本月上旬，中国银保监会发布通知，决定将以房养老政策在全国范围内展开。所谓以房养老，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。

　　然而在过去4年承保不足百户。“以房养老”试点期间表现并未达到市场预期，4年来如此备受关注的新型养老方式为何响应者不多，晨报记者分别采访了市民、机构、以及业内专家的观点，一探究竟。

 

 

　　“我自己有儿有女的，为什么要去以房养老？再说了，儿女将来再不济也比那些保险公司来得可靠吧。”家住上海静安区的徐阿姨今年60岁，和老伴在市中心有一套不足100平方米的老房子，两人一个月可以领7000元左右的退休金。虽然最近物价涨了，日子难免有些拮据，但徐阿姨从未考虑过要将自己的房子抵押给保险公司去领养老金，并表示这套老房子以后是要留给儿女当作重要资产的。事实上，和徐阿姨持有相同观念的老年人在中国是主流群体，“养儿防老”和“把房子留给孩子”的传统观念深扎在中国社会中，实属人之常情。这也在很大程度上决定了“以房养老”保险产品目标市场狭小、难以大范围推行的现状。

　　与有儿有女的徐阿姨不同，今年55岁即将退休的黄浦区秦先生膝下并无子女，固定资产只有一套估值几百万的房子。他表示自己确实担心退休后生活质量问题，“收入下降是肯定的，万一以后生病了也是一大笔支出。但以房养老还是不会轻易去尝试，毕竟是奋斗了半辈子攒来的房子是有感情的。”事实上，如今能像秦先生靠半辈子买下一套房已属不易，中国的很多家庭需要通过几代人的努力，甚至掏空六个钱袋子才能买下一套房。“年轻时当十多年房奴，老了连房子也不能归自己，真的是‘生不带来，死不带去’了。”秦先生说。由此可见，在房价高涨的今天，“以房养老”还面临着道德层面的重重压力。

　　除此之外，在记者采访的市民中，还有许多人对“以房养老”具体政策存在质疑。“如果未来房价上涨了怎么办？以后钱不值钱了我不就亏大了。”、“和保险公司签到85岁，那我活到88岁是不是就要被赶出来？”、“钱还好说，最怕的就是签了约之后钱拿不到，房子也没了。”诸如此类的问题层出不穷，市民对于交出房子所有权依然顾虑重重。对此，业内人士表示，“以房养老”保险的条款不要太专业，要让投保人看得懂，办理手续也应尽量简化，同时也提醒市民要时刻提防打着“以房养老”旗号的骗局，不要落入非法机构的圈套。

 

 

　　大多数市民对“以房养老”政策只是一知半解，甚至认为这就是险企骗取老人房产的圈套，实在是冤枉了这项新型养老政策。事实上，“以房养老”保险并不是通常所见的保险产品，而是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在这种模式下，那些收入较低，但名下拥有价值较高房产的老年人每月都将获得一笔养老金，改善其老年生活。

　　2014年7月1日起，“以房养老”保险政策在北京、上海、广州、武汉四地开始试点推行。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品——《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》获批上市销售，试点进入实质性运作阶段，这也是国内首款“以房养老”政策性保险产品。根据该款产品费率表计算，以65周岁男性，房产有效保险价值500万元为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。

　　据记者了解，如果要投保幸福人寿的这款“以房养老”保险，投保人必须满足三个条件，即：投保人年龄必须在60岁(含)-85岁(含)之间；如果是夫妻，两个人必须同时投保；投保人必须拥有其房产100%的产权；夫妻双方投保时，房本上须有两人的名字。

　　而投保过程主要涉及四个步骤：首先，投保人签署意向书，并从保险公司提供的中介机构(律师事务所及评估机构)名单中，选择其中一家为自己服务；其次，在项目启动后，中介机构将对房屋的价格进行评估，并对被保险人进行调查，测算养老金的发放；再次，保险公司和投保人双方无异议后进入到抵押环节；最后，双方需将签署的主要文件进行公证，然后进行承保。值得一提的是，在签约和公证环节中，投保人的子女或继承人需到场，协调老人身故后的遗产继承问题等。走完整个流程一般需要2-3个月。

 

 

　　除了消费者接受度不高，作为供给端的保险公司对于“以房养老”产品主动性也欠缺。据悉，当“以房养老”产品刚进入试点阶段时，有七八家保险公司表示愿意开发此项业务，但最后只有幸福人寿一家保险公司坚持做了下来。对于“以房养老”在供给端的遇冷，幸福人寿上海分公司养老保险创新办公室负责人吴安妮向记者透露了两点主要原因：

　　“第一是因为保本微利。以我们公司的幸福房来宝老年人反向抵押养老保险A款为例，保险公司并不参与房产增值部分的利益分享，主要收益来源为保险金利息，而‘房来宝’的利率为5.5%，盈利空间不大；第二是面临的风险因素多，比如房价波动、老人长寿风险、法律风险、房产处置风险等，而且相关法律法规目前也不健全，政策基础薄弱。”

　　对于消费者比较关注的房价波动和老人寿命风险因素，吴安妮进一步解释，反向抵押保险保险公司实际上并不占有房产，房产证始终在投保老人身上，在老人去世后保险公司才能处置房产，这样如果未来房产下跌，发放的养老金超出房价水平，则这部分费用由保险公司承担。另一方面，当前老年人的保险金是以保监会批准的平均预期寿命年限计算，如老年人提前去世，剩余价值归属继承人；但如果老人长寿，也是由保险公司承担。由此可见，“活久了会被赶出去”、“一签约房子就不在自己名下了”其实是市民对于“以房养老”保险产品的常见误解。

　　上海作为“以房养老”的首批试点城市之一，截至8月初，参与老年人住房反向抵押养老保险的签约用户共52户，领取养老保险金的有34户，每户月均领取养老金约11729元。“目前上海投保办理较多的是空巢老人、高级知识分子和企事业退休干部等，他们的共同点是对新生事物接受能力强，也有提升晚年生活质量的强烈意愿。”吴安妮表示。

　　记者了解到，幸福人寿推出的“以房养老”产品“幸福房来宝”主要从老年消费者的立场和角度出发，试点期间优先孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体，通过把“死房子”变成“活钱”，增加资金来源和现金收入。目前该产品力争既可满足上述特定群体老人的以房养老需要，也可满足其他老人群体提高生活品质的需要。

　　当聊到保险版“以房养老”在中国的发展前景，吴安妮表示前景是艰难的，站在保险公司层面，不仅有现金流方面的考验，未来处置流程也较复杂；社会层面，人们的“养儿防老”观念根深蒂固，推行起来比较困难。

 

 

　　对外经济贸易大学保险学院院长助理王国军表示,目前老年人及保险公司对“以房养老”保险的兴趣都不高，供求双方都没有“热”起来。一方面保险公司风险大，收益又不确定，自然兴趣缺乏；另一方面，老百姓对“以房养老”不够了解，这都是造成“以房养老”缘何频频遇冷的关键原因。

　　幸福人寿工作人员则表示，对于保险公司来说，“以房养老”涉及周期长、部门多，且面临着未来处置流程复杂和现金流的考验，较难推广；但未来“以房养老”保险的产品类型会更加丰富，满足老人更多产品和需求，满足不同老人养老方式，丰富保障内容，拓展保障形式。

　　未来“以房养老”政策将主要针对那些两个中青年人需要承担四位老人养老责任的“倒金字塔型家庭模式”，也就是现在普遍的“4+2+1”家庭模式；身下无子女、失独和儿女在国外无法继承房产的老人以及生活条件中等的老人。随着当代中国人的财富观和人生观不断变化，越来越多的老年人在退休后，有权利、有意愿、有能力追求自己想要的生活，而以房养老保险就是给老人多一种养老方式的选择。

　　为了更好地激发市场需求,一些业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

　　同时专家还建议，保险公司可进一步完善养老产业链布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”保险产品有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。