关于中国房地产泡沫破灭的预言，十几年前就已有之。但直到现在，一线城市的房价还在涨，传说中的“泡沫破灭”始终没有到来。
没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃依然鲜活于人们的记忆之中，余痛至今，中国会是例外吗？
2016年，经济学家们对中国楼市是否存在泡沫仍有争论，而当下面对一线城市十几万/平的房价，泡沫与否似乎已无争论必要。我们需要讨论的问题是，泡沫如何才能“挤而不破”？泡沫破了，又会如何？
在刚刚闭幕的2017年博鳌亚洲论坛上，众多经济学家分享了他们对楼市和挤泡沫的看法。
CF40常务理事、北方新金融研究院院长蔡鄂生
你控也好，不控也好，北京的房子我都买不起
3月23日，2017博鳌亚洲论坛上，银监会原副主席蔡鄂生针对此前刚刚出台的地产调控政策戏称，“你控也好，不控也好，北京的房子我都买不起。”
他如此调侃的背景，是2017年3月以来（截至23日），已有近20个城市加入调控大军，北京、上海等地楼市政策再次达到“史上最严”，广州、石家庄等地连夜出台新政，更有一些城市在短短几天内连续多次调控，不断加码。
蔡鄂生认为，房地产调控不能搞强压强控，因为中国的房地产“已经很复杂”，不能单纯从企业角度来看，而要从整个机制视之。
CF40成员、北大国发院院长姚洋
房价腰斩一次，大家才知道痛
在博鳌亚洲论坛“新土改：探索与思考”分论坛上，姚洋表示， 提高土地的供给量对抑制房价作用极小，因为土地供应的弹性小，除非把国土面积变了，随便放开了，这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小，需求弹性比较大的情况下，肯定是抑制需求更有效，如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。
在姚洋看来，楼市就像股市，有涨有跌很正常，房子就是资产，买得起高房价房子的都是一些投机者，政府为什么要为这些人负责？
姚洋称，我们现在整个政策都是为富人服务，我们要求低容积率，看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们是作茧自缚，我们要抑制房价，实际上还是在为少数人服务。
“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。”姚洋说。
国务院发展研究中心原副主任刘世锦
没有买到房的人不满意，剩下的都满意
同样是在“新土改：探索与思考”分论坛上，刘世锦表示，如果说城市现在房价过高，我们称之为泡沫，它是一个刚性的泡沫。
“刚性的泡沫出来以后，好像大家房价这么高，只有一部分人不满意——没有买到房的人不满意，剩下的好像都挺满意。”
刘世锦指出，我们现在面临的问题是房价太高。
房价为什么这么高？涉及到很多因素，其实问题可以简单化，就是供求关系的问题。大家为什么都到珠三角、长三角这些地方去，就是因为经济效益更加突出，年轻人到这里可以挣更多的钱，就业创业机会比较多。
但是看到供给侧，土地的供给情况怎么样？土地供给没有一个量，而且这个量给供不上。我们这些一线城市都在30%以下，过去若干年都是低于25%的。而在发达国家，一般这个比例在一些大都市，最少在40%以上，首尔在60%以上，供地的标准是不一样的。
刘世锦强调，房价上涨使得城市的成本上涨了，有一些产业，就因为这样的高成本，得不到发展，甚至萎缩和衰落。“有一些一线城市服务业最近两年在收缩的、在减速，这是不正常的，我们的土地制度如果不改革，中国将会很难保持平稳的增长。”
据中国证券网报道，刘世锦还建议，凭借政府有用地指标，城市里可以搞长期公共住房租赁，便于城市的年轻人创业创新。
国家金融与发展实验室理事长李扬
房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度
在另一个分论坛“怎样去杠杆？”上，李扬亦提到房地产。他认为中国现在其实就是几十个城市房价在涨，大部分城市已经不可能再涨了。说中国的房地产市场很快就会崩溃，并因而导致中国经济崩溃，这是有点过分的。
“从（上世纪）90年代末期到现在，房地产调控有哪一次成功了吗？没有。说明根本就没搞对。”李扬在接受媒体采访时认为，房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度。
在李扬看来，房价高低本身并无问题，就如股价高低一样。他建议，应当回归住房作为民生必需品的本质，由此出发思考调控问题。
李扬谈起他和黄奇帆日前在全国“两会”期间的一场谈话。他们将房地产调控建议归结为五个方面：增加土地供应、以租为主、调控土地价格、调控税费、降低杠杆率。
房价逐年上涨但土地供应逐年下降的情况，在部分大中城市已有出现。李扬认为，房地产调控应当首先确定城市化步调与土地供应的稳定关系，打比方说，“一个城市增加了1万人，就要增加1平方公里住房用地”，而不是将二者分开管理。
他认为，居民解决住房应当以租为主，而非以买为主。现实中，国内还是以买为主。据西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”调查统计，2011年中国家庭住房自有率将近90%，远超世界平均水平。
在房价的三分之一以下，将地价成本控制住。“与其控制结婚不结婚、离婚不离婚，你控制这个（地价）不好吗。”李扬打趣道。
除了以上建议，李扬认为，房地产税费繁杂的问题应当梳理清楚；限制杠杆率亦可有效调控楼市，比如，规定购买二套房者必须100%使用自有资金，没有杠杆就难以产生外溢影响。“我怀疑很多地方政府并不想真正控制房价，大家都是假装在那儿说（调控）。这个问题它（政府）还是明白的，应该明白地说，不要顾左右而言他。”他说。
中国人民大学副校长吴晓求
中国楼市泡沫滞后，但不会成例外
人民大学副校长吴晓求在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。
他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。
吴晓求认为，无论从哪个角度来看，通过经济学的理论分析，真的得不出来楼价如此之高的一个结论。
吴晓求分析称，中国的M2从2008年金融危机以来的增长速度太快了，M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止，中国的M2已经达160万亿以上，而GDP是70多万亿，M2和GDP相比较是2.1倍。
“巨大的存量M2要购买资产的，不会作为现金状态出现，还有少量存在银行，更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了，你会发现这么存量的M2显而易见就会倒逼房地产价格如此上涨。”吴晓求称。
吴晓求表示，去年人民币贬值从6.2、6.3到6.9，把一部分存量M2的压力消除掉了，剩下就跑到楼市来了。本来跑到股市很好，但2015年股市危机把大家吓怕了，又换不成美元，最后换成了房子。他认为，最好的办法是把巨大M2的存量抽走，我们退出有压力，意味着GDP的增长也下降。“未来要看一看，我确信说现在12万块钱一平米的房子还要去买，我不认为这是理性的。我们要让它下来，只有一个办法减少对私人部门的杠杆，如果这点做到我们的泡沫就不会破裂，如果做不到泡沫也会破裂。”
CF40特邀成员、中泰证券首席经济学家李迅雷&华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康
两位经济学家赌15年后中国房价是泡沫破灭还是仍然坚挺，赌注是两顿饭
在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上，李迅雷十分赞成吴晓求的前述观点，他甚至预测，2020年左右，全国房价会出现普跌，恐慌性下跌，无论是一线、二线还是三线城市。
李迅雷认为，决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流，人口流方面，他注意到目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。这表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨。如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。
资金流方面，李迅雷认为，北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海；纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。
李迅雷和吴晓求的观点让贾康坐不住了，他提出了鲜明的反对意见。贾康的结论是，可以预见未来15年左右，北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线，不存在这种可能性。顶多是上扬不那么陡峭，遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。
贾康认为，中国的广义货币供应量是不是过高是有争议的，中国的楼市、房市主要是随着城镇化推进过程，中心区域不动产一定表现在上扬曲线，因为结构方面导致的冰火两重天。火的这边的确有泡沫，但不是带来系统性风险的泡沫，冰的那一边是需要去库存，因此必须形成复杂的供给侧结构的改革方案。
“泡沫学术上都存在，泡沫的认定见仁见智，一般泡沫破了之后大家才知道什么量值以上属于泡沫。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但大家别忘了那时候日本城镇化水平77%，但中国最新的统计局的数据，2016年户籍人口的城镇化率是41%，中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段，按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展，这个时候还有4亿人从农村到城镇，”贾康说。
按照他的观点，一线城市带动的住房平均成交价的上扬是符合经济学分析的，总的趋势是供不应求。
在激烈争论的情况下，李迅雷和贾康说要打赌，看到底15年后中国房价是泡沫破灭，还是仍然坚挺。双方提出赌注是两顿饭。
CF40特邀成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松
中国房价再涨10%能买下上交所所有公司
巴曙松在本届博鳌论坛上认为，当下房地产行业正在去库存，一线城市土地供应减少，其中住宅用地占比下降，与此同时二手房交易成本上升，房地产市场面临巨大的金融风险。
近日，北京、广州、南京、郑州等热点城市的楼市调控措施频出，巴曙松强调，这一轮调控有很多的政策是加大二手房交易的成本，“我们曾做过一个分析，发现二手房流通量大的城市，房价涨幅明显较小。如今房地产短期供应没有跟上，二手房交易成本又明显上升，这带来了一个很重要的金融隐患”。
中国人民银行最新公布的2016年数据显示，由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元，占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%，这意味着有接近一半的新增贷款为房贷。
房贷居高不下，推高房价之余，巴曙松还提到了加杠杆的风险。“居民加杠杆主要是按揭贷款，买房后房价迅速上涨然后他再按揭，实际上这个风险转嫁给了银行，”他说。
但居民不可能无限贷款，银行系统内部一定有一个边界，“边界在什么地方？还是居民储蓄绝对程度上的支撑，”巴曙松说。
中国房价现在涨到了什么地步？巴曙松用了一个形象的比喻：“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”
“现在不怀疑房价(会涨)的问题，涨到什么时候可以买下全世界今天可以讨论。”巴曙松说，根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。
巴曙松表示，市场形成这样的共识其实是很可怕的，(房地产)和其他的资产类别的价格差异太大，这样银行其实也有很大的风险。“它把银行放在一起了，再加上形形色色、不受监管的理财产品，如果房地产市场出现正常的周期性波动，届时将由此波及到银行界和相关联的理财产品，这是非常值得关注的，”他说。
