目前，包括远洋、万科、保利、绿城等在内的众多房企涉足养老地产。庞大的老年人居住市场，等着广大开发商去照护、开发。养老地产开发的核心战略问题，在于适老化设计、养老配套服务、运作模式和成本精心测算、有弹性的土地开发控制模式、在成本及溢价平衡间选择物业组合。

　　有报告显示，养老地产商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。那么，除了这几种养老地产惯用模式，是否还有商业模式的混搭、综合及变种呢？

 

 

　　1.太阳城开发模式九大特征

　　（1）属于住宅开发性质；

　　（2）依靠销售回款盈利；

　　（3）限定55岁以上的老人才能入住；

　　（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；

　　（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；

　　（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；

　　（7）房价便宜，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力；

　　（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；

　　（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度 假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。

　　2.“太阳城”开发模式的优点

　　（1）住宅立项，依靠销售迅速回款；

　　（2）客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；

　　（3）不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；

　　（4）在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作， 在项目开始时便实现订单生产。

　　3.借鉴应注意：因地制宜，扬长避短

　　（1）国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；

　　（2）中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

 

 

　　1.老人按年龄段和健康活跃度分3类

　　持续照料退休社区一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：

　　（1）完全可以自理的健康活跃老人，一般在55岁～65岁之间；

　　（2）需要半护理的老人，一般在65岁～75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；

　　（3）全护理老人，一般在75 岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24 小时看护和照料的老人。持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为上述三类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在社区中完成人生三分之一的幸福旅程。

　　2.持续型照料的9大特征

　　（1）至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；

　　（2）产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；

　　（3）一般三类产品的配比为12:2:1；

　　（4）附近紧邻医院资源，社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；

　　（5）设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；

　　（6）不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；

　　（7）在经营模式收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。

　　①入门费（或押金） 按房间大小，入门费从20万～100万美元不等。

　　②年费（或月费）。健康活跃老人，3000美元/月；半护理老人，4000美元/月；全护理老人：5000美元～6000美元/月。

　　（8）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；

　　（9）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达1:1。

　　3.持续型照料开发模式启示中国养老地产开发

　　（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；

　　（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；

　　（3）经营方式上的可取之处：

　　①通过会员费的收取，迅速回笼资金；

　　②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；

　　③通过年费（或月费）获得日常经营收益；

　　④通过出租店面获得租金收益。

　　（4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；

　　（5）持续照料退休社区是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的；

　　（6）持续照料退休社区模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不诚信的开发企业，或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。

 

 

　　1.居住人群的复合

　　（1）中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像 美国一样的客户细分和服务细分；

　　（2）中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。

　　（3）在老年住区中生活，随着时间的推移，老人本身对护理照料 的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存，形成复合的老年人群。

　　2.服务功能的复合

　　开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要 学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。

　　3.产品形态的复合

　　（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型，针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。

　　（2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中，功能空间应该相应变化调整，在策划、设计、建造的过程中，应该应用“百年住宅”和SI体系等理念和技术手段，实现空间的可变性。

　　4.产业的复合

　　我们能不能很好地发展养老地产，关键是养老产业链必须要尽快 形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。 可以预见，未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产 业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。

　　5.盈利模式的复合

　　除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈 利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。一定会有企业在项目发展初始阶段，因其品牌影响力不够，会员卡的销售不理想，就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。