在我国跑步进入老龄化社会、传统住宅市场接近饱和、调控日趋严厉的情况下，养老地产开始为开发商提供无限遐想空间。

随着越来越多企业的进入，养老地产也逐渐由房屋售卖增添砝码的噱头概念，演变为未来房地产市场的重要价值洼地。但与此同时也面临着投资成本大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。在第16届CIHAF中国住交会养老论坛召开前夕，记者特邀沉淀业内多年的资深企业家和专家共同探讨养老地产发展之困与解决之道。

记者：从10多年前概念初成到渐成投资“蓝海”，养老地产在中国的发展之路并不顺畅，中国养老地产亟待解决的难题有哪些？

朱凤泊：政策倾斜方面，国家已出台各项政策。但到目前没有形成一个完整的具有法律效力的鼓励性实施环境，最终导致政策不落地；又由于养老业涉及各个部门，没有统一协调单位，也导致政策执行不完整，碎片化。

应该说是迅速的人口老龄化和结构性问题让政府措手不及，对产业本身来说更是措手不及。养老地产并不是那么赚钱，而且周期长，回款慢，利润低，无法取得贷款，产业在毫无经验背景的情况下难以完善雏形。现在中国的养老企业缺失商业模式，缺失经验，特别是缺失成功的经验，在养老产业的开发过程中怎么样去建设？建设成什么样的产品？给谁用？市场价格是什么？这些都比较混乱，正因为混乱就导致一些有些抱着不良目的的企业、个人，打着养老产业的旗号也去圈地，破坏养老产业界风气。应该说未来前景还不是那么明朗。

赵军：还是从土地上来讲，一方面土地的性质会增高养老成本，再加上土地性质不明确，导致无法给投资者带来回报，或者不可能让投资者更多地利用杠杆来降低整个养老产业的成本，这就是为什么投资者都喜欢做高端产品的原因。

其次从我国养老服务业格局或者从需求量来看，97%左右的老人选择在家或者社区，通过现有的载体接受服务，而不是重新另寻找新的机构。也就是说老龄人口只有3%~4%的人有入住机构需求。而这一小部分人不足以支撑整个从保险到地产业的巨大投入，即真正的养老机构可能没有这么大市场，现在只不过靠着大数据的结论在支撑具体一个个项目，未来入住率恐难实现。而且现在无论什么单位或资本，都是一哄而上，也可能导致整个产业良莠不齐。

除此之外，大家总期望由一个企业或机构解决养老的所有问题，对养老机构赋予了过高的期望值，几百个老人的不同需求要求养老机构要构建大而全或小而全的体制，这种架构无形中增加了养老机构的运营成本。这个产业刚刚兴起，细分会是未来的方向。

高峻松：养老地产从前面临的最主要问题拿地困难、公办为主的养老机构不重视生活氛围设计，经营管理者专业性不够以及整个行业对老年人居住环境的认识不足等问题。

与此同时，城市规划本身也存在问题，政府会把靠近城区的土地选择供给高收益的项目，供给养老的土地一般比较偏僻，远离城区的医疗配套，交通不便，不利于老人生活。

冯雨峰：由于中国特殊的人口结构、人口政策带来的问题，以及与之伴随的快速人口城镇化，让中国的人口老龄化和人口城镇化交叠在一起，使得问题更加突出。

这几年国家对养老开始重视，民政部门也出台了相关政策。但养老是个复杂的问题，不但需要民政部门，还需要卫生等部门参与，与老人相关的医保是个大问题。养老机构医保不能打通，中国的养老产业就举步维艰。同时养老行业还受到人才、社会观念方面制约，法律法规不健全，民众意识不健全，很多人不愿意从事这个行业，致使社会基础薄弱，难以发展壮大。

记者：我们也看到从今年开始，企业逐渐从沸腾中降温，开始思考这些问题。那么面对这些养老地产的“顽疾”，有何解决之道？企业有何应对计划和发展目标？

朱凤泊：我觉得还得从政府方面入手，政府的顶层设计要完整连贯，而且还要法制化。中国的养老问题是一个国家、民族、社会问题，不能仅依靠一些普通文件，下发通知来操作。必须法律化，制度建设完整化、持续化。只有政府动真格的，我相信这个产业才能真正推动起来。

对市场而言，我还是要强调一点，多做市场调研，不要着急上马。

太阳城的目标是最终实现把养老产业中一部分企业和项目整合起来。好处在于可以在全国建成一个养老体系，通过对这个体系进行制度化建设，实现品牌一体化、产品一体化、市场策略一体化、未来测试一体化、软件管理一体化等10个一体化。运用一体化标准把合作的体系越做越强，越做越大。

赵军：大家也都提到了老人消费不积极的问题，老人消费被动一方面是观念使然，然而更多也与他们对未来生活不确定性有关。就是说整个社会保障体系没有让老人或者家属更安心，对应的是大政策上的配套问题。如果养老行业想发展，大的配套体系一定要让人们明确在30~40年的退休生活中资金来源的保障会有哪些部分，比如说政府、子女、个人储蓄、相应的商业保险各占多少比例等。

对企业来说解决养老问题，最主要还是心态问题，发展的速度、规模应该适当降低。在土地政策上，企业应自己努力突破，促使地方政策样本出现，促进更加宏观层面政策的调整。在人才培养上应该采取更扎实的培养方式，采用过去的商业模式培养人才的方式应该摒弃。

安信颐和现在开始尝试居家养老和机构养老的衔接，同时也在尝试机构与医院甚至更大层面上与健康管理方面的融合。现在我们是全方位尝试，将来的项目我们希望能专注到某一个具体领域。

高峻松：随着政策、市场、品牌完善，应该说土地、设计、和业内认知问题上都得到了很大解决，现在关键是资本流动性问题依然没有解决。

在国外可以通过资产证券化、长期贷款等与养老地产的盈利周期相匹配的金融机制解决流动性问题，目前国内还没有这种机制。相应的解决之道是，如果入住率达到一定程度或财务指标达到一定标准，可以给养老地产项目特别通道，让社会上的资本购买养老机构的债权，让更广泛的社会资本参与到养老产业中来。另一个是寄希望于下一代老人的支付能力有所提升。

乐成会坚定不移地做高标准高品质的机构，同时以机构为支撑也发展居家和社区服务，但这种服务更倾向于居家的医疗健康服务和个人的临床护理，而不会去做普通的生活照料。在一些规模不大、市区和郊区分界不是特别清晰的城市，我们也会尝试布局规模较大的项目，配套一些可以销售的宜老住宅产品。

冯雨峰：养老服务现在政策上有所倾斜，但整个产业的问题依然无法解决。我觉得养老地产现在最大的问题是促进养老服务业解够健康地发展，专业人做专业事，开发商把养老机构建起来，专业养老服务团队做服务，但现在问题是找不到这样的团队，急需建立专业队伍。

政府不能简单发几个文件，而是要深入分析养老服务业到底存在哪些问题，从医疗、生活照料、老年教育等层面分层次分析，然后针对不同的问题，政府要提出不同的鼓励政策。

在人才培养和科学研究方面，在大学应该开设老年病、老年护理这样的专业，国家对这样的大学、专业应有倾斜政策，在社会上多做宣传，逐渐消除对养老服务业的偏见。

绿城的未来发展方向就是逐渐把养老服务渗透到文化教育中，既突出文化教育，也把基础的配套服务做到位。成立子公司，围绕机构养老服务和居家养老服务，做相关的试点，建立相关的服务标准，培养专业人才。机构养老和居家养老相结合会是绿城未来的方向。

记者：作为业界观察者，中国房地产报也期望尽己之力推动行业发展。此前已连续举办六届养老论坛，对于今年CIHAF中国住交会养老论坛有什么期待和建议？

朱凤泊：养老论坛有望成为中国养老产业健康发展的推手，成为一个思想平台，让大家有充足的热情，但是企业在做动作的时候一定要冷静下来。

赵军：住交会是中国房地产界的品牌盛会，我一直都在关注。我期望养老论坛能一直举办下去，无论从养老角度解读地产，还是从地产角度解读养老，希望大家能坐下来研讨两者的结合，找出能适合老人、同时能给投资者带来回报的商业模式。

高峻松：我期待在养老论坛上能够见到一些好的养老居住模式、养老居住产品，能对老年人将来消费观念的形成和引导起到正向作用。

冯雨峰：针对养老论坛，我期待能将选题做得更专业一些，与业界联系和互动更紧密一些。

 

（来源：中国房地产报）