根据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。在此背景下,近两年的时间内已有32家房企挺身进入养老地产,而正值而立之年的万科,也宣布了进军养老地产的决心。

 

 

　　9月26日，在万科三十周年媒体见面会北京站上，万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划，一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产；另外一方面是在做传统业务方面，要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。“三好”是万科对理想居住方式的全面表达，既是客户价值观，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将其物理属性升华到文化层面。

　　10月23日，“万科·幸福家”养老品牌在北京温情亮相，标志着万科集团第一个社区养老中心诞生。同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心，成为万科拓宽“三好”标准的具体落地举措。其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。　　

　　“万科要将社区养老打造成产业，而不仅仅是一个配套设施。”万科集团高级副总裁毛大庆对记者表示。其实早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究，目前已经在各地展开养老产业的实践，且模式都不一样。去年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产－－“随园嘉树项目”一亮相就售罄。

　　北京提出“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人居家养老，6%的老年人在社区机构养老，4%的老年人入住养老机构集中养老。北京万科对老年人需求进行调研的结果也显示，大部分老年人会选择居家养老，这也是中国传统的养老习惯。因此，万科在尊重中国传统习惯的基础上，进行发展和延伸，提出养老不离家，不离社区。

　　北京万科的“社区化养老”模式就是在传统住宅项目拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。也就是说，万科用4%的机构养老设施，辐射了96%的居家、社区养老需求。

 

 

　　记者：万科幸福家社区养老中心的基本雏形是什么？

　　毛大庆：设施里有针对老年人餐厅、针对老年人的看护中心和体检等等。在医疗方面，和大型医院、当地医院进行点对点的合作，比如窦店镇中心医院，北京市的友谊医院等。养老中心内主要提供的日常照顾和护理服务，主要群体是能够自理和需要中度护理的老人，这是社区养老中心的一个基本雏形。未来还会有进一步的完善，推动养老制度的完善，比如说就地医疗的社保等。

　　记者：对老年人客群有没有设置门槛？

　　毛大庆：万科并没有对老年人的客群设置门坎，目前主要是针对社区老人，但是，我们不是医疗机构，医疗机构能够做很多的医疗上的东西，这个我们做不了。所以还是倾向于聚焦在健康老人，活跃长着，以及需要中轻度护理的老人身上，需要重度护理的老人客观上说不是服务的对象。

　　初期的这一批老人主要还是在房山以及以窦店为中心的一些社区，整个北京范围内的一些万科业主也有前来问讯的。这个养老中心有315个床位，主要提供了日托型的服务和寄托性服务。如果全部住满，大概有三四十人左右工作人员，工作人员是万科自己招聘的。

 

 

　　记者：老人们住进来的费用是多少？

　　毛大庆：根据市场的调研和考察，希望设置在一个比较中间状态的价位。床位费、看护费和老年人餐饮等三部分构成基础费用，从不需要护理到需要中度护理大概在每月4千到8千元之间。

　　记者：这个项目未来的盈利情况如何？

　　毛大庆：这个项目的经营性支出和经营性收入会税后打平。因为国家对养老服务行业在税收上是很支持的，总体是打平后略有盈余。

　　记者：万科会奖社区养老做成一个盈利性的产业吗？

　　毛大庆：万科要把养老做成产业，而不是做社会公益，是一个产业就得挣钱盈利。但是，目前处于初始阶段，窦店万科幸福家养老项目是一个测试性项目，不是一个标准的。因此，万科没准备拿这个项目去赚很多钱，只要不亏损就够了。再往后，这个盈利还是看好的。我们先把这个测试先做好了，毕竟之前还没有做过这样的产品，就算是制造一个电话也还要测试一段时间呢。所以，我们现在还是一个投入期，只要第一个项目能够做到不亏损，我认为就相当的优秀了。

 

 

　　记者：万科幸福家一定要依托万科的住宅社区吗？

　　毛大庆：不一定。窦店有很多的住宅，但不是万科的住宅。不过，建社区养老中心，周围一定要有很多的住宅，一定要有很多的人，要有很多的商业气氛，要有幼儿园，要有小孩，最好旁边有学校。我们当时定这个地方，一是周边有社区，第二是这里位于是窦店镇的中心，紧挨着窦店人民政府。

　　记者：窦店的万科幸福家社区养老中心商业用房还是住宅用房？

　　毛大庆：是商业用房。社区养老中心也是一种商业地产，并不是传统意思上的商场才是商业地产。商业地产就是经营性的商业，以商业逻辑来操作的项目都叫商业地产。目前第一个社区养老中心做得比较宽，未来我们会做得更加经济和紧凑一些，这样效率也会更高，从投资角度上也更加划算。

　　记者：在国内，有一些地产商也在做养老服务，他们和万科的区别在哪？

　　毛大庆：一些开发商在做高端，而万科一贯坚持的是做主流人群，当然，未来也不会排斥做高端市场，但是我们想把中端做好，中端还是万科的主流客户。

　　目前业内已经形成共识的是，要解决中国社会老龄化的问题，单纯依靠政府是不可能实现的，而必须在政府的引导之下，引入社会的力量共同去应对。养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。万科在多年的研究后发现其实并不那么简单，其中很多内容还需要社会去填充，同时需要完善和合理的制度设置。

 

 

　　根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书，2013年我国60岁及以上老年人口已达2亿；根据预测，今后20年，我国将年均增加1000万老年人口；到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿。面对规模大、老龄化速度快的复杂养老局面，养老产业供不应求的局面尤为凸显。

　　目前，北京万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积达9万平米，可提供近3000张床位。而这只是北京万科第一阶段的规划，未来，其计划每个新项目都有一幢社区养老中心，为业主提供更贴近需求的服务，也更切实地为社会提供养老的服务。据凤凰房产报道，万科除在北京之外，还在杭州、成都、青岛等地开始尝试建立社区养老模式，其进军“银色经济”的决心由此可见一斑。