【摘要】 正在天津举行的夏季达沃斯论坛上，作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。“新华视点”记者调查发现，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，效果初步显现。但不少与会专家认为，目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。
28省份出台去库存方案
28省份出台去库存方案，2016上半年全国楼市新政盘点。中金网，正在天津举行的夏季达沃斯论坛上，作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。“新华视点”记者调查发现，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，效果初步显现。但不少与会专家认为，目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。
28个省区市出台方案 去库存成效初显
公开资料显示，自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来，至少已有28个省区市出台相关方案。
去库存时间表和路线图明确。安徽提出，要用3年左右时间，消化安徽全省商品房库存2500万平方米。江苏要求到年底各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右。
鼓励农民进城买房成为各地政策“标配”。在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持，加快落实户籍制度改革方案，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农村转移人口举家进城落户。
财税补贴与信贷宽松“齐上阵”。福建省提出，居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行，金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。新疆提出，要全面实施交易契税财政补贴政策，在落实中央政策的基础上，对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴。
库存房屋改变用途得到“突破”。山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、文化地产等，并享受有关政策优惠。
来自国家统计局等机构的权威数据显示，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米，是今年以来房地产库存连续第三个月下降。其中，住宅待售面积减少721万平方米；重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。
去库存效果不理想对宏观经济产生多重负面影响
与会人士认为，房地产去库存效果不理想，对宏观经济发展产生多重负面影响。
达沃斯论坛嘉宾常州天合光能董事长兼首席执行官高纪凡、TCL多媒体制造中心副总裁蔡劲锐认为，部分城市房价攀升，“逆去库存”化明显，进一步挤压实体经济发展空间；同时商业地产库存高企、许多中小城市去库存进度太慢，也影响了房地产业的健康发展。
专家认为，推进去库存应进一步坚持因城施策，因地制宜。天津住宅建设发展集团有限公司总经理康庄认为，应进一步完善中央管宏观、地方为主体的差别化楼市调控政策，该去库存的坚持去库存，库存不足房价高涨的还应增加土地供给“补库存”，“避免胖子瘦子一起减肥，有病没病一起吃药”。
同策咨询研究部总监张宏伟等专家建议，要规范土地市场，稳定市场预期，实施差别化的土地供给，规范国企拿地行为，并且督促地方政府部门加强楼市调控，加强对“地王”地块的投资开发监管，防止出现囤地和烂尾。
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，部分城市房价过快上涨，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑，需逐步缓解地方政府对土地财政的依赖，真正通过人的城镇化去库存。
而对于去库存“硬骨头”的商业地产，专家则建议应聚焦于在建商业地产项目，防范市场波动导致停工甚至烂尾风险，防止因为房企资金链断裂引发的区域性系统性风险，同时出台专门政策加快商业地产去库存，管控好土地供应，使城市发展规划真正符合客观发展现实。
2016上半年全国楼市新政盘点：现在二手房交易要缴哪些税？
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
但“北上广深”四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分，对于这两者，各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。
“营改增”后二手房交易税费是增是减？
“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响？李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。
比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。
根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。
另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗？如果抵扣的话，又是否算折旧？这都需要细则来确定。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。
另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。
3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。
一、首套房首付比例最低可20%（2月2日）
中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
二、住房公积金调整（2月21日）
2月17日，央行官网发布通知，将从2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。
三、契税新政（2月22日）
1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
四、开放小区（2月22日）
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”
五、二手房营改增（5月1日）
3月5日，李克强总理提出今年全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。3月13日，国税总局局长王军表示营改增将涉及“个人二手房交易”，由于二手房交易将影响到更大范围的购房者。
六、调整住房公积金缴存比例（5月1日）
阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。
七、房屋新政:鼓励个人出租房 允许商业房改租赁住房（5月4日）
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。
