2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。这是日前中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据。人口的老龄化，正在托起一个“朝阳产业”——养老产业。而将养老与地产结合起来，不仅成为未来地产发展的一个机遇，也是企业解决社会问题的一个重要途径。

 

　　房企分抢养老地产“大蛋糕”
 

 

　　据中国指数研究院统计，截至去年年底全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，养老地产项目超过百个。万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老地产写入年报发展计划，操盘者也会在不同场合阐述其养老产业蓝图。

　　“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，这个企业可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或者医院行业。”30日，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖在万科和北京控股集团联手打造的怡园光熙长者公寓发布会上说，养老地产很重要一点是地产、保险、医疗资源的整合，而这正是万科在探索的事。

　　万科从2010年就开始布局养老地产，在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业超过30个养老项目。而未来2-3年在继续深耕现有业务城市外，则将重点布局 10个左右“三高”城市——老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高，构建完善的城市业务网络。

　　保利地产董事长宋广菊也曾介绍，保利正在以“全链条”介入养老产业，并提出了三位一体的“中国式”养老模式。更早涉足养老地产的远洋地产则提出要打造闭环式养老地产服务生态的目标。

 

　　首先，医疗、护理资源短缺。
 

　　养老服务必须以人为本，满足老人多元化的需求。房企在养老地产设计之初，在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求。帮助老人找到自己的兴趣爱好，激发生活热情，养老生活原本可以成为人生新的开始。

　　“即使在北京，养老事业发展也不大好，想找到一个合适的养老小区很不容易。”今年80多岁，一年前入住北京怡园光熙长者公寓的马爷爷告诉记者，之前他花了很长时间在北京的养老项目中挑选，发现一些是在郊区，医疗条件不好，一些环境条件不错，但价格又太贵。

　　医疗、护理资源的短缺，正是房地产企业发展养老地产的一大瓶颈。《中国养老产业发展白皮书》提到的一个现实是，按照目前我国老龄化速度，我国养老护理人员数量严重短缺，缺口达千万数量级。

　　事实上，服务是一个需要长期坚持和不断升级的产业。在多位业内人士看来，我国养老产业也刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。

 

 

　　养老地产对医疗等配套设施要求高，比起卖房子，前期投资成本大，但受益却像“跑马拉松”。所以养老地产多是大房企在尝试，而且项目集中在消费水平较高的城市，产品也多针对高收入人群。

　　目前有些养老项目的经营已然陷入困境，但是这些项目的开发商仍然在扛着，其原因是因为它们一旦撤出，将会血本无归。但是它们如何建立有效的盈利模式，实现扭亏为盈，成为亟待解决的问题。

　　目前我国养老地产还没有形成一个完全可以复制的可盈利模式。众房企进入养老地产，都是在摸着石头过河。房企想把养老地产项目探索出某种盈利模式，打响品牌，再将这种模式复制到其他项目中，形成规模效应。但实际上，尽管杀入养老地产的房企不少，国内知名的养老项目、可复制的模式却寥寥。

　　万科相关负责人在接受采访时表示，养老事业有点像互联网，很多互联网公司现在还是在赔钱，但它可能有上百亿的估值。“因为养老地产核心不是地产，而是服务，事实上所有的服务行业其实都不是高盈利产业”。

 

 

　　对于房企开发养老地产，现有政策支持不足，成为多位房企人士、业内专家表达一致的看法。信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍认为，“由于我国现有政策主要是对于非营利性机构给予一定优惠，房企做养老地产属于营利性机构，得不到政策给予的优惠。”

　　“房企做养老地产，在拿地、税收、贷款等方面难以享受到政策给予的优惠。这与房企做商品住宅、金融商业基本上没有太大区别，但养老地产实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”一位房企人士如是说。

　　中国房地产业协会老年住区委员会专家陆松涛认为，尽管我国政策对房企做养老地产支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就规定商业服务用地可以纳入养老用地。地方政策的松动对于房企做养老地产是一种利好。“期望未来营利性机构与非营利性机构有可能得到同等待遇，这对发展养老产业是一种利好。”高淑萍说。

 

 

　　养老地产属于养老产业，本质上有一定公益性质，从这一点来看，不应该把养老地产作为一个短平快的赚快钱的项目来做，而需要承担一些责任。老年公寓的投资大，回收期长，没有房地产开发收益快、利润高，需要眼光去等待未来的长期、稳定回报。就如万科集副总裁刘肖所说“养老本身不是地产，养老核心是服务”。因此，房企进军养老产业的重心应该放在推动养老产业健康发展上，这样才能让吸引更多消费者，达到养老产业和房地产的协同发展。

　　无论从市场需求角度还是政策支持力度，养老地产已经成为众多企业关注的方向。不过由于当前市场并没有成熟案例可以借鉴，房企在涉足养老地产开发时，应跳出当前作坊式的服务模式，打造出全新的标准化体系，才能真正在养老领域趟出一条特色化之路。