青岛市已进入人口老龄化、高龄化快速发展的新阶段，2015年底，60岁以上老年人口数达161万，占总人口的20.6%，分别高出全国、全省平均水平4个、1个百分点，预计2020年青岛市60岁以上老年人口将达到193万人，女性老年人口数高于男性老年人口数。

　　截止2016年底，青岛市登记养老机构232家，床位3.97万张。养老总床位数6.2万张，千名老人拥有床位37张。养老机构及床位数严重短缺。同时，养老产品单一，缺乏多样性和服务弹性。

　　养老地产的投资战略分析
 

　　经过十余年的摸索，养老地产已逐渐摒弃早期“住宅+便民设施”的粗放开发理念，开发商不应再将养老地产简单的等同于环境区位优势明显和配套完备的商业住宅加以建设和出售。养老地产不仅是地产，更是一种根植于地产产品之中的服务理念。一个养老地产项目的战略定位应以“涉老服务”为出发点和圆心，向外发散产品类型、产品功能和产品供应商及运营商。对于项目所提供的涉老服务的界定，决定了一个养老地产项目的开发模式和盈利点；同时，也将帮助地产开发商选择恰当的资产管理及服务运营合作伙伴。

　　近些年，在养老地产行业不断地摸索中不难发现，纯住宅式的养老地产项目比例逐渐下降，很大程度上由于高昂的地价和开发、运营成本，拉长了养老住宅的投资回报周期，也使得投资回报率持续低迷。

　　为平衡盈亏、缩短投资回报周期，涉老机构应贯穿于整个养老地产的开发概念中，成为一个养老地产项目能够持续盈利的价值线索。在养老地产项目中有针对性的引入涉老机构，或是以涉老机构作为养老地产项目投资建设的主要内容，应该成为现阶段养老地产投资一个可供参考的战略方向。

　　无论是养老地产，还是养老社区，都不能独立于城市而存在，亦不能以一种单一功能体运行。这不仅是项目开发商持续盈利的诉求，更是一个城市发展对内生动力的渴望。“产城融合”的产业发展内涵和“生活因城市而美好”的区域发展理念，向养老地产提出了更高层次的内涵要求。“养老特色小镇”应该成为这种内涵要求的集中体现。

　　养老特色小镇，是以“涉老服务”为出发点和中心，以引入相关“涉老服务机构”为价值线索，集合各类机构所拥有的服务功能于一体的、具有产城融合特色的城市形态。以养老特色小镇为养老地产项目的产出形式，是对开发商的一个挑战，它不仅要求企业具备基础的开发建设能力，更要求企业具有养老产业招商和城市综合运营的能力。

　　项目管理运营模式

　　以高新区城投公司为开发建设主体，以高新区区域产业招商的方式引入专业医养管理运营机构，与高新区城投公司成立合资SPV公司，对整个项目进行统筹管理。本项目三大板块的不同产品分别采取租赁、销售、自持等模式进行管理运营。

　　专业养老医疗运营机构以租赁方式入住项目医疗中心，以医疗中心床位收入抵顶租赁费用，床位收入由合资SPV公司统筹后计提高新区城投公司。运营机构负责医疗中心整体运营，提供专业诊疗及护理服务，并覆盖整个项目社区养老医疗及护理服务的提供。同时，该运营机构可依托项目资源，辐射高新区养老医疗服务市场。养老医疗护理服务业务收入计入合资公司利润。

　　养老公寓、全龄化住宅不动产权归高新区城投公司所有，合资SPV公司负责公寓、住宅的租赁和销售工作，医疗运营机构负责公寓住宅区域的社区养老、居家养老、医疗护理工作，高新区城投公司承担整个项目的物业维护工作。其中，养老公寓采取租赁或会员制形式，全龄化住宅采取租售结合的形式。租赁销售收入由公司统筹后计提高新区城投公司，佣金作为合资SPV公司收入。

　　03产业板块

　　商务中心不动产权归高新区城投公司所有，合资SPV公司负责该中心的银发产业招商及楼宇租赁工作，高新区城投公司承担整个中心的物业维护工作。中心租赁费用计提高新区城投公司，招商奖励及租赁佣金作为合资SPV公司收入。

　　小结

　　制定养老地产区域投资战略，一定要跳脱出传统地产项目的单一内涵及功能设定，将传统地产与养老服务、传统住宅与养老机构、传统社区与功能小镇有机融合，在依托区域已有条件，尤其是相关产业资源的基础上，形成一个集医疗科研、康养护理、休闲娱乐、产业培育于一体的养老集成地产发展战略。