在以租购并举为主导的住房制度下，租赁养老地产取代产权房养老地产的时代或许正在来临。近期，笔者参加了一个养老地产论坛，感受到了我国养老产业面临的严峻挑战，期间，如何满足老年人的居住需求是养老产业绕不开的核心议题。在许多人心目中，理想的退休生活应该是旅居养老，即在不同地区短暂居住数月或数年，感受不同的气候条件、人文环境和乡土气息，到了需要照料的年龄，则入住市场化的、照料人员和医疗设备完备的养老服务机构。而在租赁市场市场大发展的“租购并举”新时代，这一理想的养老方式已渐行渐近。

　　租购并举的住房新时代正在来临

　　从过去十余年的实践看，养老地产是全民异地购房热情高涨的主导力量之一，也是造成许多度假旅游胜地住房大量空置、房地产泡沫的关键因素。值得注意的是，在以租购并举为主导的住房制度下，租赁养老地产取代产权房养老地产的时代或许正在来临。就趋势而言，养老地产作为房地产市场的重要组成部分，也将由“售”向“租”发生方向性转变。从政策上看，中央和地方支持和鼓励住房租赁市场的政策层出不穷。从十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，到最近结束的中央经济工作会议提出2018年“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”，以及过去三年中央出台的许多文件都强调发展住房租赁市场（参见下表）。由此可见，从供给侧来看，住房租赁市场大发展的时代正在到来。

 

 

　　以上政策层面的支持和鼓励，是养老地产供给侧环境的重大变化。而养老地产转向租赁市场，还有以下四方面需求侧的驱动力量。

　　首先是中国将成为全球老龄化最严重的国家之一，养老地产的潜在需求巨大。老龄化水平是影响养老地产潜在需求的核心要素。早在2000年，中国65岁以上人口比重达7%，步入联合国标准的老龄化国家行列。中国统计年鉴显示，2016年中国65周岁及以上人口为1.5亿人，占总人口10.8%，是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。联合国报告则预测，2020年我国65岁以上人口达到1.85亿，占人口总数的13%，至2050年将突破3亿，老龄化水平将达到34%，届时中国将成为全球老龄化水平最高的国家。老龄化水平的迅速上升，必然会带来老年人居住需求的增加。

　　其次，家庭趋向小型化、少子化趋势，独立住房需求大量增加。尽管我国人口增速持续放缓，但在老龄化、家庭少子化趋势下，需要独立住房的家庭总数却在不断增长。2016年8月发布的《中国养老白皮书》显示，2010年我国家庭平均人口数为3.1人，2030年将缩小至2.6人，2050年将进一步降至2.51人，家庭结构小型化将逐渐成为社会主流的家庭形态。家庭户数在不断分裂和扩张，将使得未来住房需求仍将增长，特别是老年群体人均寿命的不断延长，独立居住的需求将长期存在。这一现象将是支撑养老地产需求强劲的重要因素。

　　再次，四世同堂的传统观念开始转变，新兴养老方式广受欢迎。可以设想，越来越多的伴随着改革开放成长起来的60后、70后开始步入退休生活，四世同堂、养儿防老的传统观念将逐渐淡薄。另外，传统家庭照料模式无法继续，老年人的养老需求也随之呈现多元性，家庭养老的功能较以往不断弱化，无法满足注重生活质量和精神追求的老年人。入住设备先进、管理完善的市场化经营的养老服务中心，既可以与同龄人有共同的记忆，又可合理地进行休闲娱乐，培养兴趣爱好，丰富老年人的生活乐趣，使晚年生活质量更高。

　　与此同时，旅居式的养老生活，对于收入高、生活品质较高的老年群体来说是理想的选择。他们可以选择时令性、享受型的消费，一年当中不同季节、不同时段在不同地区短暂居住数月，感受不同的气候条件、人文环境和乡土气息，将会成为越来越多中高收入退休群体的选择。

　　最后，房价持续上涨，使得退休家庭租房的性价比更高。2008-2016年，全国平均住宅销售价格由3576元/平米上涨到7203元/平米，涨幅超过100%，当前的房价已成为绝大多数家庭不可承受的支出，对于无法贷款的老年家庭而言，一次性的购房支出更是高不可攀。与此同时，房价的过快增长，必然带来住房租金回报率不断下降。今年11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的租金回报率已下降到1.5%，其中北京仅为1.36%，相对较高的成都为1.91%。而在2008年前后，大多数城市的住宅租金回报率为4%左右（参见下图）。租金回报率的下降，房价的高不可攀，必然会显著提高养老租赁地产的性价比，增强退休群体租房养老的意愿。

 

 

　　在租购并举的住房新时代，服务完善的机构化租赁养老地产将可能成为下一代养老地产的主流，普通人或将迎来更加个性化、独立化、体验式的旅居养老方式。至于如何实现旅居养老目标，那些正准备或有意提前过退休生活的人群，应着手做以下两方面准备：一方面是退休家庭及子女转变思想观念。曾经有一个经典的小品《不差钱》中提到：人生最痛苦的事情是“人没了，钱还在”，而人生最最痛苦的事情“人还在，钱没了”。尽管这是个笑谈，但仍反映了许多人退休生活面临的困难选择。国人的养老观念从数千年不变的“养儿防老”，到前些年一度兴起的“倒按揭”抵押房产养老，都无法给予我们理想的退休养老生活。北大著名教授钱理群卖房入住知名旅居养老公寓的事例，或许是我们改善养老生活质量的主要方法。因此，正在为老人筹划退休生活的家庭，思想观念的转变是关键一步。

　　另一方面是准备可持续的现金流。入住旅居养老租赁公寓，每月固定的支出是必不可少的。因此，正在筹划养老生活的人群，应重点关注自身退休生活后的现金流收入与支出，退休金加上安全资产配置后的投资性收入，应保障入住旅居养老公寓的每月支出，同时应有充足的医疗保险的保障，从而使得养老生活无后顾之忧。或许钱理群教授出售唯一一套住房的方式值得借鉴，售房款进行合理的资产配置，加上自身的养老金，每月的现金流收入足以覆盖支出。做好了这两方面准备，迈入旅居养老圈层，离高质量的退休生活就不远了。现在的问题是：您有这方面意识，并着手做准备了吗？