4月25日，中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议，明确提出要出台促进养老、健康服务业等领域发展的若干政策。事实上，自去年9月国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，中央政府就高度关注养老问题，将养老产业的发展提升至国家战略高度。
　　由于保险业能保障人的身体健康和生命安全，转移财产及其相关利益的风险，因而在支持养老服务业发展方面有着天然的优势。
　　4月14日，保监会官网发布了《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》，强调要“鼓励保险公司参与养老服务业建设，推动养老社区发展”，“鼓励保险资金支持民生项目建设，参与养老养生、医疗健康等产业的投资运营，积极争取投资税收优惠政策”。
　　保险公司投资养老不动产有些什么模式？各有什么利弊？应如何选择盈利模式、进行定价？围绕这些问题，本报记者近日采访了华夏人寿保险公司战略发展部负责人梁树春。
 
　　记者：4月22日，金地集团发布公告，第一大股东生命人寿持股占比19.8%；23日，金地再次发布公告，安邦人寿和安邦财产保险合计持股占比15.0%.两则保险公司大举投资上市房地产公司的公告引起市场的广泛关注，您怎么看待保险公司投资不动产？保险公司应该怎样对不动产投资进行风险控制？
　　梁树春：我认为，保险公司投资不动产，一方面可以充分发挥保险资金的融通功能，参与国家社会经济发展、支持实体经济和战略性新兴行业的发展，另一方面还可以有效改善资产配置结构，提升投资收益水平，进而改善保险公司盈利能力和水平。
　　目前，保险公司投资不动产主要有两个方向，一是投资上市房地产公司股权，二是投资商业和养老不动产项目。身处我国支柱性产业，大型房地产公司收益较高，现金流分红稳定，有的保险公司还可能有更长远的考虑，比如与入股房地产企业形成战略性合作，以支持未来公司相关领域的发展。
　　我国正处于新型城镇化加速发展的阶段，这个过程可能还需要10-20年时间完成，整体上看，不动产价格还会缓慢攀升，因而投资不动产会有较好的收益，且投资期限较长，符合保险资金长期配置的要求。
　　当然，在此过程中需要控制投资风险，尤其是单个项目的投资风险。比如要关注项目所在区位、项目性质、投资价格等。不过，整体而言，目前保险公司在投资上比较谨慎，监管部门的相关要求也比较高，不动产投资规模和比重都很低，远未达到监管设定的30%的比例上限。
 
　　记者：您能介绍一下目前我国养老地产发展情况吗？
　　梁树春：整体而言，我国养老不动产尚处于发展的初级阶段，尚未形成大规模、可复制的商业模式和经验，与市场需求相比差距很大，不过多种投资机构都在进行有益的探索和尝试，地产商以万科、保利、绿城、太阳城、远洋等为代表，经营模式从出售向租售并举转变，但仍以“社区中配建养老住宅”为主；运营商则着力专业化服务，采用多层次会员制，并各自打造特色资源优势；保险公司中泰康人寿、合众人寿采取与保险产品挂钩的模式，只租不售，中国平安则通过旗下不动产公司投资运作，强调资金来自集团自有资金及第三方渠道，政策上不存在障碍，物业可租可售，并引进专业机构参与项目运作、提供医疗保障、养老管理和优质教育。
　　较早涉足养老社区的泰康人寿与合众人寿已开始陆续“进账”。泰康人寿的养老计划销售情况很好，一期养老项目已告售罄；合众人寿推出的养老产品也非常不错，在很短的时间就以保单形式间接“卖”出100套，回笼了部分资金。
 
　　记者：保险公司投资养老不动产与地产公司相比有什么优势和劣势？都有些什么模式？各有什么利弊？
　　梁树春：与地产公司相比，保险公司投资养老不动产的优势包括可用资金规模大、资金可使用周期长、与客户有天然的联系、业务之间有天然的联系、可以构筑较长的产业链条、可以提供更好的服务与支持等。而劣势是在项目规划、设计、建筑和运营等领域缺乏经验，也不具备足够的实力和能力。
　　平安养老不动产与其他公司模式有较大差异，主要是其他公司养老项目只能采取租赁模式，而平安则是租售并举，这主要源于项目资金来源的差异，符合保监会目前对养老不动产投资的规定。我认为租售并举的模式或许是最合理的选择，一方面，保险公司通过出售可以获得短期现金流回报，获得一定的利润回报，减轻资金投入的压力；另一方面，还可以统筹规划项目布局，在期限长短上有效匹配，形成有效的良性循环，类似于万达地产运作模式。就本身产品形态而言，各家公司产品应该没有太大的差异，均包括长期租住和短期租住两类，包括养老不动产以及与之相配套的商业、教育、医疗服务等。
 
　　记者：关于保险公司投资养老不动产，您觉得目前最大的困扰是什么？
　　梁树春：目前最大的困扰来自盈利模式不清晰，各类机构都在探索养老不动产项目的开发，而除政府养老院项目外，其他都需要解决盈利问题，因为这毕竟不属于政府性质的纯公益项目。若盈利问题不解决，则养老产业就不能健康持续的发展，尤其是高端项目的投入规模大，建筑设计标准高、医疗等配套要求高，投资期较长、未来回报存在一定的不确定性。没有政府的配套政策支持，产业化发展是很难的，如异地看病报销、土地规划和供给、土地性质、房屋产权年限、税收优惠和养老床位补贴问题等。
 
　　记者：关于养老社区的租售，保险公司应如何定价？要怎样防范定价不足以覆盖成本的风险？
　　梁树春：这是一个比较头疼的问题，产品定价需要综合考虑很多因素，除项目本身的建设运营成本外，还需要科学预测我国人口寿命的发展趋势。随着我国医疗、营养等改善，人口预期寿命延长是大趋势，但到底能延长多少，还需要有相关数据支撑。另外，还需要科学预测我国未来物价涨幅情况，这也是非常复杂的。因此，我认为比较科学的做法是先确定入驻门槛，运营费用依据当时情况而定，这需要有一个基准线，变动幅度不能过大，还应充分考虑和保护客户的利益。
 
　　记者：泰康之家管理公司的团队涵盖金融、医疗、护理、物业，合众人寿的大股东以房地产开发为主导，也形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。您对这样的一体化经营有什么看法？华夏保险未来有什么打算？
　　梁树春：养老不动产项目的开发和管理是非常复杂的，前者涉及地产运作，后者涉及医疗及运营管理，采取一体化经营策略，需要投入大量的人力物力、引进专业团队，一般的保险公司是很难通吃的。当然，优势是能获得更高的回报，肥水不流外人田。
　　华夏保险未来初步设想是与相关领域的公司进行战略合作，华夏主要负责资金供给、产品设计等，当然整体运作还是掌控在我们这里。其余部分还是要请专业公司做专业的事情，的确可能会分流利润，但是效果也可能会更好。毕竟，国内外都有非常好的专业公司，如设计、建筑、地产、运营管理、医疗机构等，华夏保险只需要把他们整合在一起，进行专业分工从而达到优势互补、资源最优配置，我们做好自己擅长的部分，让出一些利润来实现多方共赢。