早上9点，钱祥娣、钱根发两位老人还像往常一样在阳台晒太阳，老夫妇俩在无锡广益养老中心已经生活了3年多。像广益养老中心这样的养老机构无锡还有130余家，这其中虽然有超过6成都是公办，但是民办养老机构近几年发展迅速，已经超过了3成。然而，一般的养老机构只能满足基本的养老需求，随着养老产业的兴起，越来越多的人把目光投向了中高端养老市场，无锡同样如此。

　　养老产业的兴起伴随着一个不可忽视的背景，便是社会老龄化问题愈来愈严重。随着经济不断发展，伴随我国“未富先老”问题的日益凸显，养老问题也变得愈发沉重，无锡尤为突出。资料显示，无锡早在1983年就进入了人口老龄化城市行列，比全国早了16年。2011年底，全市户籍60岁以上老年人口达98.4万，占全市户籍总人口的21.03%。无锡市老龄办王主任介绍，目前无锡每年老龄人口增长率超过4%，2012年底总的老龄人口数量将超过100万，预计2020年无锡人口老龄化率将接近25%，2030年将达到30%。

　　“建国初期，当时号召多生多育，加上存活率比较高，人口增加迅速，近几年这部分人逐渐步入老年，是老龄化愈发严重的一个重要原因。”王主任表示。

　　老龄人口迅速增加导致养老成为一个重要的社会问题。无锡市民政局福利处朱处长介绍，上世纪70年代末开始实施计划生育，到目前形成了一批“四二一”的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子，进入老龄化社会很难指望独生子女负担家庭所有老人的养老。

　　无锡九如城养老产业发展集团董事长谈义良也持同样的观点，“俗话都说养儿防老，但是现在的年轻人因为工作的原因，很难有时间去照顾父母，这是经济发展的必然趋势，未来‘四二一’家庭会越来越多。”

　　养老问题日益严重，地方政府首先站了出来。据了解，目前无锡实现了机构养老、社区养老、居家养老三位一体的养老体系。同时还明确了“9064”的养老格局，即90%的老年人依托家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务实行居家养老，4%的老年人入住养老机构。而目前无锡已建有各类养老机构138家，机构床位3万张，居家养老服务机构970家。

　　民政局工作人员表示，目前无锡城市养老机构的床位偏紧，而且高端的养老机构也比较少。谈义良认为，地方政府建设养老机构只是基本保障，如何解决中高端的养老需求，就要引入社会资本。

　　“银发危机”日益严重，与此同时，“嗅觉灵敏”的民间资本开始关注养老产业。据了解，2011-2012两年无锡将建31家养老机构，新增9000张床位，投资10多个亿。而最具亮点的是这31家养老机构中有14家是包括港资在内的民办机构。

　　江阴市引进3.5亿港币，开建酒店式老年公寓；崇安区通过BOT方式，引入民资4000万元建成靖海颐养院；太湖街道投资近5000万元的养老服务中心由上海莱康企业管理有限公司运营……民间资本开始不断进入养老机构。

　　除了养老机构，养老地产概念在近几年日益升温，包括万科、保利等龙头房企近年来均抛出养老地产发展计划。统计显示，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

　　在无锡，也开始有开发企业进行这样的尝试。据悉，某品牌房企在其滨湖区开发住宅项目中专门设计了4栋200余套的养老住宅产品，算得上是在房企在无锡首次触电养老地产。
而上个月在宜兴奠基的九如城项目则更为高调。该项目首先提出了养老综合体概念，不仅在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备，还规划有康复护理中心、医疗体检中心、研究培训中心、运营服务中心、数据信息中心、中央厨房中心六大中心联合运行，在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。

　　“经过3年的时间，我们把国内外养老理念、养老服务和养老设施考察以后，进行不断研究升华，在日本、新加坡、韩国、美国请了8家顾问公司。进行3年的潜心研究，才在宜兴打造养老综合体，满足未来老龄社会中高端的老年群体养老问题。”项目开发商无锡九如城养老产业发展集团董事长谈义良表示。

　　而市民对养老地产这一兴起不久的产业也表现出了接纳的态度，无锡新浪乐居进行的一项线上调查显示，有56.9%参与者愿意考虑让父母或者自己年老后居住在专业的养老地产项目，他们认为养老地产项目照顾起来比较专业。

　　“谈养老地产首先要明确其概念是养老还是地产。”杭卫太湖锦园国家高级策划师杭卫认为，“在国家土地供应当中并没有养老地产有地一说，养老地产的本质应该是养老而不是地产。”

　　谈义良也表达了同样的观点，“养老地产在这几年的实践当中可能还是强调地产的概念，我觉得还是要首先强调的是养老，养老就是要靠后期的运行和服务，而不是简单的养老住宅的销售。”

　　无锡克而瑞总经理王新科认为，养老地产如果未来要长期稳定的发展，就需要靠后期整体的服务来支撑，包括社区内的医院、康复机构等等。

　　养老地产的配套是个相当庞大的体系，配套问题由开发公司自己解决，的确存在很大的困难。“九如城投资38个亿，要建康复护理中心、医疗培训中心、中央厨房中心、养生公园等很多公共设施。”谈义良表示。

　　一个尴尬的现实是养老地产项目很难盈利，从其他城市已投入运营的泛养老公寓之类盈利是一个很大的难题。前期投资巨大，后期如何盈利也成为养老地产发展中的一个重要问题。

　　“虽然地方政府在地价上给出了优惠，而且允许我们前期配建一部分可销售的养老住宅，但我们还是设立了一定的盈亏点。”谈义良坦言。

　　杭卫同样认为，如果政府没有相关的优惠政策，投资养老地产可能使开发商背着一个很重的担子。

　　盈利模式涉及到消费观念的转变。

　　“目前养老地产主要布局在一二线城市，三四线城市还比较少。就无锡而言，老百姓能否接受养老地产是一个问题。无锡的住宅价格并不高，但如果附上了养老理念销售价格高于普通住宅，一下子未必会被接受。”王新科认为。

　　对于养老地产的未来，谈义良认为很难用多长时间来说老百姓养老理念的转变，但现在更多的人选择居家养老，这也是包含在养老地产的服务体系中，现在所倡导的居家服务、社区服务是远没有达到未来老龄社会的要求的，未来老年人还是愿意在健全配套服务的养老住宅里。
（来源：新浪房产）