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共有产权房 养老新模式
作者:   来源: 人民日报  2018-01-24

  年过耄耋的谢志衡老人十分兴奋地给记者介绍着搬进新“家”后的生活,宠物狗在脚边不停打转,背后是谢志衡老人刚画的几幅油画。“考察过很多养老院,不是布置得像医院,就是禁止养宠物。最后选择这里,也是因为这里有家的感觉。”谢志衡说。谢志衡老人所居住的恭和养老中心,是北京首个、也是全国首创的“共有产权”形式的养老服务设施试点项目。不仅能住在自己家里,还能享受近在咫尺的专业养老服务-这种听起来可望而不可即的养老设想,正在成为北京60岁以上老人的现实选择。
 
  居家享服务
 
  走进恭和养老中心,宽敞明亮的公共活动大厅映入眼帘,一旁的展示台上摆放着老人们制作的手工艺品。正对着大厅的是一个宽敞的公共厨房,设备设施一应俱全,逢年过节时老人们可以与亲朋齐聚一堂。贯通的长廊连接着每一个老人的居室,每一个室外活动场所都有不同的主题,同时中心内的挂牌医疗机构还可以为老人即时提供医疗服务。据项目负责人介绍,这里正在建一个幼儿园,可以让入住于此的老年人真正享受到“多代共处”的天伦之乐。“孙女最喜欢外面的滑梯了,每次都是为了滑梯来的。”谢志衡老人提起孙女,温暖的笑容浮现在脸上。虽然孙女“另有所图”,可是能经常看到孙女,谢志衡老人依然十分开心。恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号,总建筑面积49120平方米,其中地上建筑面积36770平方米,地下建筑面积12350平方米。据试点经营单位负责人介绍,项目于2016年4月7日获得预售许可证,可销售养老公寓365套,销售均价每平方米45448元;车位84个,销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购,2017年7月14日正式网签,至2017年9月23日累计签约143套。
  据北京市民政局介绍,民政局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》,支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地,探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。
  按照这种模式,养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有,限定60岁以上老年人居住。购房后,入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。每月需缴3000元服务费,与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制,陪住人员原则上不得超过两人。
 
  养老企业新选项
 
  共有产权养老房模式,一方面减少了进入养老服务市场企业的“重资本”压力,使其能更专注于提供后续的养老服务;另一方面也更好地关注到老人们居家养老及个性化的需求,比住养老院更自由、更舒心。
  据北京市民政局副局长李红兵介绍,共有产权减少了进入养老服务市场的企业的“重资本”压力,又使入住老人能够拥有自己的一份房产,实现“在世有房产,离世有遗产”。“养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入,我们在推进养老服务业的进程中发现,重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态,也制约了养老服务业的发展。”李红兵说。
  共有产权养老房的尝试,释放了社会资本的流动性。从恭和养老中心的实践来看,既让投资方快速收回重资产投入,又可以使企业专注于提升服务质量,优化养老产业结构,进而吸引更多社会资本进入养老服务业。居住在这里的老人,既拥有属于自己的房子,又能享受包括定期健康评估、健康咨询、24小时医护紧急呼叫等在内的65项基础养老服务。北京市规划国土委相关负责人表示,针对共有产权养老项目,今后的监管主要有“三个严禁”,即严禁以养老机构的名义从事房地产开发,严禁利用养老机构的房屋场地设施开展与养老服务无关的活动,严禁改变机构的养老服务性质。
 
  多措并举
 
  据李红兵介绍,为了保证入住人员符合条件,民政局会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合评估,保证年龄上符合要求的同时,能够在此得到其所需要的养老服务。
  另外,试点项目企业也组建了评估团队,对客户生活自理能力、居家环境、精神卫生等进行评估,评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案交由民政部门审核备案,以保障入住者符合入住条件。同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的服务费,不论居室是否空置都要收取,这也杜绝了购买者以各种理由将养老房挪作他用。
  试点项目企业负责人介绍,共有产权房可以转借,如果购买者家中老人去世后,房产可以出售、出租,出售按照市场价格,相关获利全部为购买者所得。如果家中老人过世,居室持有人又没有养老需求,养老企业可以帮持有人按市场价出租,相关收益也全部由购买者所得。如果是购买后再次出售,新购买者和新入住者也要符合相关条件,市住建委也将对再次交易环节进行审核。
  “持有居室5%的产权,是为了保持我们的‘养老’属性。”项目企业负责人说。配套的医疗康复、膳食管理等公共空间约占总面积的40%,由企业持有经营。
  按照试点项目每平方米4.5万元的售价计算,谢志衡老人购买的82平方米居室,全款金额为369万(按95%的产权计算,实际总价格为350.55万元),50年所需缴纳的服务费为180万,共需缴款549万,相较周边的房价,并不具备投资优势。
  谢志衡老人对自己购买的这处养老居室很满意:“这就是我们自己的房子。我们的退休工资也负担得起,解决了我们的吃饭医疗问题,还减轻了孩子的负担。”对于居室的未来,他也有自己的规划:“等我们都不在了,儿子老了的时候,也可以过来。他要是不愿意过来,我想着他岳父岳母也可以过来养老。”“活着有资产,死了有遗产”,谢志衡老人已经开始提前规划自己的资产了。
 
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