据社科院《中国养老产业发展白皮书》统计，至2015年我国60岁以上老年人口已经达到2.2亿，伴随而来的是老龄人口掌握的社会财富规模空前膨胀。据社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的潜在市场需求，预计2030年可增至13万亿元。 老龄人口规模的扩大和消费能力的提升助推银发经济进入黄金发展时代，保险公司、医疗公司、房地产公司等各方主体纷纷发力养老产业。
　　在养老地产的各方参与主体中，保险公司（以寿险公司为主）具备天然的优势，长久期低成本的资金优势和庞大保单群体的客户优势。另有国务院、保监会多项利好政策加持，从战略方向到投资细节鼓励险企进入养老产业。然而与报道中的巨大需求和前景相悖的是，截止2016年底，国内涉足养老地产的保险公司仅有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等数家，其余大部分机构还处于试水和观望阶段。
　　一个覆盖2亿老龄人口的朝阳产业，到底存在哪些风险，让众多市场主体选择观望而非快速介入？
　　
　　1. 利润薄、见效慢

　　与一般的项目投资不同，保险公司参与养老地产难以实现资金的快进快出。养老地产开发对资金的消耗巨大，相对于一般商品住宅，还需兴建大量医护及配套设施。然而更高的支出并不能带来立竿见影的回报，受到监管政策限制，保险公司只能采取床位租赁、护理服务等方式获取现金流回报，资金回收期被拉长到10至20年。即便除去资金回笼速度的问题，持有模式的回报率本身也远远无法与卖房相比，这对保险公司的资金体量和资金久期提出了考验。
　　截至2016年7月，行业标杆泰康之家累计投入养老地产203亿，预计未来5到8年再投入1000亿，盈利周期在8-10年。很多其他保险公司碍于养老地产大体量长周期投资，一直处于观望态势。此外，依靠万能险吸收负债的保险公司由于负债久期短、资金成本高，更是无力参与。
　　
　　2. 后续运营成本高
　　
　　养老地产涉及投资、开发、运营三个阶段，如果说保险公司在前期投资领域具有一定的资金优势，那么在养老地产的后期运营领域面临的挑战会大得多。在后续运营方面，老年人除了医疗需求（对应医院服务），更多是由于慢性病带来的长期护理需求（对应康复服务），而开展长期护理服务的困难来自两个方面：一方面是社会保障的不健全提高了护理服务成本，另一方面，保险公司需要与专门的医护机构合作提供长期的综合性护理服务，而目前市场上缺乏专业的养老护理人才，这类人员从哪里获取？该如何培训？人工成本的增加如何应对？虽然名为地产项目，但养老地产的服务业特征远远超过了地产特征，这些后续的运营环节都为养老地产带来了更高的进入成本。
　　
　　3. 传统观念下，市场需求尚未完全释放
　　
　　养老产业在中国是新生事物，作为服务供给方的保险机构第一次参与，没有前人的经验可以借鉴，而作为消费者的老龄人口的消费观念及养老理念也没有形成。当前时点下，国内的适龄老年人口观念大多较为传统，想要省钱，消费水平在退休后不增反降，再加上50年代老年人口的子女较多，他们更倾向于家庭养老，对机构养老存在各种各样的担心和不适应，导致养老市场的实际需求受到一定程度的压制。
　　
　　4. 摸着石头过河：行业初期没有一定之规
　　
　　智信在近期对部分涉足养老地产的机构进行了调研，发现很难从某个固定的维度对养老地产的业务模式进行划分，纷繁复杂的业务思路背后，机构诉求各异。一部分机构将养老地产视为保险产品的差异化服务，通过为保险客户提供高质量养老服务反哺保险主业，实现保险服务对客户全生命周期的覆盖，进一步挖掘客户价值；一部分机构并不特别在意养老地产一时的入住率，而是将固定资产视为一项长期投资，养老地产本身作为优质的投资资产，一来保险公司以固定资产作为长期投资对冲贬值风险，二来基于偿二代监管背景，投资不动产风险因子设定相对较低，对偿付能力压力较小；还有一部分机构发挥国企职能，以地方政府为导向、从政企合作方面考虑业务协同发展。
　　不同的经营目的衍生出不同的经营模式，导致目前养老地产的参与者从获客渠道、拿地模式、开发设计、产品定价、后续经营等各个环节差异明显。归根结底，由于目前国内的养老消费需求尚未显露，养老产业长期无法证伪，短期又难以大赚，各家机构都在摸着石头过河。不过未来5-10年内，养老产业将大概率进入落地期，随着60年代生人开始进入退休年龄，受计划生育影响的这一代仅仅依靠一个孩子无法满足养老需求，到时社会将面临巨大的养老供给缺口。在趋势如此确定的情况下，体量较大的保险机构完全可以牺牲一部分当下收益，抢占市场。而从业务模式上看，无论是从运营入手做好养老品牌，还是从投资考虑形成优质资产都是可行思路。行业初期没有一定之规，在相当长的一段时间内，养老地产无论从业务模式上，还是从地域分布上，恐怕都会呈现出分散化、区域化经营的局面。