日前，海航投资发布公告称，为加速布局公司养老产业，公司拟在海南、杭州、昆明、苏州签署酒店租赁合同，租赁养老运营场地，拓展养老业务，推广“和悦家”养老品牌。

　　同时“落子”海南、华东、西南三大市场，海航投资的全国布局大大加速，整个租赁期限涉及的租赁费达到了8.26亿，体量远超现有的北京和悦家国际颐养社区。

　　万亿级养老市场风口在前，海航投资能给市场多大想象？

　　4笔酒店租赁协议

　　作为金融服务业务的重要上市平台，如何扭转经营困局，让业绩止亏转盈，是海航投资转型的初衷。持续数年的战略转型后，海航投资不动产基金和养老等业务进展顺利，但表现不佳的房地产业务，仍是挥之不去的阴影。2020年三季度业绩公告称，前三季度海航投资营收约4195万元，同比下降75.86%。但我们关注到，12月5日，该公司公告了《关于签订日常经营重大合同的公告》，该公司将旗下亿城堂庭7.6万平商场、写字楼及大部分地下车库一次整售给百年人寿，交易金额12.73亿元，据公告显示，该部分收入将计入公司主营业务收入，具体收入确认情况将根据交易相关事项的进度确认。我们可以估计，本年度该公司营业收入肯定不会低于1亿元。由此判断，是脱离退市风险了。

　　在此背景下，持续加码新业务板块，成为海航投资的必然选择。

　　今年9月，海航投资通过关联交易，追加在海投一号的合伙份额，强化对纽约REITs项目“铁狮门三期”掌控力；如今，海航投资则在养老领域果断出手，一口气签下4笔酒店租赁协议。

　　海航投资公告显示，租期为15年、总金额达到8.26亿的大额交易，由全资子公司、公司医养投资和运营平台“北京养正”实施。

　　在海南省万宁市兴隆旅游经济区，北京养正与海南兴隆温泉康乐园达成协议，以每年620万租金租下3.89万㎡，用于养老服务开展。

　　在浙江省杭州市西湖区，北京养正与杭州华庭云栖度假酒店达成协议，租下4.58万㎡空间，年租金达2670万。

　　在云南省昆明市环城西路，北京养正与昆明扬子江置业达成合作，3.91万㎡空间的年租金为728万。

　　在江苏省苏州市十全街，北京养正则盘下苏州饭店的6.62万㎡场地，年租金为1490万。

　　公开资料显示，北京养正所打造的养老旗舰项目、北京和悦家国际颐养社区总面积为4万㎡。从单体面积来看，海航投资在海南、杭州、昆明与苏州，将各新增1个“和悦家国际高端养老中心”，可谓大手笔。

　　需要注意的是，4笔关联交易不仅是海航投资扩张养老业务的需要，也有盘活海航投资资产的意味。公告显示，与北京养正签订协议的文旅公司在2019年均处于亏损状态，与海航投资签订协议后，海量现金流的注入将助其走出困境。

　　充分整合海航旅游、地产、金融、大健康全产业链资源优势，正是海航投资关联交易的内在逻辑。

　　品牌输出驶上“快车道”

　　业内普遍认为，在深耕养老板块数年后，海航投资此次大笔交易，将使其城市核心区高端养老机构厂牌“和悦家”的对外输出，驶上“快车道”。

　　2016年12月，海航投资打造的养老旗舰项目——北京和悦家国际颐养社区正式开业。它面向城市中高端老龄客群，提供CCRC（持续健康退休社区）全套专业养老服务。

　　成立4年来，北京和悦家运营步入正轨。2020年三季报显示，和悦家国际颐养社区先后获得“北京市养老机构二星等级”、“北京市健康食堂”、“和悦家餐饮3星A级安全量化等级牌”、“2019年度中国养老行业影响力品牌”等多项殊荣，已成为北京市中高端养老机构的代表性和标杆性品牌。

　　当“和悦家”品牌已具有可复制性和推广性时，对外品牌输出理所当然。

　　9月30日，北京养正与天津市普丰房地产签署合作意向书，双方就“和悦家国际高端养老中心”的落地开发运营达成合作意向。这项合作，被业内视为“和悦家”成功运营后的首次品牌输出。

　　在天津之后，持续布局海南、杭州、昆明与苏州等地，“和悦家”品牌输出至此大大加速。海航投资指出，此次养老租赁合同的签署，布局全国、多点联动，将带动公司养老产业实现快速发展。

　　此外，呼应高质量养老市场需求，海航投资着力打造的“和悦家”品牌，也有望分类发展，实现精耕细作。

　　现有的北京和悦家国际颐养社区，是典型的城市型养老机构，它位于城郊，享有都市生活圈医疗配套，贴近“居家养老”——这一养老产业的主战场，该运营模式适应于杭州、苏州等华东经济发达地区。

　　而位于昆明、海南的“和悦家”项目，则有望成为海航投资旅居型养老机构的样板。它们地处旅游胜地，气候条件好、基础设施优，定位于健康老年群体的高端需求，其旅游度假式养老和健康养生性养老，被视作中国养老产业流动性发展的新业态和新趋势。

　　如何从万亿市场分一杯羹？

　　时至今日，没人忽视养老产业的万亿市场。

　　2019年11月，赛迪顾问联合中国经营报发布《2019中国养老产业发展白皮书》。白皮书指出，从市场规模来看，中国养老市场规模快速增长，2018年全国市场规模为4.6万亿元，预计2021年将达到9.8万亿元；从消费特点来看，老年人均可支配消费逐年增长，且增长率较为稳定，形成良好的消费环境；从市场亮点来看，“80后”“90后”消费能力将超市场预期，成为养老消费新生态的撬动者。

　　一句话归纳，正在步入深度老龄化的中国，其养老产业拥有前景无限的美好蓝图。

　　如何分食万亿份额，却困扰市场多年。

　　新京报曾对布局养老产业的37家A股上市公司进行统计，地产、金融及医疗等企业热衷布局养老产业。其中，地产企业数量最多，包括海航投资在内，万科、保利、金地、泰禾等均切入了养老赛道。

　　然而，房地产开发+养老模式却迟迟找不到突破口。在重资产、高投入、回报周期长现状下，多数地产企业采用“养老+地产”的模式进入该领域。由于盈利模式不清晰，其养老业务更多停留在切入市场、初创品牌的早期阶段。究其原因，地产企业不想放弃开发环节的丰厚利润，仍将“地产”作为发展重心，养老地产最终随着房市低迷而陷于停滞。

　　海航投资北京石景山养老项目是在轻资产运营模式下的，另外该公司多年来持续在基金与REITs领域探索，尤其是类REITs领域方面在业界小有名气。近期该公司还在12月4日与中融人寿签署协议，双方将利用各自的优势和资源共同在基金、保险、养老、大健康等领域展开紧密合作，实现协同发展。养老、基金、保险，这三者联合起来，很可能促使海航投资成为养老领域创新产品的领头人，颇有一些想象空间。

　　正如资深地产专家薛建雄所说，“用低成本的物业做养老”，海航投资或许能趟出一条养老产业的“康庄大道”来。