“中国1.78亿的老人，到底多少想要（购买）养老产品还不清楚。因为国内老年人的习惯还是在自己家里养老。普华永道的调查显示，95%的老年人都说愿意考虑养老地产。但想要和购买是两回事。”11月7日，普华永道中国管理咨询部总监高思品（Sam Crispin）接受早报记者专访时称。

　　中国百年建筑研究院院长、中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊的担忧是，中国的养老地产可能走上大跃进之路，“‘十二五’期间，要完成340余万张新增养老床位。但时间过了两年，新增床位只有35万张。”

　　“中国的养老市场才刚兴起。就好像上世纪80年代，国际五星级酒店在中国刚开始发展，当时它们招服务人员都很难，需要自己培训。现在养老市场也是这样。”高思品认为，再过5年，养老地产会真正兴起。

　　眼下，中国养老市场的短板不少，其中之一是养老用地政策。高思品指出，以住宅用地的地价去做养老成本很高，不如卖商品房划算。现在最大的问题就是土地成本。养老地产如果采用出租或者出售会员卡的模式，回报周期相对较长。最快解决这个问题就是专门的养老用地。这个政策还没落实。

　　可以看到的是，政府有意图加快推进土地政策方面的进展。2012年7月24日，民政部公布的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》中提到，要将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，“合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨”。

　　部分地方也有意试水。据当地媒体8月报道，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，2013年起养老设施用地将纳入该市年度国有建设用地供应计划。

　　朱文俊称，各地政府都在想办法完成“十二五”养老床位的增量，供地政策是关键。北京有关养老用地的详细政策内容还没出来，但初步判断，会有一部分可以让社会资本投资后去销售产权，另一部分社会福利或医疗卫生等性质用地则要求持有。朱文俊还提到，中房协联合老龄办等单位正在拟定一份有关老年住区试点项目管理办法。该办法将针对政策的运用、养老服务的分级规划、适老化规划设计、市场开发、人才培养和运营管理六个方面提出详尽的细分标准。

　　这份文件，被市场认为是带有官方色彩的有关养老服务体系建设的“试水产品”。“现在修改到第四稿，还有一个月不到就会出。”朱文俊10月底时曾提到，“每一个试点方向，选择1至2个换成示范项目。我们将持续选择跟踪。开业一年以后符合我们的要求，可以挂上认证示范性项目。”

　　朱文俊指出，就他们的研究，一般的养老地产开发配比模式，最好是80%～85%销售，15%～20%持有。“卖的这部分是适老化住宅。根据产权不同，分区管理。”

　　高思品认为，当下有三种模式更迎合国内市场。一是在普通住宅小区中配建养老公寓。比如，有1000套公寓，配套50套养老公寓。这样，老年人可以和子女住在一个小区。二是提供护理配套等上门服务的产品，这一块市场最大。三是在大城市周边建造养老社区。比如说老人65岁准备退休，可能会卖掉上海价值300万元的房子去周边二线城市买一套100万元的养老公寓。

　　分类型看，朱文俊提出，5至10年后，“50后”和“60后”最喜欢的养老方式就是旅游，他们将成为老年旅游的消费主体。已经有开发商在研究，在养老地产里如何加入为老年人设计分时度假产品。

　　高思品认为，更多养老地产的需求集中在中低端市场，但当下投资者大都喜欢走高端定位。“初步测算，一般的养老项目收回投入成本需要8-12年。此外，配套越完善，尤其是护理医疗配套，回笼资金的速度越快。”

　　据高思品观察，现在有一个情况，很多人购买养老产品但不一定马上住进去，只是以备后患。比如某些养老项目销售得很好，但人气不足。这里就产生了一个问题，配套都已到位，但没有人使用，是一种资源浪费。高思品认为，就市场前景而言，专门养老护理机构有很大的发展空间。

　　问题是，专业护理人员眼下严重不足。朱文俊称，中国3300万的失能老人，按照3比1的老护比例，需要1100万的护理人员，而现在持证上岗的护理人员只有10万多一点。整个护理员的队伍是30万。

　　据高思品说，现在基金做养老的不多，大部分还是开发商在做。外资基金现在想进来投资做专业的护理医疗机构。比如租一幢楼，改造，专门做养老医疗护理。

　　有实力大举进军的保险资金，则踟蹰于资金和产品的结合方式。“正在准备拿地。”一位替保险公司养老地产项目做策划的负责人称，现在是倾向于把养老和度假结合起来，兼顾资金回笼的速度快点。至于保险产品和养老地产的结合还在研究之中，会滞后一点。

　　一位知情人士透露，有保险公司在研究养老健康保险，但内部还没有最后决定走哪条路，怎么去做。因为养老健康保险在国外已有“成功”经验，购买保险的人可以兑现护理医疗服务。但现在美国市场发现一个问题，购买这个保险的人活得时间越长，这就意味着保险公司要投入更多的钱。假如说购买保险的人活到75岁，就能计算成本和保费是多少。假如成本定位于75岁，购买保险产品的人享受到良好的服务活到了85岁，保险公司付出的成本就可能多出1倍。所以，现在保险公司还在研究这个问题。另一知情人士透露，泰康在养老地产这方面跑得比较前，已经在北京昌平选了一块地，把险资产品和养老社区结合，再加上养老服务的团队。

　　朱文俊认为，保险公司的专业就是设计养老产品以及有更高的险资回报。所以，保险公司设计销售保险产品，开发商负责开发，养老服务外包给专业的服务机构。“我们有过测算，一般的养老地产项目通过6至7年的投资可以回本，此后每年有10%的回报率。险资可以得到6%至7%的收益，剩下的可以给到养老服务团队。”