光大证券11月6日发布房地产行业研究报告，报告摘要如下：

　　人口红利渐远,养老负担渐重,供需不平衡,市场空间巨大。近年来我国人均寿命提升,生育率下降,老龄化迅速,劳动人口数量锐减,老年抚养比快速上升,家庭小型化趋势明显,老人空巢独居增多,失能和高龄老人比例高,养老需求爆发,亟待解决。养老市场供需严重不平衡,有效供给缺乏,匹配程度低,公立机构一床难求,私立机构两极分化,养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。痛点无法解决,催生巨大市场空间。

　　从初步探索到抢滩登陆,房企保险医疗携手,养老地产进入黄金期。以“养老噱头”圈地及促销已成“过去式”,房企+保险+医疗机构强强携手,适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务,打通开发运营全过程;“知名度+美誉度”,部分实力房企及险资形成口碑养老产品线,如万科随园,保利慧享福,上实瑞慈,绿城乌镇雅园,泰康人家,远洋椿萱茂,复星星堡等;各路资本加快布局养老地产。

　　土地、资金、盈利模式,三大核心要素。一次供地不超5公顷,见缝插针的分散式养老杜绝圈地开发,也带来用地性质混乱、成本高企、存量改建遭抗议;金融政策全面支持,政策性贷款/专项债/保险资金成三大资金来源;开发利润/租金收益/服务附加/资产升值,风险收益拆分匹配成为核心;美国三大养老REITs:VTR.N,HCP.N,Welltower经营业绩与股价表现或可提供管中一瞥。

　　上海国企混改破局非盈利养老,“会费+月费”,捆绑保险形成正反馈。

　　公办民营到国企混改,上海混改企业破局非盈利养老意义重大;“会费+月费”逐步成为盈利性项目主流,“会员资格”存疑虑;养老地产捆绑保险产品渐为大众接受,形成“正反馈循环”双赢模式;目标客户高度一致,养老地产将成为寿险产业链中关键一环。推荐在低成本资金获取、资源整合、医疗机构匹配、客户信任度及养老产品线均具有相对优势的地产投资标的,分别为万科(随园养老进入规模化运行)、保利地产(构建三位一体养老体系)、上实发展(东滩养老前景广阔想象空间巨大)。