乳业巨头和养老地产（专题阅读），似乎很难联系到一起。上海光明食品集团旗下子公司近期宣布，在崇明岛开发占地达2000亩的养生庄园项目。其背后是光明集团在上海及周边拥有的大量存量土地资源，以及此前运营上海最大养老院东海养老院的经验。不过借助旗下农场工业用地、生活配套用地进行房地产开发，是该项目较大的不确定因素。

　　养老雄心

　　“我们开发的养老项目一大特点就是大众化、平民化，在企业保证利润的同时，满足社会切实存在的养老需求。”光明集团子公司农房集团总裁沈宏泽在谈到光明养生庄园项目时表示。
　　7月21日，乳业巨头光明集团旗下两家子公司农工商房地产(集团)股份有限公司(简称农房集团)与上海长江总公司联合宣布，将携手开发建设光明崇明养生庄园项目。该项目地处崇明岛，规划用地2000亩，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。一期投资约20亿元，计划2015年底至2016年初开工建设。
　　光明集团将目光投向养老地产，显然是看中了这片“蓝海”的巨大商业空间。老龄化已经成为当下中国最为重要的社会问题。2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构图中，40-50岁的人口总量达到2.2亿人。这些人既是高储蓄人群，又是改善性购房的主体人群，更是养老地产的主要客群。单从上海来看，因为其经济发达，城镇人口多，老年人口也高达400万人，老龄人口比例远高于全国平均水平。
　　“中国的老龄化已经是确定无疑的，而我们对此的准备是不充分的。中国人最传统的养老靠多生孩子，但独生子女政策使这种方式不现实。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，中国真正符合大众化的养老服务社区几乎没有，现在社会上的养老社区要么特别高端，要么是特别低端的养老福利院，这些都不是未来服务需求的主流，大众化的养老服务社区在目前是稀缺的。
　　光明集团副总裁庄国蔚在发布会上介绍，光明集团作为上海的大型综合性国企，当地大部分的食品供给由光明集团提供，能够提供食品安全和健康方面的保证，在医疗保健方面光明旗下有上海最大的东海养老院，和多家医院有密切合作，有着完备的中老年人康复保健经验和能力，精神文化方面还有众多老年大学和党校。这些集团内部资源充分整合之后，能够为光明集团开发养老地产项目提供一整条的产业链支持。
　　同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，光明集团两家子公司联手开发养老社区项目，是对其内部资源的一个重新梳理和整合。“上海当下的养老需求是实实在在存在的，崇明作为上海自然资源最好的区域，目前大多数项目还是住宅形式的度假类项目，生活配套、商业配套都不足，作为上海本地的大型国企，光明集团如果能够利用好旗下闲置土地资源，开发出满足社会需求的优质大众养老项目，还是有价值的。”张宏伟表示。

　　用地存疑

　　旗下子公司首次进军养老地产，就如此大手笔，源于母公司光明集团的“地主”身份。资料显示，截至2011年3月，光明集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市。
　　在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明集团所属各子公司在上海及全国各地还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营的主要场所。
　　单单在崇明，上海长江总公司就拥有土地约230平方公里。光明集团表示，现有许多工业厂房闲置，需要进一步加大对土地资源的开发利用。庄国蔚表示，在上海近几年的产业结构调整和升级中，光明集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。
　　然而值得注意的是，光明集团旗下土地，大部分都是农场的存量工业用地、生活配套用地。“在工业用地上盖地产项目，未来的经营和出售都存在一定未知的风险。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，土地作为地方政府最重要的资源，进行房地产开发的土地。此外，养老地产作为近几年新兴的房地产形态，目前还没有一个成熟、固定的开发模式。由于其不仅是简单的住宅开发，还涉及医疗、商业、休闲、旅游等诸多业态，项目中不同土地性质该如何确定，都没有一个明确规定。张宏伟表示，光明的养生庄园项目，项目当中具体的地块性质比例、住宅用地、配套用地各占多少都还没有明确，无法判断土地性质方面潜在的政策风险。
　　宋会雍表示，地块属性不清晰的另一个不利因素是，未来项目进入销售阶段时，会影响其销售价值。“购房者无论用于自住还是投资，都会考虑工业用地性质对升值潜力的影响，当然如果是开发商自持进行租赁的话，这方面的影响就会小一些。”宋会雍表示。
　　光明集团对此显然也有所准备。庄国蔚表示，光明集团这次开发养生庄园项目，由于是整合集团内部资源，土地和运营成本都很低，会更多采用租赁形式，使得大部分老年人能够消费得起其提供的养老服务。
　　在用地性质方面，也有利好消息。今年4月上海市政府出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，该办法便指出，上海工业用地可通过区域差别化规划对工业区块进行结构调整和能级提升；集中建设区内的现状工业用地可按照规划加快转型。
　　此前在上海自贸区，就有一些工业用地、仓储用地有转换土地属性的先例，未来上海其他地区的土地转化可能性也存在。“上海近两年也在考虑怎样盘活庞大的工业用地闲置资源，如果能够为区域提供更多税收、就业机会，满足养老需求，再加上光明集团在上海本地的国企优势，土地性质变性方面会有较大的操作空间。”张宏伟表示。

　　借壳重组

　　就在宣布大手笔进军养老地产（专题阅读）的同一天，此前一直传言的农房集团的借壳上市也有了新进展。
　　7月21日，上海海博股份有限公司公告表示，其将通过资产置换及以8.96元/股价格向相关方发行股份购买资产，注入农房集团100%股权和农房置业25%股权，并向不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金26.09亿元。
　　农房集团前身为上海农口房产联合开发经营总公司，成立于1988年5月，是光明集团旗下最重要的房地产开发企业，2008年3月，整体改制重组为农工商房地产(集团)股份有限公司，注册资本11.2亿元。截至2013年年底其资产总额为312.3亿元，净资产51.7亿元，拥有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会副会长单位。
　　“作为上海本土房企的代表，农房集团一直排名上海所有房企的前10名，具有较强实力，不过近几年发展势头有所减缓。”宋会雍表示。
　　公开资料显示，截至2013年年底，光明集团实际持有农房集团的股份比例为96.57%。农房集团有65%的土地储备集中在上海、江苏、浙江等长三角地区，近5年累计开发量已超600万平方米。在开发高品质普通商品房的同时，农房集团积极参与拆迁安置房建设，已成为上海市保障性住房的主要开发商之一。截至2013年年底，农房集团完成110.24亿元的销售额。
　　农房集团和海博股份的第一大股东均为光明集团，光明集团一直在推动农房集团的上市，将其作为集团混合所有制改革的重要组成部分。此前光明食品在上报给上海国资委的改革方案中承诺，计划未来3-5年时间内，光明集团旗下混合所有制的企业占比会达到80%，同时要在3-5年的时间内将旗下资产的证券化率提高到50%左右。通过内部资源整合的方式，将旗下房地产企业注入上市公司，既有利于提高光明集团的资产证券化率，也为农房集团提供了新的融资渠道。
　　早在3月21日，海博股份即发布公告称，公司正在筹划再融资事项，因此将于3月24日起停牌。在7月21日的公告中，海博股份置出资产总评估值为27.73亿元；置入资产方面，农房集团100%股权评估值为79.14亿元，农房置业25%股权评估值为0.79亿元。上述交易完成后，海博股份将转变为现代物流与房地产业务并行的双主业上市公司。
　　在业绩承诺方面，相关方承诺，如重组2014年完成，则2014年至2016年上市公司净利润不低于27.65亿元，农房置业合计实现净利润不低于1.64亿元；如重组完成延后，则2015年至2017年农房集团合计实现净利润不低于35.13亿元，农房置业合计实现净利润不低于9842.99万元。
　　农房集团董事长张智刚曾公开表示，公司计划要在3年内实现经济总量翻两番，员工收入增幅50%以上；力争进入全国房地产行业综合实力30强，上海房地产行业综合实力力争前5名，力争进入全国房地产行业第一集团。在光明集团系统内，农工商地产的利润总额要确保第一，行业规模确保第二，力争第一。
　　宋会雍对记者表示，农房集团在借壳重组上市消息发布的前夕，宣布开发养老地产项目，很可能也是为借壳重组提供利好，向外界展示母公司光明集团旗下土地和产业链资源的价值。