近年来，国家不断对养老服务业释放政策红利。2013年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》和2016年由中国人民银行等五部委联合发布的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》，第一次从国家层面对养老服务金融的内容有了明确界定和规划。主要包括：各类金融机构提供的专业化养老服务金融产品、便利化的金融服务，以及基础金融服务和权益保护。2016年11月28日，国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》，部署进一步扩大国内消费特别是旅游文化体育健康养老教育培训等服务消费的政策措施。2017年，《国务院关于印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》，使得老龄产业的发展进入提速阶段。当然，在政策落地及实践探索过程中，仍面临不少现实的问题。

　　民企加入养老产业势头强劲

　　当前，我国养老服务业面临刚性需求群体迅速增加的严峻形势。中国老年人口健康状况不容乐观，失能和半失能老年人口数量较大。自评健康状况“好”的老年人只有32.8%。全国城乡失能、半失能老年人占老年人口总量的18.3%，约为4063万人。中国城乡老年人自报需要照护服务的比例为15.3%。

　　在健康方面，自身条件不足60岁以上的老人有2/3时间处于带病生存状态；在经济方面，老年群体缺乏“造血”机能，老年人经济收入结构单一，缺乏“输血”渠道；在供养方面，他们对传统制度（如家庭制度、社会保障制度）依赖性较强，缺乏“造血”效率；在终生准备方面，老年人传统的养老观念导致劳动年龄时期“无偿献血”，老年期则“存血”不足。社会的急剧发展，特别是在中国人口老龄化的今天，人口老龄化、高龄化、空巢化、少子化、边缘化、诉求政治化等“六化叠加”使刚性需求迅速增加，也加大了制定老龄事业与产业政策的工作难度。

　　随着我国经济发达地区，特别是大中型城市的生活和医疗服务水平的提高，养老服务的总需求呈现出快速增长、需求多样化和差异化日益明显的状态。养老服务开始摆脱传统的“尽人事，听天命”的观念，“活力生活更多彩”的需求逐步增长。这样的需求大大激发了社会力量对于老龄产业的兴趣，随着国家对养老产业发展相关政策的密集出台，越来越多的企业和社会资本纷纷进入养老行业，同时不断借鉴其他行业的发展经验，探索创新，来满足不同老人的需求。

　　通过不断的摸索，市场定位逐渐清晰。从新经济新动能的角度来看，养老是社会阻力最小、潜力最大的行业。养老产业发展的特点是，在2013年前对于自身角色定位仍处于混沌的迷茫中，整个养老产业发展经历了从养老事业到养老产业，从政府托底到真正企业占主导的发展历程。值得注意的是，养老行业投入资金量大、投资回报周期长、现金回报稳定等一些商业特性已在业内得到共识。国企、央企、民企等力量不断加入到这一产业的发展中，投融资模式从单一产品向综合性产品转变，以PPP模式最为强劲。

　　不过，社会力量在投资兴办养老服务等产业方面，还面临不少实践中的问题和障碍。近期通过对一些养老机构的走访了解到，不少民营机构一方面对行业发展前景看好，另一方面又对当前如何将机构做大做强倍感压力，尤其关注对国企和民企如何实现同等待遇，以及轻资产企业如何融资等方面的问题。
 

　　在我国，传统养老机构运营主体是国企，而新兴的养老服务企业主要是民企。作为“新入行”者，民企由于发展历史较短，对养老行业的经验积累少，缺乏传统意义上的信用度。而一些政策性扶持，在经营历史、注册资本等要求上仍按以往国企的标准，无形中对新设立的民企形成较高门槛。甚至一些地方在实际操作上偏向于国有企业及其子公司，从而将不少有创新能力的民营养老企业排除在外。

　　但是，养老服务行业不同于一般的餐饮、旅馆等服务行业，具有公共服务属性，为社会解决现实的难题，因此，民营企业应获得均等的扶持机会。特别是对于股东方本身有很强的经济实力，或者在其他地区已有良好的养老服务经验，又或是参与本地养老公建民营项目的民营企业，希望能获得与国企在政策性贷款、贴息贷款等方面的同等待遇，目前不少优惠在操作中难以落地。

　　另外，新型养老企业的轻资产运营与贷款抵押要求存在矛盾。养老服务是一个特别重视人及服务水平的行业，因此不少新兴的养老机构，特别是民营企业，自筹资金的投向主要用于人员、设备和科研创新等方面，而在场地、物业方面，多采用租赁场地，适老改造经营，几乎没有固定资产，因此，在申请银行贷款时，很难符合一般贷款中“具有合适的抵押物”的条件。

　　这种类型的轻资产企业，在资产结构上与从事互联网服务的企业非常类似。在当今的市场经济环境下，互联网企业可以通过股权融资的方式获得运营资金，而养老服务行业市场化发展才刚刚起步，对于追求高投资回报的各种投资基金而言，基本不会顾及。但养老企业要靠银行贷款时，又面临没有合格抵押品的问题。近年来地产价值增速过快，尤其是在养老需求旺盛的中心城市更是如此，也推动租金进一步上涨，这对需要固定场所的养老企业更是雪上加霜。

　　国企所持旧物业不妨辟出一部分用于养老

　　值得思考的是，利用旧改物业经营能否获得补贴影响着民营养老企业的投入。目前在各城市的中心城区，很多国企持有的大量物业，由于建成年份较早，已不适应于工业、商业或教育、文化等原有用途，需要进行相关改造，多数改为文化创意园区，同质化状况较严重。在一些大城市，已出现创意园区过剩的情况。由于这些物业所在区域往往是老城区，周围居住的老龄人口众多，如果能将其中部分物业用于老龄产业相关改造，也将解决养老服务就地场所问题。养老机构与一般商业网点不同，往往需要10年甚至20年的物业使用权来保证服务的持续性。另外，也需要有较低的租金来保证养老服务的正常运营。

　　然而，目前市区的商业楼宇由于处于黄金地段，租金水平普遍较高，单纯希望业主降价并不现实。普通工业商业楼宇如果用于养老服务，需要进行适老性改造，添置相应的设备。这些建筑改造和设备费用，以及后续人员培训、设备维护等支出，往往需要贷款支持及政策性补贴来降低成本，服务收费才能符合一般群众的养老支付能力。在如何获得相应的政府支持上，很多民营养老企业缺乏对政策的了解，不敢投入。