一、市场机制下的分工合作差异

　　美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，市场上目前主要有三种模式：

　　一种是以 德尔·韦布公司（DelWebb）公司开发的太阳城模式为代表，以出售为主、部分出租为辅。本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利 。由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，属于典型的重资产公司。

　　一种是以出租方式的持续护理退休社区模式（以下简称CCRC），通过向长者提供日常协助或医疗护理。，主打精细化管理服务，通常由运营商主导。 和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。 这一模式在美国已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。 全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。

　　第三种是随着在金融市场日渐成熟，由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营的基金式养老地产模式。

　　不管是那种模式，美国养老地产开发与运营都拥有完整的产业生态体系，形成地产开发商、专业运营商、REITs投资为主的产业链，每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。

　　中国养老地产的开发近年虽然有所改变，表面上汇聚了开发商、保险公司和其他民营企业，但各自定位模糊，更加谈不上彼此的分工合作，结果就是在养老地产的投资、开发、运营三个阶段都能看到开发商的身影，开发商扮演的角色过于复杂，产业的分工合作不清晰。典型代表案例有万科开发的随园嘉树、绿城的乌镇雅园。开发商集投资、开发、运营管理为一体。

　　二、产业发展阶段下的运营管理差异

　　美国养老地产在运营端，基本上都拥有成熟的医疗护理服务配套体系，在养老机构或是专业护理机构中都有专业医师、康复治疗师、长期照护护士等专业养老护理团队对老年人的身体健康进行长期持续的检测。

　　中国的养老地产大部分在配套医疗护理服务方面还刚刚起步，缺乏专业的医护人员，致使养老地产区别于一般养老公寓的服务性质没有显现出来。其中打着“养老“名义做着地产生意的”卖养老概念“的地产比比皆是。