传统的房地产行业是重资产投资的典型，过去地产公司只要完成“拿地—开发—卖房”就可以赚得钵满盆满，甚至拿到地块坐等土地升值也可以赚一大笔。

　　2010年之后，中国房地产市场地域发展不均衡问题凸显：一线城市和资源优质的城市房市供不应求，但可供开发的土地资源有限；三四线城市土地资源丰富，但房市去库存需求迫切。

　　过去的重资产投资模式给房地产商带来巨大的资金压力，生存的需求要求他们开始转变思路，从自身内部的取长补短转变为行业内的借石攻玉甚至是跨界合作赢，如，以万科和朗诗为代表的小股操盘，以绿城为代表的代建模式，以保利为代表的地产基金等。

　　轻资产投资模式应运而生，给中国的房地产行业带来新的机会。轻资产运营模式简言之就是使用而不占有，因此它更强调多领域、多行业的跨界合作，集百家之长，成一家之事。

　　1999年中国进入老龄化社会之后，养老问题才逐渐引起社会的关注，有远见的地产商开始考虑在传统地产项目引入“养老”的概念。2010年之后我国老龄化问题日趋严重，养老市场准入政策不断放开，房地产市场出现泡沫，成长中的养老行业和寻求新契机的传统地产行业一拍即合，养老项目开始走进大众视野。

 

 

　　在我国养老项目诞生初期正是传统地产行业寻求转型的时期，这不免让养老项目的雏形里带着浓厚的重资产投资的痕迹，如合众优年系列的养老社区，香河的大爱城等大型的养老社区。鉴于一些项目租售效果不尽如意，痛定思痛养老项目开始乘着房地产行业轻资产投资的东风寻求自身的轻资产发展之路。

　　从轻重资产的角度来讲，我国目前的养老项目可以分为三类：

　　　　

　　1.重资产投资为主的养老项目

　　重资产投资的养老项目一般体量较大，以社区型项目为主。受资金政策的限制，大部分险资企业投建的养老社区都是重资产投资的典型，如泰康人寿的燕园、申园、粤园、三亚海棠湾等以及计划中的蜀园、楚园等。泰康人寿作为国内最早投资养老社区的险资企业，目前走的仍是在国内一线城市和优质的二线城市大刀阔斧的拿地——建设——营销+服务的重资产投资之路。

　　　　

　　2.资产投资转型期的养老项目　　

　　经历了重资产投资的养老项目出租率不高的阵痛之后，一些企业开始谋求由重资产投资向轻资产投资转变或者轻重资产投资相结合的转型之路。

　　与泰康人寿不同，合众人寿在重资产投资建设了武汉、南宁、合肥、沈阳养老社区之后，开始转为收购国内外养老项目的股权。据相关资料显示，目前合众人寿联同信泰资本已经在美国的13个州收购了39家养老项目（其中28个为专业护理社区和11个为独立生活项目，逾4500张床位，平均入住率超过80%，目前运营良好，属于较为成熟的项目），至此合众人寿在海外已有45处养老项目，另有11处即将进入交割阶段。

　　在国内，合众人寿于2016年12月底，合众人寿斥资2亿元收购了上海及南京的7所养老院（总床位超过1200张，部分养老机构入住率达90%以上，运营状态良好）。

　　

　　3.轻资产投资为主的养老项目　　

　　以轻资产形式投资的养老项目一般体量较小，便于资产方的进入和进出。如远洋椿萱茂在北京亦庄、双桥、青塔、北苑以及计划在海淀开设的养老公寓都是以轻资产模式投资运营的。虽然远洋是房地产开发商，但是鉴于自建养老项目的投资巨大，远洋目前运营中的养老项目房屋和土地都不是公司自有的，均是租用的。

　　

　　1.养老项目的场地通过租赁或者合作来获得，降低养老项目成本。

　　轻资产运营模式下养老项目的运营商通过租赁场地或者与地产商合作获得养老项目的场地，不需要前期投入大量的资金用于建设房屋，这样不仅节约了大量的基建、设备投资，而且节约了大量的人工费用，极大地降低了运营成本。

　　

　　2.降低养老行业进入门槛，为企业提供低风险快速扩张和跨越式发展的可能。　　

　　重资产运营模式下养老项目要经历从开发、建设、装修、产品研发、市场推广等漫长的成长过程和巨额的资金投入，随时可能会出现资金紧张。轻资产运营中养老项目通过将场地建设转移出去减少了资金占用，将有限的资金用于项目扩张。如远洋集团虽然是地产商，但其子公司远洋养老在运作养老项目时却采取了轻资产运营模式，从2013年推出椿萱茂品牌开始，短短四年时间已经在北京开办了四家养老公寓。

　　

　　3.养老项目运营商可以更专注于核心业务，有利于提高核心竞争力。　　

　　企业的发展更大程度上取决于其核心业务的成败。轻资产运营的养老项目通过整合内外各种资源将一些很难形成明显竞争力的环节外包，将有限的资金和精力集中于核心业务，如服务质量提升、品牌提升、市场拓展、新产品开发等，从而提高企业的核心竞争力，让企业在处于市场培育期的养老行业里早日立足。

　　

　　4.与合作伙伴成果共享，风险共担，提升抗风险能力。

　　根据木桶原理，一个木桶可以盛多少水取决于最短的那根木头，养老项目的运营商不一定擅长房地产、医疗等，轻资产运营中将这些不擅长的领域外包给擅长的企业，可以与合作伙伴共同分担风险，可以增强养老项目抵抗市场风险的能力。如一些养老项目与周边优质的医院签订合作协议，将医疗服务外包。

　　处于发展期的养老行业路漫漫其修远兮，作为养老行业中的一个重要组成部分的养老项目也将长路漫漫，且行且成长。