改造型养老项目是否可以投资，关键在于对项目前期的可行性分析。
　　今天给大家所描述的可行性分析不是指传统意义上的《xxxx养老项目可行性分析报告》，因为这类报告多数情况下是为了发改委立项而编写的，不具备现实操作的可能性。
　　美国著名的养老大亨吉姆·穆尔曾经对改造类的项目有过这样一段描述：“如果你准备投资一个改造型的养老项目，请记好你的安全带并作最坏的打算，因为大多数人过于热衷于改造物业本身，而忽视了对市场风险的客观评估，这是灾难性的。”
　　对于动辄几千万投资的养老项目，需要建立在充分的市场调研基础上才能使各个研究结论具有说服力并且能最终落地，这也是对投资项目负责的具体体现。否则，一旦出现偏差将造成巨大的投资沉没成本发生。
　　如果你手边刚好有一个闲置的物业，而且自己打算投资养老院，这时候一定不要高兴的太早，诱人的机会往往伴随着高风险，在你开工前，你需要搞明白一些问题。
 
　　何为闲置物业？
 
　　既然已被打入闲置物业的冷宫，说明它现在具备的商业价值就远远低于原本建筑形态的价值，如果它还存在一定的商业价值，我想大多数人不会轻易投资养老院。这也反映了当下我国养老产业的一个现状，那就是大多数投资人本意并不是为了做养老，如果有更好的投资机会，会做养老吗？后面会讲到一个案例。
继续说我们的“冷宫”。
　　去年国土资源部办公厅关于印发 《养老服务设施用地指导意见》的通知，特别说明：“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构”。实际上闲置物业还包括经营不善的酒店、空置率很高的休闲度假区客房、三四线城市卖不掉的烂尾楼等，都属于闲置物业。这些闲置的资产无法变现，本身就是一个老大难问题，这个时候再去做养老，进行二次投资，真的可以吗？
　　回答好这五类问题再开工也不迟。

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