1、为什么最近很多企业都在探索养老地产？
 
　　在2013年，一家名为“星堡中环”的养老社区在上海市宝山区开业，这是复星与国外有经验的机构峰堡投资集团合资试水的项目。而万科也早在2010年自持老年公寓开始涉足养老地产，经过六年探索出“智汇坊”和“榕悦”两条产品线。
　　近几年越来越多的房企踏足养老地产，包括万科、保利、融创、绿地、首开、龙湖、正荣等等。
　　房企的大量涌入也说明其存在价值，早在多年前，复星的多名高层就在多个公开场合，发表过看好养老产业的观点，认为中国市场的健康及养老需求巨大。
　　至2015年，中国老年人口已达2.2亿，占人口总数15%，到2020年，老年人口将达到2.4亿，占比18%，而面对数以亿计的养老需求，养老服务的供给严重不足。根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，健康服务业规模达到8万亿元以上，养老健康产业将成为国家支柱型产业，从而带动的消费潜力巨大。

　　2、什么是养老地产，它的盈利方式有哪些？

　　目前对养老地产的发展前景是看好的，不过回报低是目前大多数养老地产项目的问题，目前养老地产普遍涉及的盈利方式主要有三个方面：地产、服务、金融。
　　（1）地产——利用养老概念，出售项目内的房子，获取利益
　　以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东方太阳城，坐落于顺义潮白河畔，占地234万平米，建筑面积仅为70万平米，利用大量景观资源以及完善的配套设施吸引养老客户购房，项目前期凭借地价策略吸引大量养老群体，后期随着项目逐步开发，客户群体逐渐趋向多元化。
　　（2）服务——在向养老客户提供医疗、教育、学习等服务的同时，获取回报
　　养老是涉及较多产业链的复杂行业，随着国内老龄人口越来越多，其需要的医疗保健服务、生活服务、旅游服务、娱乐文化、金融投资等就更多，背后穿插的产业链也就越多，未来这一块是重要的收益来源。
　　（3）金融——借助养老概念，穿插金融服务
　　例如泰康人寿2014年推出的首个养老社区就跟保险直接挂钩，要想在退休后获得入住资格，客户要缴纳总计不少于200万元的保费。

　　3、养老地产值得进入吗？

　　在房企转型的方向上，产业地产是接受度最高的，是受到其利好显露较早的原因，而养老地产，房企接受度不高，重要原因就是盈利模式目前仍在探索中，投资高，回报低的特征对于房企是一道难题，而房企更多的是采用社区嵌入式养老，即在已有的社区嵌入养老机构，可以省去折旧、地价、建安、装修等成本，保持盈亏平衡，但是单做社区养老规模小、不容易获得资本青睐，而且容易做的“特别专、特别刚需”，最终走向窄众，不过暂时采用此类模式占据一席之地，随后延伸产业链以及探索新的盈利点，进而涉足城市级养老，这是目前前期阶段涉足的不错方式之一。
　　也有业内人士分析认为，“养老地产走轻资产是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。事实上，中国太阳城已经在整合有一定盈利能力的项目，计划联合上市。这样上市的成功几率会更大。”
　　随着高端养老观念的培养以及未来政策的支持，相信对于拿地、建设与经营阶段都会有比较清晰的模式，未来这块的需求是庞大的，对于房企的转型之路，并不会有轻松赚钱的法子，目前养老地产是难啃的一片蓝海。

　　4、养老地产开发模式的建议

　　（1）与医疗机构结合，就近设置养老设施
　　目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
　　（2）在旅游风景区中开发养老居住产品
　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
　　（3）与商业地产结合，开发老年公寓
　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
　　（4）引入外资，建世界型连锁老年设施
　　一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于中国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
　　（5）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
　　引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
　　（6）与保险业结合，利用险资投资养老地产
　　保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营，而且保险业也在试图进军养老地产，未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
　　（7）与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
　　在对日本养老产业中，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
　　（8）利用自身独特资源转型开发养老地产
　　通过自身资源开发养老地产，如酒店管理公司，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
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