伴随国内老龄化程度不断加深、市场供应缺口较大以及养老支持政策的不断加码，养老地产行业发展空间值得期待。

         我国距离“老龄社会”仅有1.4%之遥

         截止2019年底，我国60周岁以上的老龄人口数量达到2.54亿，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上的老龄人口达到1.76亿，占总人口的12.6%。

         联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入“老龄化社会”；65岁以上人口占总人口的比例超过14%，则进入“老龄社会”；比例达20%，则进入“超老龄社会”。

         从老年抚养比数据可以看出，2019年，我国老年抚养比为19.6%，较上一年度的16.8%，增幅为11年来最大，而2009年，我国的老年抚养比仅为11.6%，11年来，我国老年抚养比增加了8%，并呈老年抚养比加速增长的趋势，可以预见，未来，我国养老的形势将会非常严峻。

         根据世界卫生组织预测， 到2050年， 中国将有35%的人口超过60岁， 成为世界上老龄化最严重的国家。

         养老床位供给不足，养老地产发展大势所趋

         截至2019年，我国拥有养老服务床位761.57万张，每千名老人拥有养老床位30张，相比国际标准（每千名老年人拥有床位50张）差距较大。

         其次目前中国的机构养老发展不成熟，质量参之不齐，乏统一管理与有效运营。

         政策驱动下养老地产迎发展新契机

         为健全市场机制，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，确保到2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上，有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高，2019年4月，国务院办公厅发布关于推进养老服务发展的意见中提出了六个方面共28条具体政策措施。

         居家养老是主流，社区/机构养老发展有望提速

         中国目前养老体系有居家养老、社区养老、机构养老三种模式。

         居家养老， 是以家庭成员作为养老支撑主体，占整体养老比例90%；社区养老，是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务，占整体养老比例7%；机构养老，例如养老院、养老公寓（养老地产） 等，是以社会保障制度为根本，由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式，占整体养老比例3%。

         受“养儿防老”传统观念以及居家养老成本较低等因素的影响，老人更倾向于选择在家接受子女照顾，但伴随着中国计划生育政策的实施，传统的家庭结构发生变化，4-2-1的家庭结构成为主流，家庭规模日趋小型化，居家养老的功能日益削弱，越来越多的老年人被迫空巢，原来由家庭承担的老人赡养功能转向社会养老服务，社区养老和机构养老发展有望提速。

         行业现状与竞争格局

         我国养老地产尚处发展初期，养老床位仍以政府福利型为主，老年人普遍持有传统观念， 居家养老倾向性强，养老地产项目地区发展不平衡，主要分布在：京津冀、长三角、珠三角、川渝等四大经济圈，其余区域布局较少。

         近年来， 房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构积极布局养老产业，实力雄厚、经验丰富的大牌开发企业占位第一梯队，如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；第二梯队以泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等手握长期低成本资金的保险机构为主；第三梯队是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本，以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。

         由于当前养老地产项目面临资金回笼周期长，盈利模式尚不清晰等问题，因而尽管试水者众多，但都尚未形成规模，且仍没有公认的行业标杆和成功样本。

         典型房企发展模式

         医养结合：地产商与医疗、健康资源通过双向合作共建、收购、参股、并购等多样化的合作渠道，充分整合各方资源，在注重医健品牌质量的同时也更加关注合作资源的落地需求。如万科补充公立医疗资源、恒大并购医疗企业、远洋诊疗体系建设等。

         跨界合作：在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，开发商与险资等企业跨界合作，缓解资金压力，拓宽客户资源。

         市场细分：市场持续细分将成为未来养老地产开发的重要基础之一，对于细分专业市场中优质品牌资源的竞争更加激烈，未来养老地产开发在拓展宽度的基础上还需更加关注细分医疗健康资源的筛选以及垂直市场需求的挖掘。如万科、保利、远洋均对养老市场进行细分，打造不同的产品形态，精准覆盖多层次的养老服务需求。

         结束语

         我国继续强调“房住不炒”的发展方向，要求全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展，未来房地产企业的转型依然是主要的问题，作为转型的重要方向，健康养老产业必然将持续吸引更多房地产企业进入，养老地产短期竞争将进一步加剧。

         从发展趋势上看，为了迎合随物质水平提升而产生的养老市场需求多元化，未来养老产业市场将持续细分，房企与养老资源方的合作将更加深入，有望双向合作共建、收购、参股、并购等，充分整合各方资源，其中医养结合发展将是大势所趋。