导读
　　证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，开启了我国资产证券化之路，养老地产将从中受益。
　　华尔街有句名言“如果有稳定的现金流就将它证券化”。日前，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），意味着着资产证券化在我国将获得大力推进。
　　
　　《通知》出台，意味着什么？
　　
　　资产证券化是指把具有稳定现金流的资产，通过破产隔离，结构化分层等技术手段，发行资产支持证券，从而进行融资的业务活动。《通知》的出台，标志着住房租赁资产证券化在我国正式落地，也为养老地产的发展注入了一剂强心针。
　　据中国社会科学院老年研究所预测，养老市场将从2014年的4万亿元人民币增至2030年的13万亿元。在价值驱动下，市场各路资本有意进入养老地产行业分一杯羹。但养老地产存在着在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低，无法获得长周期和低成本资金的支持的问题。
　　而资产证券化正是解决上述问题的最佳方式。
　　《通知》指出，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收，还有助于降低企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。
　　除此之外，《通知》还明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
　　在优先和重点支持领域，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。并鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。
　　最值得关注的是，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。
　　为保证证券的流动性，《通知》还鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。
　　总而言之，以REITs为代表的资产证券化产品在我国得到了政策的支持，将对大资金投入、稳定现金流的养老地产与长租公寓的发展产生积极的影响。
　　
　　何为REITs？
　　
　　REITs全名“房地产信托投资基金”，上世纪60年代兴起于美国，经过几十年的时间逐步发展成熟。截止目前，已有37个国家推出REITs。
　　REITs是通过发行股份或收益凭证的方式募集资金，并将来自房地产投资的大部分收益（通常90%以上）按比例分配给投资者的一种信托基金。其产生发展不仅拓宽了房地产行业的融资途径，使企业实现了由“重”到“轻”的转变，同时也丰富了资本市场的投资产品，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。
　　所以，只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。
　　REITs的自身属性与养老项目的经营特点相契合。成熟的养老项目具有稳定、持续的现金流。而REITs这种结构性融资模式的本质是一种资产信用融资，只要该项资产能够产生现金流，该现金流就可以被证券化。
　　业内人士断言称，未来中国国情是人口老龄化，未来房地产的发展方向是养老地产，未来地产金融的发展方向是养老地产REITs。
　　
　　养老地产怎么玩REITs？
　　
　　总体来看，目前国内的类REITs产品虽能部分衔接养老地产的资金需求，但由于其开发和培育期较长的特点导致收益和期限要求未能完全契合。对此，我们认为可以借鉴美国REITs模式，以他山之石或能对养老地产REITs的研究有所启发。
　　美国养老地产的主流投资商是REITs。养老、医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。
　　REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司把养老、医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
　　在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
　　由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。
　　“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。
　　因此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
　　当然，我们在肯定REITs市场价值的同时，也要看到短期内推动养老地产REITs的困难。
　　最大的困难来自于资产的权属问题。对于目前的国内养老地产而言，这正是迫切需要解决的关键问题。现在国内养老机构大部分是福利用地，非营利性质，即便盈利能力好、收益率达标，但产权不明确也无法进行资产证券化，无法向特定受益人发放利息。此外，即使是住宅用地做养老，产权清晰，但拿不到政府补贴，且还要面临营业税、企业所得税等高额税种，盈利情况往往很差。REITs需要收益率至少达到8%左右的物业，从目前国内养老地产收益率来看，很难达到这一标准。
　　另一个问题则是税收的问题。税收优惠是美国等成熟REITs市场发展的主要驱动力。为促进REITs发展，各国都以美国模式为参照，有条件地给予REITs以税收优惠，但目前我国没有相关针对性的措施。