房子和养老，是各国老百姓最为关心的两件大事。中国“以房养老”即将试点，消息一出，养老的话题再次成了人们关心的焦点。

　　“以房养老”模式最早出现在欧洲，在老龄化严重、福利制度完善的欧洲，“以房养老”已成为不少老年家庭常用的养老手段。虽然这一模式在欧洲并未成为主流，但欧洲的经验却不容忽视。

 

　　在欧盟28国中，目前平均4个劳动年龄人口要负担一个退休人口的养老。根据联合国及欧盟的预测，到2050年时，这个比例将变为2比1。为此，欧洲各国不断改革和完善养老制度，使老年人都能“老有所养”。

　　欧洲的养老金体系主要由三部分构成：一是劳动人口按收入比例缴纳给国家的基本养老金;二是雇主为雇员缴纳的职业养老金，这部分在各个国家都不相同，有的国家属于强制性缴纳，有的则不是;三是个人购买的各种养老储蓄或保险等。

　　欧盟的统计显示，各成员国超过三分之一的劳动人口没有建立私人养老保险。

　　如果是低收入者，或遇到长期失业，这些人就只能依靠低薄的国家养老金。

　　在德国，一些退休人员每月退休金只有数百元，很难维持相对舒适的晚年生活。但欧洲老年人大多拥有私房。这也为他们通过“以房养老”的方式来解决退休金少的问题提供了可能。

　　今年年初，德国经济研究所等机构对欧洲16个国家进行一项欧债危机下的养老专题调查。结果显示，欧洲人在经济困境下对养老问题更加重视。4/5的受调查者表示，不会仅仅依靠国家养老保险金，会寻求更多的养老方式。其中，近1/3的欧洲人表示会利用房产筹集养老金。

 

　　早在上世纪80年代，英国金融机构就在养老金项目上进行大胆革新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。这种“以房养老”方式，就是老年人把私人房产抵押给银行、保险公司等金融服务机构，每月获得贷款作为自己的养老金。他们可以像以前一样，继续住在房屋中，去世后，该住房作为贷款“归还”给金融机构。

　　与中国不同，英国的房子不存在使用年限的问题，且相关金融服务机构在这一领域运作一般都有几十年的资历，操作标准规范，老年人的权益可以得到保障。调查显示，英国约有两成50岁以上的老年人希望采用这种养老方式。

　　英国人“以房养老”的另一种方式则是“大房子换小房子”，用差价款养老。比如，老年人把独立的私人别墅或公寓出租给其他家庭，自己住进老年公寓。这样，既得到了经济保障，又可获得老年公寓护理的照顾。

　　法国近年来也兴起反向抵押贷款。2007年，法国地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。反向抵押贷款与法国人熟悉的终身年金制房产交易颇为相似，其区别在于，前者不是个人与个人进行交易的，而是通过银行的方式。

　　由于“似曾相识”，法国老年人很容易接受反向抵押贷款。法国的贷款银行可以在贷款人去世后出售其房产。如果贷款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。

　　法国银行贷款专家指出，随着法国退休高潮的来临，经济处于困境中的法国政府越来越难以招架老年人的退休金，使得退休金不断“打折”。与一些欧洲国家情况类似，法国许多老年人虽然退休收入不高，但拥有房产。这些人可以反向抵押贷款的形式出售并享用其房产。反向抵押贷款让不动产“动”了起来，也让老年人生活过得舒适富足一些。

 

　　与英国相比，德国的老龄化程度更为严重，已列欧洲首位。德国联邦统计局的数据显示，到2050年，德国60岁以上的人口比例都将达到总人口的三分之一。“老年人如何养老”已成为德国政府任务的难点。

　　德国人买房的平均年龄高达42周岁，年龄越大，拥有私房的比例也越大。德国《图片报》引述德国研究机构的数据，德国老年人平均住房面积达到了106.8平方米。很多人住房面积相对“过剩”。

　　因此，“以房养老”成为很多老年人获得经济来源的手段。特别是大学集中的柏林、汉堡、慕尼黑等城市，老年人常常把房子中的一部分出租给年轻人，每月可以获得数百甚至数千欧元的收入。这笔钱，已足够让老年人过上有尊严的生活。这种“老少同居”的形式，还缓解了“空巢”而产生的孤独感。很多年轻人帮助老年人做些家务，适当减少房租。

　　于德国天气有时阴冷，阳光照射时数少，很多老年人喜欢异地养老。家住柏林的威海恩老人一年前把房子倒按揭给银行，然后用这些钱到泰国安度晚年。他告诉德国媒体，自己在泰国的生活质量很好，生活很舒心。

　　像威海恩这样的老人还有很多，南欧、加勒比海等地区都颇受他们的青睐。此外，还有不少德国老人用这种倒按揭的方式，进行全球旅行养老、做志愿者养老、回原居住地养老等。

　　更多的老人则用倒按揭拿到的贷款，住进一些高端养老院。那里包含有各种服务：除了游泳池、健身房等设施外，还配有护理、营养师等专业人员。

 

　　北欧国家是全球生活最适宜的地区。近年来，受到欧债危机的冲击，芬兰、瑞典等这些高税收高福利的国家，其养老方式也在悄悄改变。“以房养老”也正在成为新潮流。其中，尤其受到欢迎的是跨国“以房养老”。

　　北欧不少老年人把在本土的房子出租或卖给其他家庭，或由房地产公司管理赚钱。自己则到西班牙等地养老。因为欧债危机，南欧国家的地产便宜得如白捡。许多西班牙企业建造了豪华的养老院。

　　对北欧老年人来说，西班牙不仅有美丽的自然环境，充足的阳光，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。异地“以房养老”是一项互利双赢的做法受到各国肯定。

　　德国《经济周刊》指出，“以房养老”解决了老年人的后顾之忧。它可以起到一举三得的效果，既可以让自己生活得更加舒适，也可以减轻伴侣和子女的经济压力，同时也可以减轻国家的负担。

 

　　不过，欧洲式的“以房养老”方式要移植到中国却有很大的困难。在欧洲，老年人与子女生活在一起的不到一成，而中国却达三分之二。虽然西欧国家，不少子女也会帮助年迈的父母，但照顾父母并不是他们的道德要求和法律义务，同样，欧洲父母也没有一定要把房产留给子女的传统。

　　其次，由于反向抵押贷款周期长、风险大，需要防控背后的风险，特别是遭遇重大金融危机时，必须有强硬的法律规范。欧盟和各个成员国都有类似针对反向抵押贷款的法规。这些法规给予政府权力，以便降低金融机构违约的风险。

　　此外，法国、德国等已经或正准备设立专门机构管理这个市场。像德国的反向抵押监控部门，由金融、法律、保险等部门组成的专家委员会对“以房养老”中出现的问题进行监控。如果金融服务机构出现违规行为，会被警告，并写入黑名单。问题突出者，会按照相关法规，进行惩罚。

　　在欧洲，“以房养老”是作为一种商业模式运转，只是公共财政支持的国家养老体系外的一种补充性的选择，但它得到政府的严格监控。

 

    （来源：法治周末）