从明年开始，我国将启动“以房养老”试点，这一在国外较为成熟的模式，在国内刚刚起步。房产的产权、收益和风险等问题是百姓最为关心的，这些在美国、加拿大和新加坡等国都有明确规定，但其中存在的问题也是值得中国借鉴的。

　　国务院近日在关于加快发展养老服务业的若干意见中称，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，又称“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　中国对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任李长安15日接受记者采访时表示，“以房养老这种模式在国外较成熟，但不是很普遍”。目前，中国一些城市已开展此类业务，但失败例子很多，这个市场还非常小，银行的业务也难以推行下去。他认为，“以房养老”在中国的主要困难有三方面：一是能否满足养老需求，能贷多少款，每月能拿到多少钱，这些疑问是老人不愿意的最大原因；二是“反向抵押”的房子到期后，产权属于谁。房子对很多中国人来说是奋斗一辈子的结果，老人基本上要把房子留给下一代，贷款到期后若被银行收走，很多老人是不愿意的；第三是信息不对称，中国一些银行、保险公司等发生的不讲信用、乱收费等问题，也让一些人感到把房产交给他们不放心。他认为，未来“以房养老”只能是中国政府推行的养老保险的一种补充手段。

　　对于一些金融机构担心的70年产权问题，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌15日对《环球时报》表示，《物权法》已规定除非国家利益需要，一般情况下，房产可继续使用，至于产权能续多少年以及交不交土地出让金政策都没定，但这是普遍问题。

　　据记者了解，在新加坡，申请“倒按揭”的老人需年满62岁，“倒按揭”由新加坡职工总会下属的保险公司以及新加坡华侨银行提供。老人去世前或出售房屋前都不需还贷款，贷款到期时如不能支付贷款和利息，贷款人将出售房产。房子在新加坡人心中也有着特殊地位，很多老人希望把房子留给后代。所以，新加坡老人还可以有其他选择来“释放房子的价值”。比如，把多余的房间分租出去，或者换较小的房屋以获得差价。55岁以上的老人如果愿意换成更小的组屋，政府还会给予额外现金奖励，存入其中央公积金账户。南洋理工大学学者李明江对《环球时报》表示，存入公积金账户用于养老的钱，利息高于一般商业银行利息。此外还可租赁回购。新加坡组屋一般产权99年，符合规定的老人保留房屋30年的权限，剩下的由政府回购，钱同样打入公积金账户，30年后若老人仍健在也不会让他无家可归。新加坡政府还修建了老人公寓供租住。总之，以房养老主要是为了帮助拥有房产但现金拮据的老人提高生活质量。

　　在加拿大，就狭义的“以房养老”即“倒按揭”而言，其归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。这种加拿大式“以房养老”和美国式差异很大。美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍，62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价；“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”则要求老年人出让住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

　　李长安表示，对于产权，西方一般有两种处理方式，一是老人把房子抵押后，银行等将老人送往养老院、老年公寓，而房子用于出租，租金成为银行利润来源；二是贷款到期或者老人去世后，银行将房子继续出租或卖掉，回收的利润如超出预期，还可能让老人的子女继承。

　　不过，即使在运转较为成熟的西方，“倒按揭”也仍存在一些风险，比如老年人平均寿命越来越长，导致贷款资金链被拉大，要付的利息也比较多，老人可能会因此欠银行钱，因此在加拿大，大型商业银行对这种贷款兴趣不大，小银行和商业金融公司是办理这类业务的中坚。另外，房价波动也可能造成房产贬值。

 

    （来源：环球时报）