一、养老市场供需的理解 养老市场现在还处于黎明前的黑暗。
目前拥有2.4亿老人，并且这个数字还在以每年大概1千万的规模不断增加，中国养老市场（咱们专指养老服务业）的供需不容易理解。就先拿床位数来说吧，政府层面在十二五规划中要求，每千名老人的三十张床位，政府的能力还是要相信的，目前基本已经达到了；但市场需求应该说远远没有被满足。
这“三十张床位”的标准，其实是参考了发达国家的情况，不一定符合咱们的国情；别的不说，计划生育、未富先老这两点，咱们就不一样。同时，这三十张床位供给的结构不平衡，其中有相当一部分是政府主办的敬老院，所谓敬老院主要给孤寡、低收入老人提供最基础的生活保障，并不适合广大老年群体。而敬老院以外的养老机构，也大多设施落后老旧，这也是国人对养老机构没有好印象的原因。
这种失衡最明显的表现就是：一方面总床位数在不断建设和增加，一方面所有养老机构的总床位空置率居高不下（40%的空床率应该是有的）。
小结：中国所面临的养老问题、养老规模、市场情况，是在世界范围内绝无仅有的，其真实市场需求不容易衡量，但用广阔来形容前景，不过分。
二、投资周期长，回收慢，后劲儿足 从平地开始养老机构的建设，50亩以上的项目，包括建设期在内的回收周期，应当在七年以上，项目的内部报酬收益率多在8%到15%之间；租房经营的，规模在200张床位以内，第一年底达到现金流平衡应该是常态，投资回收周期不稳定，三至五年回收投资都算不错。（参考坐标：省会城市、在部分地级市）
投资回收期长的重要原因，在于：
（1）比较长的建设周期，完成立项、设计、拿地、报批报建、工程施工、装修、验收、设备采购及进份、开业筹备，两至三年就过去了。
（2）对入住率的积累。养老机构入住率低的时侯，大量的空置房屋，会变成财务负担；而中大型养老机构几乎做不到短期住满，因为养老需求是缓慢释放的。
对于大部分做实体投资的人，尤其是地产商，养老产业这么长的投资回收期，并没有吸引力。以房地产项目为例，三四年不但完成所有投资回收，而且形成可观利润。但从财务观点上不应该如此比较，通俗的说，三年内房地产确实完成了投资回收和营利，但其收益也就到此为止了；而养老项目，在建设投资以后，会在未来的几十年间不断形成稳定、可观的收益。
小结：养老项目投资（主要指养老服务设施的投资），回收周期比较长；但它会形成长达几十年的稳定、可观收益。
三、从项目价值的角度来评估养老产业投资 一个50亩的养老机构项目，千张床位规模，可能总投资２亿人民币，整项目可能从投资周期的第四年，才开始见到回头钱。
但是，从你的项目运营平衡之际，它的估值可能就已经有了3亿、甚至4亿。目前，地级市市区，产权明晰、有运营能力、已经形成正现金流的资产，在资本市场上是很吃香，无需宣传，就会不停的有投资商找上门来。目前正是资本商们跑马圈地、整合资源、争创首批养老上市企业的时侯。而这种“价值”的支撑，正是中国养老市场未来三十年持续上升的趋势。
小结：要摒弃单纯看投资回收期的习惯，从价值的角度去看待自己的投资；未来十年，投资养老项目的最大收益，绝对不是那一点利润，而是项目价值的提升。
四、当下赚钱还没那么容易 “老人不富，富人未老”的现实还是明显的。当前市场对高品质养老服务设施的需求还没有展开。
十年前开业的养老机构，大部分的硬件水平都堪忧（我们习惯上称之为传统养老机构）。这些传统养老机构未来十年还会满足低端市场需求，但无论是从利润水平、还是需求总量分析，都将逐步淘汰。目前需求量最大的，是“性价比”比较高的新建养老机构，但其依然面临投资回收期长的问题，入住率提升起来之前，财务报表不会很好看。
小结：排除长远产业战略不讲，现在市场需求最旺的养老机构，长这样：市区内、针对失能老人为主、建筑结构恰当、装修成本500~700元/平米、规模在百张床位以上。
五、提前跑马圈地 几乎所有的养老需求，都是由当地的养老服务设施来消化的。所以，一旦有一个大型项目进场，任何其他投资者要进入市场，都要计算市场是否还容得下自己。
还应当考虑的是项目区位。当前这个国家正在鼓励建设养老机构的阶段，选址有优势。城市的发展已经趋近成熟，目前新建养老项目，拿地几乎都已经在城市边缘；再等几年进入市场，项目的区位会受到不良影响，项目价值也同时受影响。
（这个讨论的前提是：当前城市建筑中，适合做养老机构的建筑很少，这个经验已经在北京、郑州、南昌、南京等多个城市验证过；不适合的原因包括：建筑结构、消防标准、土地性质、成本等多个方面）
最后，目前已经开始有大量的投资进入到了养老市场。2013年，CCRC项目全国少有，如今几乎所有的省会，都有大型CCRC项目在建或者相继落城；养老床位总数，在过去几年翻倍增涨。已经有不少行业新手，开始积累人才、经验、品牌，正逐渐变成老手。
