由中国老龄事业发展基金会创建、国内首只养老地产基金—兴业养老基金近日正式成立。据悉，兴业养老基金将专门投资“出租物业给老年人”的养老地产项目，拟在黑龙江、广东等省份投建300个养老地产项目。

夕阳事业，朝阳产业。随着老龄人口的增多，包括“养老地产”在内的老年服务产业，开始受到有关资金的特别关注。业内人士就此提醒，投资开发“养老地产”应改变早前“一卖了之”的开发模式，紧密结合养老服务，放眼长效投资收益，努力实现养老事业领域的“社会效益与经济效益”双丰收。

 

记者从政府公开资料了解到，我省自2005年进入人口老龄化社会以来，老年人口逐年增加，2013年底我省60周岁以上老年人口已达586.5万，到2020年将超过700万；但是，与之相对应的养老服务业却仍然处于起步阶段，全省养老床位仅17万张，其中民办养老机构床位仅2万余张，城乡居家养老服务站点不足2000个，存在养老服务和产品供给不足、结构不合理、质量不高、社会力量参与不充分、扶持政策不健全等等问题。

位于南昌市新建县的“中华情”老年公寓，是我省养老居住服务示范点，曾获得“全国爱老敬老先进单位”、“全国百家杰出养老服务机构”等荣誉，“中华情”老年公寓创办人章国兴先生，由此也被推选为江西省养老行业协会会长。该养老公寓投资近亿元，建有居住公寓、公共食堂、老年会所、医院保健等设施，拥有1700余张养老床位。

据“中华情”老年公寓副总经理郭玉远介绍，目前该老年公寓已有1000余位老年人入住。其中，大多数在65岁至85岁之间，90岁以上的逾70人，年龄最大者达102岁；入住对象大部分为省城老年人，另外还有一些来自浙江、上海、北京的异地老年人，其中有3位来自台湾的老人。在这里居住的老年人，大多都有退休工资，其中还有60多位享受过厅级待遇的老干部。

能够吸引省内外众多老年人的这一项目，其收益如何呢？郭玉远坦陈，即使像他们创建了“中华情”养老市场品牌，现在的运营效益还是不尽如人意，收益只能维持正常运营，若算进近亿元的投资成本，迄今仍然是亏本。他明确表示，投资养老服务业，实践证明风险高、效益低、周期长。因此，投资养老服务业的企业家，要有较强的公益事业心与责任感。

 

随着我国进入老年社会，老年人居住生活开始受到各界关心关注。中国老龄事业发展基金会，为了助推养老居住服务水平的提升，于近日组建了“兴业养老基金”，将长期投资“出租于老年人居住”的养老地产项目。因其专著于投资真正的养老地产项目，被业界称为是国内首只“养老地产基金”。该基金将通过国开行贷款及公开募集资金，计划在全国陆续投建300个养老地产项目。

尽管养老服务业现在收益较低，但随着我国老年人口的增激，市场需求会逐日放大，政府也一定会出台一系列扶持政策，因此，着眼于抢抓先机的长线投资机构资金，还是十分看好养老产业。有数据显示，我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家，预计到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年老年人口总数将超过4亿，届时每三个人中就有一位老年人。老年人占比增加，自然催生了包括“养老地产”在内的养老产业，成为资金关注的“银发经济”市场。

我国迈入老年人社会阶段后，各级政府开始对养老事业给予重视。国务院于去年出台了《加快发展养老服务业的若干意见》；江西省政府也于今年5月份出台《关于加快发展养老服务业的实施意见》，并制定了目标任务与落实计划。在我省《实施意见》中的“第七条”特别提到，要发挥江西的山水、温泉及生态优势，发展养老公寓和老年休闲旅游业，并提出“依托庐山、井冈山、武功山、庐山西海、仙女湖、陡水湖等山水资源，发展避暑休闲养老；依托温汤、星子、安远、寻乌、安福等温泉资源，发展温泉养生养老；依托婺源、瑶里、上清、渼陂等名镇名村资源，发展田园劳动观光养老；依托梅岭、靖安、武宁、资溪、崇义等地森林资源，发展生态养老”。

看到政府对养老产业如此重视，开发“中华情”老年公寓收益暂不明显的伟涵集团（香港）有限公司，目前又在共青城、湾里等地筹建养老公寓新项目，并与资溪洽谈筹建全国智慧养老基地新项目。郭玉远就此指出，江西创建养老服务品牌，有生态环境及性价比优势，比如：在上海等沿海城市养老居住生活成本，每人每月至少在5000元以上，而在生态环境更好的江西，花2000多元就够了。

 

在房地产产业形成之初，有的房企项目也曾借助温泉等山水资源着意开发过“养老地产”；但受当时的生活水平与守旧的养老观念制约，早期开发的一批“养老地产”，只是停留在营销概念上—只见卖房不见服务，更有甚者“一卖了之”，导致早期的“养老地产”项目徒有其名。

这些有名无实的“养老地产”，不仅得不到市场的认可，也难于获得业界的认同。在采访“中华情”老年公寓时，工作人员均强调自身项目是养老服务项目，并非是出售房子的“养老地产”项目。可见，早期的“养老地产”离开了养老服务的基本功能，难于受到业界认可；“只见售房、不见服务”的开发模式，无法迎合养老市场的刚性需求。

南昌韬睿咨询机构公司正在推广销售旅游度假及休闲养老地产项目。该公司总经理周凤表示，开发养老休闲地产，首先要选择山水自然环境良好的区域，包括该区域的气候、温差、空气质量等指标；因为老年人最希望的是，拥有一个健康身体与舒适心情，而良好的生态环境，则有利于老年人保持健康心情。事实一再证明，百岁老人居多的地方，生态环境往往优越。

江西省房地产业协会秘书长李锋说，开发养老地产，一方面要着眼于“夕阳事业”，真正从关心老年人健康的角度出发，另一方面又要通过市场化手段，满足“朝阳产业”蕴藏着的巨大市场需求。这两个层面的认识是辩证的关系，只有专心做好养老服务的“夕阳事业”，才能做大养老市场的“朝阳产业”。为此，开发“养老地产”，一定要紧扣养老居住服务功能，增强老年人的认同感与归宿感。

 

养老地产是指从建筑设计、园林规划到装饰标准，都以老年人的生活居住需求出发，并在护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，都有专门的设施设备和管理团队。目前，养老地产主要的产品形态包括：基金资金投资专门出租于老年人生活居住的养老物业（比如养老机构），并把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商开发销售的养老地产项目等。

业界认为，养老地产开发可采用三种模式：第一种是开发纯粹老年社区全部提供给老年人居住；第二种是在复合楼盘开发中规划若干栋老年公寓；第三种则是在楼盘开发中，虽未规划有老年公寓，但小区可迎合老年人的需求，特别增加养老服务场所设施，完善小区的养老服务功能。

 

（来源：江西日报）