中金公司首席经济学家哈继铭近期在演讲中解读美国、日本、法国、英国、加拿大和中国六个国家的居民财富分解状况，他认为“对比2007年几个国家的居民财富分解，会发现由于社保、教育、医疗等公共保障的不足，间接推高了房地产的刚性需求。一部分老百姓购买多套房是为了弥补政府对于社保、教育及医疗等公共投入的不足，也属于刚性需求。这导致中国居民财富过分集中到地产上---房产财富占到中国老百姓总财富的57%，高出其他国家平均水平(1/3左右)逾20%。可见，买房养老已经是很多中国人的共识，但是怎样买房，买什么样的房才能实现“养老”的功能呢？

　　若买房的目的是为养老，那么就不能以现在的收入状况来进行衡量，还是以自己老年可能会出现的经济状况设身处地地做个规划比较实用，最主要考虑的就是供款能力。

　　年纪大时，通常收入会与日俱减，抗风险能力很弱。虽然日常开支可能会比年轻时少一些，但是一旦用钱，可能就数量不菲。自己生病或者子女读书，都会带来大笔开支，所以即使现在投资，也要尽可能减少那时的投入，在已经收支倒挂的时候，不给自己增加新的负担。以香港为例，很多准备买房养老的中年人，即使银行可以贷到更多款，也会很节制地选择五成以上的首付，更悲观地保守者甚至会选择一次性付款，把投资的房子作为一个纯粹的“晚年提款机”使用。

　　买房养老每月的还款上限基本以当下的租金为准，如果一个物业首付四成之后可以实现以租抵供，那么基本就可以把它纳入养老物业的范畴，在一个外来人口密集、并且经济比较活跃的城市，未来租金的上涨速度一般能够与利率的上涨速度进行对冲，通常还会有所盈余。如果首付超过六成才能够实现以租抵供，那么本身可能就不是一个适宜长线持有的好投资。

　　养老物业的租金回报追求两个目标，首要的是稳，其次当然越高越好。在两者实在不能兼得的情况下，舍“高”求“稳”，对于养老物业而言，租金稳定带来的收益可预测性是最重要的。

　　针对这两个标准，建议首先要选择商业繁华区域，以靠近市中心或者区域中心为宜。通常越靠近商业区的地方，租赁市场也愈发活跃。而且越靠近成熟的中心区，土地供应量也非常稀缺，物业增值后出售虽然不用考虑，但是至少不会因为周边突然多出很多新盘，造成租金的大幅下降。此外，围绕着有前途的商务区域、名校区域进行养老物业的投资，也是一个不错的选择。但是，对于那些规划中显然会在未来10年内逐步没落的区域，还是尽量规避为好，对于投资养老物业租金而言，租金下滑便意味着永久性的“减薪”。

　　投资住宅物业的新房以及3年以内的次新房，近两年的租金回报率多已跌到4%以下，若要实现以租抵供就必须高首付。但是如果选择10年以上、15年左右的老房子，虽然升值潜力不大，但是却有可能在高首付和高回报之间提供一个相对适合的平衡点。一些楼龄较老的物业，售价较之新房会低很多，也一直保持着旺盛的出租率，并且租金回报率也会在5%以上，有些物业在当前市场环境下，还能够实现接近7%的年回报率。

　　通常来讲，以长线出租为目的来投资物业，面积越小投资回报率越高，所以在户型选择上，面积不宜过大，单房至两房比较适中，也是租赁市场上比较受欢迎的户型。

　　经验不足者远离商用物业

　　当然，如果经济实力再强些，也可以谨慎选择购入少量的商用物业作为资产配置的一种，毕竟商用物业的租金回报率较之住宅物业还是会高一些，但前提是对于如何选择和投资此类物业有所了解。对此一无所知的投资者，还是建议远离商用物业。

　　毕竟作为养老物业进行投资，租金不稳定是最大的忌讳。街铺也好，社区铺也好，有时候只是门前交通情况的一点点调整，或者周边商业环境的一些小变化，都会对未来的租金产生很大的影响。而写字楼则会随着经济的景气状况有较大的波动，选择不当的写字楼物业租金振幅会更大。此外，商用物业的空置周期远远高过住宅，上一轮金融危机时，就有部分写字楼空置时间超过6个月，对于养老物业而言，这种风险不可控的投资显然并不合适。
（来源：南方都市报）