2012年5月2日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《社会保障“十二五”规划纲要》。会议确定的任务中包括了“改革机关事业单位养老保险制度”、“实施应对人口老龄化的社会保障政策”等重要任务。

　　与中国快速进入老龄化社会相对应的是，中国现有养老机构远远不能满足社会化养老的需求，而方兴未艾的民营养老机构，目前仅占整个养老市场份额的3%，需求与供给严重失衡。记者为此专访了中国老龄产业的多位专家学者，从政策、标准、市场瓶颈及发展方向诸多角度，为中国养生养老地产事业的发展展现了一幅宏伟的蓝图。

　　特点　养生地产可升级为养老地产

　　统计数据显示，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。

　　如何解决中国庞大老龄人口的养老问题?北京市老龄办原副主任、中国社会科学院老龄科学研究中心特约研究员伊密指出：“对于健康和相对低龄的老人，家庭是最好的养老场地；对于生活有一定的困难，需要得到一定的外援，我们主张主要打开家庭的大门，引入社区服务，或者依靠托老所、日间照料中心等提供的生活照料和精神照料。当老人身体状况较差、不仅生活需要他人提供照料，而且必须长期依靠医疗辅助服务的时候，我们认为最好选择去养老机构，这样可以得到专业化的照料和服务，提高生命质量。如果个人、子女等经济状况非常好，选择高档的老人公寓以及休闲度假式的养老方式，也是非常积极的养老方式。”

　　全国房地产经理人联盟副主席兼养生养老委员会主任陈宏接受记者采访时表示，并非具有了环境、保健、宜居等因素的养生地产就是养老地产。养老地产除了环境因素外，还应该具备医疗机构、看护机制、老年大学及活动社区、老年商品供应中心，与社会保险、投资理财或金融保险挂钩的运营机制等多方面的条件。

　　陈宏同时指出，当前养生地产和养老地产是经常被同时提及的概念，实际上两者既有交集，又各有不同。所谓养生地产，是在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，而养老地产则对软硬件要求更高，养生地产可以在条件具备下“升级”为养老地产。

　　机会　开发商钟情养老地产探因

　　政策利好、市场刚性需求和现有养老产品的供给严重不足，成为开发商和民间资本钟情养老地产的三大原因。

　　中国现有的养老产品供给不足，是开发商青睐养老地产领域的一个重要原因。陈宏告诉记者：“目前90%的非盈利养老机构规模都较小，仅仅解决了基本的看护问题。加之一些观念上的原因，绝大多数中国老人仍愿以居家养老为主要选择。

　　而从刚性需求来看，长青投资集团副总裁韩涛给记者算了一笔账：目前，民政部下属的传统养老院大约有2.4万家，其中大部分都是床位在100张~200张的小型机构。以平均床位150张计算，共计360万张床位。而到2020年，中国老龄人口将达到2.48亿，即使按照“90%由家庭养老、7%由社区养老、3%由机构养老”的官方推荐比例来计算，仍有2480万老年人需要由养老社区和养老机构提供服务，供给与需求严重失衡。

　　此外，从政策层面来看，早在2011年12月16日，《社会养老体系建设规划(2011-2015)》就已由国务院印发，其中着重提出了实现“建立与人口老龄化进程相适应的，与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系”和“优先发展社会养老服务”等目标。也为养生养老行业提供了政策利好。

　　建议　养老住区不应远离城市

　　记者采访的多数专家都认为，养老地产的发展并非等于一味发展“全托式”纯养老机构。由于中国人有居家养老的传统，同时家庭可以带给老年人无可替代的精神、照料、经济上的保障，新型的养老需求可能更多的指向一种“混合式”养老社区项目的建设。

　　对此，伊密建议：“可以在新开发建设的大型社区中，按一定人口比例建有适合老年人的居住楼房，甚至可以设计满足多代人分而不离的居住房屋。这种多代人融合在一起的社区养老方式，大大优于所谓的‘高端’养老项目。”

　　当然，细分市场必然也会需求高端、高标准的养老机构，陈宏告诉记者，从国际上看，包括美国著名的威斯汀酒店管理集团都在采用酒店的高品质管理模式来管理处于城市中心黄金地段的高级养老公寓。而日本现在的养老公寓已经从城乡结合部发展到同市区地铁出口、繁华商业街、高档写字楼结合在一起，商业的组合模式非常丰富。”

　　由此可见，中国养老地产的发展方向必然可以多样多向，开发商也完全可以根据自己的定位来开发针对不同层次需求的产品。

　　破局　应完善养老机构竞争机制

　　尽管需求迫切，中国养老地产的发展仍在摸着石头过河的阶段。陈宏分析说：“养老地产的发展存在几个瓶颈，首先是拿地问题上，缺乏专门的政策细分，没有专门的养老用地这一概念；其次是信息不通畅，很多机构都不了解自己可以享受什么样的政策；再次是养老产业缺乏国家标准。”

　　韩涛说的则更为直接：“在没有政策支持的情况下，开发商如果按开发普通房地产的理念开发养老地产必然赔钱。除了养老地产的建设硬件标准高外，老年人需要的医疗、护理、社区服务、餐饮保健等，都需要在养老地产项目里建立专门的服务机构，而这些机构不可能利润很高，因为当今中国老年人的支付能力很弱。如果不从政策上补贴、税收上优惠，很可能出现普通人住不起的高端养老项目，和运营后难以为继的中低端养老项目。”

　　对于如何突破瓶颈，陈宏认为，民营养老机构应该与公立养老机构双赢，通过提供部分床位分担公共养老机构的压力、提供培训认证、提供进行老年养老产品引进和研发等方式，使民营养老机构得到政策扶持和官方支持。

　　韩涛则认为，应该引入养老保险金进入民营机构养老产品的开发，但必须建立一套完整的审核、监督、保障机制来确保资金安全。

　　伊密则指出，政府办的养老机构应退出市场，而去承担起生活不能自理等老年困难群体的照料责任，政府每年应根据老年人的实际增长数量，制定建设规划并负责完成建设，建成之后通过竞标方式交给社会经营。除此之外，政府应定期向社会提供有关老年住宅照料需求的信息，研究制定城市发展规划中这类住宅应占有的比例，通过制定类似“经济适用房”的政策，引导、鼓励房地产业进入这一领域的建设。还要通过制定完整科学的评估体系，使所有享受优惠政策的老年项目，在政府、社会的监督下开展工作；对有悖于运营原则的情况，政府有权取消其经营管理权或退回所享受到的政策性优惠。

　　庞大的需求和微小的供应，成为养生养老地产发展的契机。中国的养老养生地产事业，任重而道远。
（来源：北京晚报）