中国老龄化时代的到来，传统的家庭式养老显然已无法满足庞大且复杂的养老需求。越来越多的开发商瞄准了养老地产，期待激活这一新兴市场下潜藏着的巨大利益空间。然而，养老地产作为一种对专业度要求极高的专项开发类型，与常规的地产开发大相径庭。

　　康复疗养功能的落地、适老化设施与住宿产品的深度相融、专业养老服务体系的建立为行业树立了很高的门槛。此外，截至2015年年底，中国60岁及以上老年人口达22200万人，占总人口的16.1%。庞大的老年群体的需求虽具有普遍性，但深究群体内部，却因地域与文化的不同而产生很大的差异性。以上种种因素都削弱了开发主体进入的热情。

　　在市场开发热潮与实际开发窘境的夹缝中，催生了养老地产与旅游度假行业互融的产物，即“养老度假地产”。自从这一概念横空出世，各类主打医疗养生、休闲康复的项目层出不穷，尽管也有“桃李春风”、“春风长乐”等具养老特色的小镇，取得很高的口碑度和美誉度，但系列的成功案例乏善可陈。高品质的养老度假地产，需要开发及运营主体明确项目及产品面向的特定客群，并有针对性地结合他们的消费需求，创造有温度的产品。

　　当养老产业与旅游产业复合相融，究竟应该偏重养老人群的度假需求，还是度假人群的养老需求？但无论如何，养老度假类的产品所面向的人群基本锁定为60-69岁和70-79岁老年人群，分别占全国老龄化群体的56.1%和30%。我们通常认为这部分老人处于“初老”阶段，属于“青年老人”，身体素质尚好，生活半径较大，对于参与社会活动和娱乐运动项目仍然有较强需求和意愿。

　　而80岁以上的老年人则定义为“中年老人”阶段，他们的经济能力和社会资源相对有限，对于养老的需求偏重于生活料理、精神慰藉等。此外，真正步入“高龄”阶段的老人，身体机能的下降和对于社交活动的极慢反馈，容易让这部分人群失去感知“快乐”的能力。因而，要满足他们的养老需求，则需要给予更多层面的关怀。

　　因此，养老地产一旦与旅游产业发生强连接，设计产品就应该满足上述不同养老人群的旅游度假需求，更加着重生活品质提升和精神层面的关怀。一方面，区别于养老院或医院，可减少大规模的专业医疗设施投资；另一方面，发挥旅游产业在优化生活方式、营造社交场景方面的特点，为老年人提供一种与居家养老完全不一样的体验，这将成为下一个5年养老度假项目所思考的重要方向。

　　最近正广泛引发关注的“全国乐龄游戏创意设计大赛”，不同的社会团体和年轻的设计师群体共同集思广益，创造出了一系列适合老年人的游戏娱乐和乐龄俱乐部，也为我们构建养老度假地产的丰富内容提供了全新的思路。而植入了乐龄概念的“邻里式养老”模式可能更贴合当下中国老年人的需求。

　　发达国家的养老机构在“乐龄”、“互动”理念上的实践由来已久，比如，日本东京都的幸朋苑老人院，将幼儿园与养老中心分别设计在建筑的首层和2层以上。老人在室外平台上可以看到儿童在庭院中嬉戏，也可以下到1层与儿童一起做手工、唱歌等。

　　又如，加拿大的德文郡全龄养老社区（Devonshire Village），会定期让社区内幼儿园的孩子们与老人定期互访，组织派对、活动和研讨会等。同时，护理站、餐厅、图书馆、教堂和工作坊等方便老人与儿童共同使用的公共设施也被布置在社区中间。通过这样的“老少结合”的开发模式，开发主体对于居住和养老成本的投入，远低于急症护理的医疗设备成本的投入；更重要的是，以此将情感关怀和社交活动带入老人们的生活中。

　　养老和旅游都是拥有强延展性的行业，在设计养老和旅游结合的项目及产品时，不妨充分考虑“养老族”与“旅游族”的结合空间，深挖不同的定向客群各自不同的心理诉求，提供更多“对话”的可能性，从而打造具有人文关怀、品牌魅力的创新产品和模式，为“银发族”提供先进科学且优质贴心的晚年生活，实现主客共享、旅居一体的理想模式。