随着国家和地方的养老产业扶持政策频频发布，养老服务市场的巨大需求为养老地产的开发提供了广阔的市场空间。但整体上看，我国的养老地产仍未成气候。究其原因：一是没有成熟的养老地产模式可供借鉴，养老地产投资风险大，开发商不敢轻易介入；二是当前的政策法规和金融政策还不够完善，从而限制了国内的房企、保险公司、专业养老运营机构大举进军养老地产。为此，笔者整理出几种可行的养老地产模式和相应的对策建议。

 

 

　　依托社区配建各类老年住宅产品。健康老年人帮助子女照顾孙辈，为避免产生矛盾摩擦，更愿意选择分开但邻近居住。可参考日本港北新城的模式，在同一小区中配建一些适合两代人就近居住的产品，如老少户住宅、老年人专用住宅等，并在住宅中配建专用扶手、无障碍设施等适老化设计，户型面积以60平方米以内的一居或两居的小户型为主，配建的养老住宅产品可分为出租或出售两种。

　　插建老年服务设施，完善居家养老服务站。利用城市中心老旧社区之间零散地块插建老年服务设施或改建旧有建筑物，使其成为居家养老服务站，是一种较为有效的开发模式。此类老年服务设施或居家养老服务站除了部分居住功能外，还可配置公共餐厅、社区医院、老年活动中心等，以方便为周边社区老年人提供送餐、洗浴、护理等服务，其投资规模相对较小，便于复制和实现连锁经营。

　　与旅游地产结合开发的模式。老年人旅游成为提升生活质量和品质的重要选择，开发与旅游养生产业相结合的养老地产也是一种很好的模式。这些旅游养老地产项目最好是位于城市周边的交通便捷地带，可租可卖，适合老年人“候鸟养老”或短暂度假。在产品设计上，要注重功能的灵活性，除了满足老年人长期疗养的需求外，闲时还可提高产品的使用效率，将其作为宾馆客房之类，增加收益以弥补养老住宅的日常开支。

　　结合医疗、教育机构的开发模式。养老项目可以通过与医疗卫生机构的合作或自行建设医疗机构，在为老年人提供优质养老服务的同时，实现养老、医疗、护理、康复等一体化服务，引进优质的医疗资源作为核心竞争力。

　　此外，类似于日本的幸朋苑老人院模式或美国的与大学等教育设施相结合的养老社区也能较好地满足老年群体的需求。幼儿园与养老机构一起配建，既可以促进老年人的身心健康，又可以节约建造成本，满足社区养老的服务需求，实现资源共享。老年人通过学习丰富多彩的课程，可以更好地实现自我价值。上述养老地产模式在硬件设施以外,还能调动各种资源，满足老年人的精神需求和价值需求，从而提高了养老地产的竞争力。

 

 

　　制订养老地产发展规划。从目前的情况看，由于城市发展、土地供应、建设规范和标准滞后等原因，国内的养老住宅大部分选址在交通不便的郊区，其设计和施工很多时候都不符合相关标准，且大多配套服务设施不全，由此给老年人生活带来诸多不便。

　　养老地产作为国民经济的重要组成部分，政府应对此进行科学规划和布局，使其健康发展。各地政府在编制国民经济发展“十三五”规划时，应把养老地产发展规划与城乡建设总体规划相结合，引导房地产企业进行市场转型和服务升级。

　　完善养老地产扶持政策。自2013年9月国务院《关于推进养老服务业发展的若干意见》发布以来，各地纷纷出台加快发展养老服务业的实施意见，将对开发养老地产提供支持；但从目前各地政府在开发养老地产的土地供应、税费优惠、银行融资等方面的政策扶持力度仍然不够，相关部门在政策的具体执行中存在认识差异和执行力不够等现象，难以将政策落实到位，各行业、各部门具体的优惠、扶持政策还须进一步完善。

　　规范老年住宅行业标准。与普通住宅地产相比，老年住宅在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。政府要通过鼓励措施，使养老地产像学校和医院一样，成为兼备商业属性和公益属性的公共产品，要尽量选择医疗、交通、购物等设施相对完善的地区作为养老地产用地，并按照专项规划要求，将土地指标落实到空间布局上，积极盘活存量，合理确定建设项目用地规模。在加快土地供应的同时，制定建筑设计、养老服务等相关的优惠政策和规范、标准，明确标准化、专业化的服务内容，真正将服务理念植入养老地产项目之中。通过各方面的政策引导、支持，促进养老地产行业的标准化，从而引导市场走向成熟、规范，为老年人提供更完善的产品。

　　培育发展养老服务产业链。养老地产的核心是专业的服务和产业链。政府应引导和支持社会力量参与投资养老服务产业，培育发展一批专业化、品牌化的社会养老服务组织；充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，适应不同收入群体，逐步打造多层次的养老服务体系；统筹规划培育发展产业基地，积极研发养老地产相关的服务产品，形成养老服务、医疗研究、教育培训、文化娱乐等一条龙产业结构，全面满足老年人的多种需求。