个人掏95%，企业掏5%，养老院的房子实现共有。买了养老院的房子，还能拥有50年产权，未来可出租、转让……12日，北京市民政局就内地首家“老年社区”举行发布会，由养老居室、公共空间、照料床位三大主体构成的“共有产权养老设施试点”，赋予“居家养老”新的内涵。

 

 

　　今年10月刚竣工的朝阳恭和家园，位于北京东五环沿线，紧临广渠快速路，被风景优美的杜仲公园三面环绕。

　　作为社会福利设施用地，这一养老社区的建筑规模达3.68万平方米，建有79至95平方米的养老居室365套、养护中心39间共计68张床位。社区完全按照养老建筑规范建造，设有卫生服务站、书画阅览室、手工艺制作室、家庭厨房等，可为老年人提供营养膳食、医疗护理、居家照料、康健娱乐服务。以80余平方米的养老居室为例，一室一厅结构包括客厅、卧室、厨房、小餐厅、卫生间等，设施均达到无障碍标准——墙壁棱角做成了弧形，电源开关采用大按钮，插座位置比一般家庭高出20厘米，卫生间配有可伸缩扶手和紧急呼叫按钮。按照官方说法，共有产权养老模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，实现家庭与养老机构的零距离接触。其中，养老居室由企业与个人按5%、95%的份额共同持有；用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间，占项目总面积的40%，仍由企业持有经营。在入住方面，养老居室有严格限制，至少有一位是60周岁以上老人。在入住后，每套养老居室每月需缴纳3000元服务费，老人将享受公共空间使用、医护人员24小时响应等基础服务。至于购买人，应具有北京市户籍，或连续5年（含）以上在京缴纳社会保险/个税。“养老居室最突出的特点就是购买后可按照市场价转让、出租，企业方不参与收益分配，用水用电都按民用标准来执行。”北京市民政局副局长李红兵表示，如果居室95%的产权归入住老人所有，老人去世后子女可依法继承。如继承后家中无符合条件的老人入住，企业方可协助进行出租、转让等。不过，再交易的购买人亦应具备前述条件。新金融观察记者了解到，此处养老居室销售均价为45448元，截至目前认购、签约143套，入住8户共12人。

 

 

　　谈及养老居室的买卖，北京市住建委人士表示将不受现行商品房限购政策影响，除居住老人的条件外，购房者只要符合北京户籍居民、持有北京工作居住证、在京连续缴纳5年社保/个税其中一项即可。此外，购房者还可使用商业贷款，目前银行已确认可为养老居室提供10年、50%的贷款。如此宽松的条件，被认为存在炒房可能。

　　为防止投资投机者“钻空子”，恭和家园的投资运营方首先进行了资格限制，如规定居住人需是年满60周岁的老年人，养老机构将对其自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系进行评估，民政部门审核备案后方可入住。入住协议则要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员，陪住人员不得超过两人，即使无人入住，也需按时缴纳3000元/月的服务费等。

　　与此同时，无论未来是租是售，养老居室承接方必须至少有一位60周岁以上老年人，每月也必须缴纳3000元服务费。恭和家园工作人员对新金融观察记者表示：“这笔钱不是物业费，而是用于膳食管理、健康管理、物业管理等基础服务，同时提高非老龄人群的居住成本。”详细地算一笔账，炒作养老居室并不划算。链家地产提供的数据显示，与恭和家园毗邻的双桥北内小区，11月的参考均价为41787元，稍远一些的双惠小区为45955元，养老居室45448元的销售均价与之相差不多。以最小户型79平方米计算，养老居室全款为359万元，50年服务费为180万元，这相当于购房人50年需缴款539万元，6.8万元/平方米的持有成本令炒房者望而却步。在重要参考指标得房率方面，养老居室同样表现不佳。因公共活动空间占比较高，养老居室得房率仅65%左右。一般来说，多层建筑物得房率为88%，高层建筑物得房率为72%。

 

 

　　当65周岁及以上老年人口数量占总人口比例超7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。截至2016年年末，全国65周岁及以上的人口为1.5亿，占比达10.8%。更为严峻的是，“未富先老，未备先老”难局显现。渤海证券分析师对新金融观察记者表示，我国养老行业面临的问题是行业基础薄弱、人才缺口巨大、企业能力滞后于政策导向、公民缺乏养老认知和准备，“中国2015年的养老产业相当于日本的1985年，很多老年人不愿意去养老机构。对于上市公司来说，重资产建立养老机构或做服务提供商并不赚钱。”事实上，目前很少有企业在养老方面找到适宜的盈利模式，为追求利润更倾向于中高端人群。以泰康人寿为例，自2009年获批在保险业进行养老社区试点以来，通过重资产+管理模式频频拿地，而入住泰康养老社区需缴纳60万元至200万元不等的“押金”，每月服务费高达6000元至7000元。业内人士坦言，并不是每个人都有如此支付能力，泰康养老社区只能适应一小部分需求。当“银发浪潮”席卷城乡，多年前发布的养老引导方针“9073”受到持续关注：即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。从现实来看，“居家养老”更契合中国人的观念，养老产业应以普通住宅为主要载体，提供上门照料服务为主。此次共有产权养老试点，堪称国内养老产业的突破之举。李红兵表示，这一方面使投资方快速收回重资产投入，把精力倾注到提供优质服务上，另一方面通过房产转移实现了养老服务升级，“老年人通过出售原住房购置养老居室，既解除了不能为子女留下遗产的后顾之忧，又通过销售差价换取了优质服务，实现了在世有资产、过世有遗产。”

　　据了解，未来试点模式如获政府验收，“医养结合、共有产权”将在北京推开，还将引入城市副中心的配套建设。