“以房养房”是指老年人通过对自有住房实行反向抵押贷款而获得稳定的收入，并同时保留自己对房屋的居住权。在发达国家这是一种非常有效的社会保障形式。日本和新加坡是亚洲国家中最早实行 “以房养老”的国家，且在经济文化发展方面与我国有相似之处，对于推进我国“以房养老”的发展具有借鉴意义。
　　
　　日本发展历程和模式
　　
　　1981年，日本开始了对住房反向抵押贷款方式的探索，试行首先在东京都的武藏野市进行，实施主体主要是地方自治信托银行，此外还有一些其他市场主体参与其中。服务对象是需要退休保障的老年人。具体操作过程是，由需要养老年金的老年人向融资机构提出申请，将自有住房作为融资担保，向融资银行分期或一次性借贷养老年金，当老年人死亡时，融资机构自动以其抵押的私有住房进行还贷，届时担保所用住房的处分权全部交予融资机构，以此来达到老年人通过自有住房实现养老的目的。
　　2002年，健康劳动福利保障部门开始向低收入的老年人提供反向抵押贷款，同时，私有银行和房地产公司也在2000年以后开始经营反向住房抵押贷款项目。根据实施主体的不同，日本的反向住房抵押贷款主要有三种模式：政府直接融资型、政府间接融资型、民间机构参与型。政府直接融资型，主要是指由政府相关机构直接对反向住房抵押贷款进行经营管理，政府专门设置行政机构向老年人提供反向借贷融资服务。在日本，东京都武藏野市和中野区等地的地方政府都是实行政府直接融资的主体。这类反向借贷方式对贷款对象和抵押物均有比较严格的规定。例如，其中规定反向抵押贷款的对象必须是年龄在65岁以上，且在该市或地区居住1年以上的老人，以自有房产、地产或高层楼房住宅的所有权作为抵押物，抵押物的借贷比例应控制在土地时价的80%内，如果是高层楼房住宅，必须控制在50%以内。政府间接融资型，指政府不直接经营反向住房抵押贷款，而是由政府行政部门作为第三方在金融机构和借贷人之间牵线搭桥，最终帮助老年人从金融机构那里贷到款项。借贷过程中，借款人先向政府行政部门提出申请，再由政府与相关银行沟通，最终实现贷款。民营机构参与型，日本参与反向住房抵押贷款的民间机构主要包括银行、信托公司、信托银行和地产公司几类。
　　为了进一步推动反向住房抵押贷款在日本的发展，新的信托反向抵押框架已经由日本信托经济研究会提出。根据新的反向抵押框架，信托银行将老年人的房产形成金融资产年金，在向借款老年人提供年金的同时，还会向其提供医疗看护资金，而信托银行则对由房产形成的金融资产实行证券化管理，将其投入到金融市场进行投资交易。如此，通过新信托反向抵押框架，一方面接受代理的老年人可以由此获得年金和医疗资金，同时受托银行也可以运用委托人的居住不动产和金融资产，并通过资产整合形成更大规模的资产资源，从而给委托代理双方带来进一步的投资收益。
　　
　　新加坡的发展历程和模式
　　
　　1997年，新加坡保险合作社（职总英康保险公司）开始经营反向住房抵押贷款产品。职总英康公司对参与反向住房抵押贷款的借款对象有非常严格的要求，这项业务仅仅针对60岁以上、拥有私人房产达70年以上的新加坡公民或新加坡常住人口，而且要求借款对象必须是该公司的人寿险、抵押保障险及屋宇保险客户。由于对象限制过严，且业务缺乏保障条款，使得职总英康公司的反向抵押贷款业务推广受限，特别是在新加坡80%以上是公有住房的情况下，仅仅针对私有房产的反向抵押模式很难拓展业务。
　　2006年，新加坡建屋局放开反向抵押对私有房产的限定，允许公有住房的房产拥有者参与私营公司的反向住房抵押贷款。
　　2009年，反向住房抵押贷款项目在新加坡得到了进一步发展，建屋局在3月发布了屋契回购计划。在这项计划中，拥有三房式或更小组屋的公有住房户主可以将他们的部分剩余租期出售给建屋局，从而获得一项终身的工资补贴。这项计划要求参与者的年龄要在62岁及以上，申请者的家庭收入要低于3000新加坡元，房产没有被减值释放。建屋局通过独立评估来计算公有住房的市场价值，且回购公有住房租期的上限为30年，合同签订后，建屋局向参与对象提供10000新加坡元的补贴，同时提供5000新加坡元的预付金，出售的租期余额用来向中央公积金购买年金。在回购的租期内，参与回购的老年人可以依据他们参与计划时的年龄和租期价值终身享受到以上工资补贴，在回购的租期内，他们可以继续居住在原有房屋内。但是由于屋契回购的上限设为30年，如若参与屋契回购的老年人在30年的租期到期之前去世，那么剩余的回购屋契所得将由老年人的继承人享有，如果他们的寿命超过30年的租期上限，那么建屋局将另作安排，为这些老年人分配护理居住地点。2010年4月开始，屋契回购计划的对象范围有所扩大，这一措施使得有资格参加屋契回购计划的3室住房老年人比例从73%增加到了82%。
　　2013年2月起，屋契回购计划进一步改善，屋主从建屋局处可获得的现金补贴由10000新加坡元增加到20000新加坡元。
　　
　　日本和新加坡“以房养老”经验的启示
　　
　　第一，完善金融市场体系，扩大实施“以房养老”的主体范围。在日本，参与反向住房抵押贷款的机构包括政府、银行、信托公司、信托银行和地产公司；新加坡参与反向住房抵押贷款的机构包括政府和寿险公司，完善的金融体系为“以房养老”的实施提供了保障。而我国参与“以房养老”的金融机构为数尚少，实施方式也比较单一，为此还需要发展完善的金融市场，从而为“以房养老”提供稳定的基础。另外，可以借鉴日本的新信托反向抵押框架，在金融市场内实行反向抵押贷款的证券化管理，以加快资产在流通过程中的流动性，为借款的老年人和投资者提供充足的现金流。
　　第二，强化政府在推进“以房养老”进程中的主体作用。政府要自身涉足到“以房养老”的实施中，从面对“以房养老”的实施给予实际性引导和推动。在这方面，可以借鉴日本政府的参与模式，政府可同时参与直接融资和间接融资。或直接成立专项部门向老年人提供反向住房抵押业务，或间接为老年人和金融机构牵线搭桥，为反向住房抵押提供第三方服务；另外新加坡政府在屋契回购计划中的主导作用也是值得我国政府借鉴的。
　　第三，完善相关法律法规，明确物权法中对于土地使用权续期的相关规定，消除房产抵押中期限处理的不确定性，确保房产按合约转入金融机构时具有明确可依的续延程序。地权使用续延问题在法律上得到确认以后，对于属于国家所有的城市土地和归集体所有的农村宅基地的处理，可以参考新加坡政府对于公有住房的屋契回购计划，重新设计我国因土地公有而受限的居民“以房养老”问题。
　　第四，加大对“以房养老”的宣传介绍，扩大反向住房抵押贷款相关内容的普及，克服客体消极的弊端，从而将更多的老年人纳入到“以房养老”的实施中。政府在宣传中，可以将日本和新加坡老年人群通过反向住房抵押获得养老保障的实际情况作为成功案例，向我国老年人群传授正面经验，吸引其对“以房养老”的关注，从而积极主动地参与到反向住房抵押贷款措施中来。