1981年，美国推出了家庭医疗补助和社区服务计划，并于1984年，提出养老的概念，通过不断完善法律法规；规划实施老年保健计划；鼓励社会力量兴办养老机构等措施，经过30年发展到今天，整个社会养老保障体系建设，已经非常完善，养老服务非常发达。这其中，社区文化发挥着举足轻重的作用，养老社区占有重要地位。美国养老社区最早的雏形，可追溯到殖民地时期的社会慈善机构，18世纪晚期，费城教会，根据一位医生的遗嘱，建立了一所专门收容穷人和体弱寡妇的基督教医院，后逐渐发展为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。到了20世纪30年代大萧条时期，在经济危机的严重冲击下，罗斯福政府颁布了《社会保障法》，用立法的形式，明确规定了退休年龄为65岁，并实行老年保险和失业保险，由此，美国政府开始介入社会保障事务，到了1937年，美国联邦政府又颁布了《住房法》，聚焦于低收入者的公共住房建设，虽然该法对老年人住宅问题略为提到，但在日后发挥重要作用的养老社区只字未提。直到美国人口老龄化拐点的临近，养老的问题才被整个社会重视。二战后，出生于1946年至1964年间的美国新生群体，被称为“婴儿潮”一代，在享受了美国经济繁荣鼎盛，全球各方面扩张称霸的红利后，这7600万不服老，不想老的群体，到2006年，开始步入退休期，2013年，他们中最年长者将迎来自己的67岁，2030年，“婴儿潮”一代将全部超过65岁，届时，预计老年人口将占美国总人口的19%，何处养老？养老如何选择？莫不成为整个美国最关心的问题。美国最大的老年人权益组织——退休人员协会（AARP）一项民调曾显示，近90%的65岁以上美国长者希望在家养老，同时，该协会也在官网上为老年人罗列了一些老年生活如何安排的选项，其中选择最多的几个选项如下：老人可以和子女、亲戚共同生活或相邻生活，或出租部分房间，或与其他老人共享住所，相应地接受一定照料或互相照料。可见，老人根据个人意愿，身体状况，经济能力等差异情况，所需要的养老服务也不同，面对不同需要的老人群体，美国养老地产发展为三种模式。
模式一：仅接收健康老者，以销售住宅为目的的太阳城模式
太阳城项目，是美国建立的第一个销售养老概念住宅的项目，主要针对于55～70岁的活跃健康老人群体，考虑到老人收入水平不高，项目选址于城市郊区，因此房价相对便宜，在社区内有：商业中心、高尔夫场、娱乐中心及教育培训等配套设施。同时，项目住宅类型丰富，以独栋和双拼为主，采用精装修标准，拎包即可入住，在护理方面，允许第三方家政、保健等服务，但是由于项目针对于身体健康的老年群体，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务的机构，医疗救助方面主要依赖于社区周边大市政，太阳城项目的出现，直接带动了美国养老社区的建设。
模式二：运营商主导，以租赁和服务盈利的CCRC模式
CCRC模式是美国，另一种主流养老地产模式，即为：持续护理退休社区，是一种不需要老人搬家，就可以完成后半生养老的复合型养老社区。它的特点是，根据社区老人健康、年龄、护理等不同需要情况，将老人分为自理型、介助型、介护型，为其提供不同的服务，目前在全美共有2000处，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。与太阳城模式相比，CCRC项目也位于郊区，建筑布局要比太阳城更紧密，但和太阳城与出售地产获利不同，CCRC项目只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。又因其会员制的特点，CCRC项目的运作，只能找市场信誉好，具有良好品牌口碑的公司进行管理和开发。
模式三：金融机构投资
以净出租为主的REITs模式式是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产，同时享受税收优惠的投资活动。REITs模式的优势在于，金融机构能够为其地产项目提供稳定资金来源，并解决长久占用资金的问题，同时能够为其提供良好的退出机制。最常见的REITs模式投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金，而直接运营费、维护费等一切由运营商承担。而委托经营模式则是，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%～6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益。从两者的盈利模式可以看到，净出租模式更低，收益更稳定，因此，REITs公司大部分物业采用净出租方式运营，只有少数物业采用委托经营模式运营。这三种模式能够在美国很好的实施，是政府能够提供担保，老人和信贷企业都能有一定保障，“以房养老”才能良好运行。美国人不像中国人，他们不善于存款，就只有房子，所以这样的方式在美国起到了非常大的作用，另外市场自由也是重要保障之一，政府只做一些托底的工作，对没有钱的老年人做保障，至于其它方面，最大化的放到市场中去解决。从国内看，如今中国主要都财富集中在房产上，据统计，中国50年代出生的人拥有房产比例是85.7%，60年代出生的人拥有房产比例是80%，70年代为74%，80年代则是38%，所以，如果社会能共享房产价值，美国模式或许是借鉴的思路。
