业的若干意见》来动员社会力量参与养老产业，鼓励养老行业的产业化、创新化发展，鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。

　　传统房地产开发模式是销售导向型模式，销售是整个房地产开发的核心环节，所有其他的环节都是围绕销售展开。而养老地产的核心环节是“服务”，养老是一套涉及门类多、分工细致复杂、体验感强的特殊服务门类，甚至不同的年龄段老人的养老需求都是不尽相同的，这类服务产业的特点是专业性强、资金回报周期长。

　　房地产销售本身追求的是高周转和高利润，而养老产业追求的是长期细致的服务，并且在政策的限制下，养老地产不能进入市场销售，大量资金沉淀也与传统房地产行业相冲突。

　　所以目前来看，虽然有为数不少的房地产企业已经或者准备进入养老地产市场，但是他们很难成为市场的主流，因为房企无法真正把精力集中到养老领域。

　　在养老地产领域，除了地产商，还有其他四大投资主体:

　　首先是外资，养老产业在海外已经是成熟的市场，外资拥有丰富的运营经验，对产业的发展模式驾轻就熟，中国庞大的市场对于他们来说吸引力十足;

　　接着是本土的养老运营商，虽然起步晚，但是发展速度很快，又是轻资产运营，输出服务，缺点是财力、品牌影响力仍然欠缺，不能成为决定性力量;

　　然后是政府和国企，国家队在养老地产领域非常活跃，但是介入的主要还是公益养老，市场化养老的涉水不深;

　　最后是保险业，保险行业和养老产业的契合度很高，目前国内已经有8家主流保险企业进入养老地产产业，保险企业资金规模巨大，进入保险产业后的盈利模式成熟，是目前全部养老行业中最重要的玩家。可以说，五大投资主体以险资为首，其他四方相辅相成，未来我们还可能在同一个养老项目的开发中同时看到五大主体的出现。

　　真正的养老地产模式只有两种：

　　1、社区养老。

　　社区养老，简单的用一句话给它做定义，是指集成养老系统的嵌入或者输入。根据目前绝大多数老年人居住的社区情况来看，现阶段社区养老要如何做调整?

　　(1)完善适老设施

　　老人一般最为恋根，生活最久的地方最为眷恋。但是一般的家中都是居家设施，不会有专门供给老人生活方便的设施。假如老年人现在不能独立行走了需要坐轮椅，家里门可能就不够宽度来让老人经过。老年人需要推着轮椅在家里到处走走，错层和楼梯就更为不方便。老人发生不测需要进行呼救也没有合适的紧急呼救设施。所以这些都需要养老地产在住宅这方面从老人的角度出发，既可以保持原本的生活气息，又有服务于特殊情况的适老设施。

　　(2)植入软性系统

　　目前大部分的儿女都不可能有全部时间用于照顾老人，这时候就肯定需要他们进行专业的照顾。如果老人在家里没有在病房的情况之下，如果不能你就需要引入一个机构给你输入专业服务人员，把那些专业的、利落的，精通掌握护理技术职业道德、职业态度的专业人员输入到家里，你支付服务费他帮你照顾老人。

　　(3)建立完整的养老保障体系

　　老龄化的智能设施、智慧设施这些，一整套构成了养老的保障、便利和舒适感。当一个家对于养老有所需求时，这些都能集成镶嵌植入住宅。所以这些未来的展望就是有能够整合各种智能智慧设施、人工智能、改造的工程以及人才和服务标准的输出的巨型服务公司，将可以联合养老地产一起提供最完善的养老服务体系。

　　2、养老社区。

　　我们今天核心谈的是养老社区。养老社区怎么定义呢?用一句话概括就是专业集成的社区形态，集中式养老，意思是整个社区就是为老年人养老而建造的。这与社区养老不同，社区养老是把系统植入到你们家改造，这个是直接量身定制，整个社区都是老人，集中式养老，专业定制，这一种就是房地产商的重头戏。

　　我们都知道，在中国基本上大量的平台服务型行业都被房地产商所占据，到目前为止中国养老板块的事业半壁江山以上是由房地产开发公司在前面操作。原因在于它盖了养老设施，养老这个板块最大的投入肯定还是不动产，很少有哪个行业的投入它会超过不动产的占据成本。

　　养老社区起来以后，这些养老地产商率先承担了对养老事业的整合和探索，所以我们今天重点谈养老社区。那么，养老社区应该面对哪些维度做建设才能形成一个成功的生态呢?

　　(1)软硬件生态的建构

　　想一想，如果养老设施在一开始就进入到量身定制的日程上，它能出现多少很好的便利的保障。比方说老年人不论是晴天的暴晒还是阴天的下雨，都不能够让他变得无处藏身，都可以到室外活动，所以整个社区都要做到一整天下雨他都可以到处去游走而不被淋到，你看关怀，你这个需要涉及到吧。老年人可以坐着轮椅畅通无阻在整个社区里，所以进楼的连廊、出入的系统、电梯所有的这些通道都需要有担架和轮椅的通畅性，普通的小区通常都不会考虑这些。

　　另外，房子窗户的设计都要为老人量身定制。比方说老年人可能不喜欢落地窗，会晕高，没有安全感。但如果窗户太高他坐在轮椅上看不出去又憋的慌，所以窗户的高度就应该按照他坐轮椅时的那个高度来设计，正常情况下都不会有这么细微的考量，所以你需要人文的关怀、人性的关切，你需要非常夸张的去注重点点滴滴的营造。

　　(2)营造轻松愉快的文化氛围

　　硬件有了以后得有文化氛围，硬件你看你的适老设施、硬件、护理都有了，他得有个心情，他希望的是开放、轻松、不说教。因为现在说教太多了，老年人跟小孩子说教，现在反过来了是养老事业、养老组织和年轻人对老年人进行说教。不要搞说教了，如果真的有那个本事去学习，真的有那个上进心，年轻的时候什么事都搞定了，不用等到一把年纪来这里养老的时候还一本正经的在那说教，还要让他一天读八本书，还要让他去搞那种道德节操，一天到晚搞这个东西，你就让他放松一点，他想找老伴你就给他供应老伴，你就让他去找。他想谈恋爱你就让他谈恋爱，他不结婚也可以，对不对。他想娱乐你就让他娱乐，只要合乎礼就可以了，你不应该营造教条的氛围。