2013年12月4日，第八届21世纪亚洲金融年会在北京举行，“谁为我们养老——探索中国养老新模式的高峰”论坛“圆桌对话：中国养老产业新模式之养老社区的探索”举行，以下为实录。
徐高林：
非常感谢主持人，非常容幸参加《21世纪经济报道》主办的21世纪亚洲金融年会。更容幸能够于各位高官、行业大老和专业学家一起探讨一个十分重要的议题，就是按“保险资金投资养老地产”这么一个热点问题。下面请允许我介绍在座各位重量级嘉宾，第一位是江生忠教授，南开大学博士生导师、中国保险协会常务理事、多家保险公司独立董事。第二位是戴皓董事长，合众人寿公司的董事长，大家都比较熟悉，大家不知道戴总还有一些别的很重要的身份，武汉大学[微博]的EMBA、全国政协经济委员会委员、全国工商联常委、湖北省残联副主席、中华集团董事局主席。然后是保监会的领导市场监管处的贾处长，我们行业高官主管。然后是我们的Josh Johnson，外国朋友，是合众优年养老社区CEO。然后是高总，是乐成老年事业投资公司的总经理。
我们现在就开始，我们的程序跟刚才略有差别，我们是一位专家、一位专家重点发言，然后是自由讨论。第一位就从江教授开始。刚刚我们在这举办这个研讨会，在十天之前在南开大学刚刚举办了商业养老保险产业链延伸国际经验比较研究的研讨会，是江教授主持的保监会的重点课题，取得了很多丰硕成果，我们先请江教授给我们介绍一下他们的研究成果。
江生忠：
各位领导、各位来宾下午好。刚才主持人说了在南开大学十天前我们搞了一个研讨会，背景就是我们承担了保监会的课题。当然我们这个课题是阶段性成果，主要是研究商业保险公司投资养老社区这一块。至于后面以房养老、包括医疗的对接，包括后面保险产品的对接还没有完全开始。今天把我们前一段的阶段性成果给大家分享一下。总结来说有这样几点：
第一，在我们调研过程中发现我们几家公司都在做这个事情，我认为这个方向是肯定的，符合公司的长远发展，也符合党和国家的战略考虑。它解决了什么呢？一个是解决了保险公司自身产业链延伸和新的增长点的发展问题。第二，解决了人口老龄化以后养老保险主体的挑战问题。从这个意义上来说，方向是准备的，应该肯定的。这是第一个成果。
第二个成果，我们做了几个问卷调查，包括老年版的问卷调查，还有年轻版的，还有一个专家版的。我们发现对于一些机构养老的，尤其是商业保险机构养老，我们还是存在一些担忧。这是我们调研当中的一个结果。另外一个发现什么呢？专业版的调研问卷，我们搜集了300多份，发现我们专业人士对于我们商业保险公司从事不动产的投资也存在一些不同的分歧，而且分歧是比较显著的。这是问卷的成果。
第三，我们发现现在我们几家公司做养老地产投资差异性都很大，和当年的做法不一样，说明我们都在探索和研究，大家都凭着我们自身的特点和经验，在认真探索我们商业保险公司如何做养老地产，我认为这一点也是非常有价值的。
第四，我们还发现了一些问题或者一些担忧。第一个问题是什么呢？就是我们商业保险公司在开发养老地产的时候，我们如何把商业保险公司的保险产品的销售和我们养老机构服务的销售对接好。如果对接不好，会存在销售误导问题。另外，我们法律上也存在一些障碍，按照保险法规定，我们保险给付是货币现金给付方式，没有实物给付、服务给付，也存在一个问题。这是第一个问题。
第二个问题发现什么呢？现在我们的开发就是如何把保险产品和保险服务于养老产品对接方面也存在一些问题。给人感觉是什么呢？我们商业保险公司更多就是地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、包括护理保险，包括其他的医疗保险这方面探索不多。这是第二个发现的问题。
第三个问题，也是始终到现在未解的问题，从国际经验来看，无论是美国、英国、日本，我们发现没有一家保险公司像我们中国那样做。就是中国保险公司从拍地、开发、投资、运营，这条线拉下来，持续时间至少30年，而且技术性很深的投资方式没有。比如在美国，美国基本上是财务性投资，通过基金方式投资。像日本方式和英国方式基本上属于等到你房地产盖起来以后，我发现这个地产很好，我就买入，再开发养老院。像我们这样的方式几乎没有。所以，我认为这是需要我们深思和考虑的，就是我们这种投资模式是不是可持续。
另外相关的问题是什么呢？我们也发现从国际经验上来看，现在我们中国的投资额，不动产投资比例按照保监会规定是将近10-20%之间，有的公司如果500亿资产、5000亿资产，他就占1000亿资产规模，很大。但是国际经验来看，美国就是3%，日本是5%，韩国是10%。现在我们达到了20%，这是不是一种风险存在？另外，我们发现尤其像日本，在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，我认为这也是我们应该警惕的，或者我们应该注意的问题。另外，我们看一下整个地产形势，现在大家都在关注房地产泡沫问题，我们是不是要对这个现象做一个警惕，做一些退出的考虑。这些也许不太成熟，这是我们的发现和思考，如果不对，请大家批评指正。谢谢大家！
徐高林：
谢谢江教授做了一些重大的行业的总结，尤其是后面存在的一些问题和风险的提示，对于我们很有启发。其实今天我觉得非常容幸能见到江教授，因为我是早拜读过江教授大作，也许有的听众不是很熟悉，但是我也算是晚辈，做保险资金投资这块，我做研究的时候，发现写第一批著作的就是江教授，1993年就出版了保险投资专著。所以，特别希望借助今天这个机会向江教授请教他多年来研究的心得，很多人或者是社会没有搞清楚的，或者有些认识误差的地方。就是关于保险资金的投资，到底和别的一些机构之间有一些什么样的区别？比如说在资产负债匹配方面，银行也在说，别的机构也在说，保险公司这也是一个大事。就是说这方面到底本质性差别在哪？一些比较专业化的认识，还有我们投资养老社区，现在我们的资金，我们养老险资金比较合适？还是寿险资金比较合适？还是整个养老资金是怎么考虑？我想向江老师借这个机会请教一下您多年的研究积累。
江生忠：
简单的说，第一，这个差别是存在的，存在的原因就是我们做保险，那个是做银行，他们主业不同，所以投资的理念也好、方法也好、原则也好，都不同。第二，我认为保险在发展，保险环境在变化，尤其在金融一体化条件下，我们如何做好保险，发挥它的优势。所以，它的投资理念也应该有些变化，也不能固守传统的保险方法。
另外，我们资金投保险业是哪一个资金？我认为这取决于我们投资的品种，你的社区大和小，规模大小，这完全是寿险或者不是寿险，这个没有关系。取决于我们投资的产品和社区规模大小。另外就是取决于我们投资方式，现在我们的投资完全是靠保险资金在投资，在撑着。未来我们可不可以引入第三方资金呢？也可以，为什么不可以呢？保险资金撬动，第三方资金介入，这样就好玩了，就可以有序下去了。
徐高林：
第二位个人重点发言就是戴总。我们刚才介绍了戴总是儒商，既有深刻研究，也是一个积极的实践者，我看过戴总全国政协的提案和一些观点，把养老分成高端、中端和低端，还有一系列理论。我想向他请教的就是在您深刻研究背景之下怎么定位合众的养老社区？这个战略是怎么定位的？
戴皓：
我们是企业，从企业来讲做任何事情，因为是保险公司投，贾飙处长就是管我们的处长，我们肯定要盈利，肯定要挣钱，不挣钱肯定不行，因为我有好多年房地产经验，我也有药业的经验，也有酒店，中华集团，就是我们的母公司，有酒店经验，还有物业经验，我们考察了美国、考察了澳洲、亚洲、加拿大、台湾都考察了。总结来总结去，养老整个层次，从国际来讲也都是这样。从中国特性结合，未来肯定是有高端的，比如泰康提出他们做高端的。我们结合我们特点，我们是中型保险公司，可能做中端比较合适，还有就是基本保障，基本保障是政府兜底了，他是最底层的，最底层是政府解决。前一段我跟劳动部的部长在政协的论坛上交流，他也讲了养老的问题从政府来讲不可能全解决，他只能解决一部分。所以，作为企业来讲，我们是从中端的角度考虑。
另外，从保险资金匹配来讲，养老产业是投资时间长，逐渐循序渐进的过程。刚才教授说到了大家可能都投的多，可能存在风险，这个事我个人感觉不是反对教授的观点，可能我们站在企业第一线，感觉这个东西也是自己怎么匹配，如果从保险公司流动性来讲，保监会有规定有一定的比例。另外，从世界大趋势来讲，现在整个OR标准来说，在改，都在调整。可能未来从资产匹配和风险度管理，从监管者的角度，可能从行业风险考虑，企业也要考虑风险。如果大家都是金融企业，一个是银行，一个是保险，如果保险投资20%或者30%多的话，银行他要贷款，70%都给了实业，当然银行风险比保险更大的，我想监管机构心里都有数。
另外，从考察整个行业来讲，养老产业作为中型产业，目前需要引进大家认识过程，但是从目前整个社会人群来讲，现在已经2.5亿人了，2050年达到4亿，你想中国13-14亿人口的30%，这个需求量是无比巨大的，也是党和政府身上压的一个沉重的担子，这个担子谁来解决？我看这次中央三中全会的精神，市场化的运作，包括前一段35号文件，非常明确了市场化运作，作为行业化保险公司，既要为保险客户做出应有回报，也要在监管风险可控下为自己投资做长期匹配，他是长期匹配过程。按照我们数据估计，大概有10%左右，当然前提可能是少的，未来是10%，因为少和多就是最后销售了多少，无非就是占比。有些公司可能保守一点，现在是4-5%，如果是4-5%，保险公司就不投了，我们发个银行产品乱七八糟加一起都快6%了，这就没有意义了。所以，一个行业可能站在他自己角度考虑，每个公司有每个公司测算的模式。所以，我想从这个角度考虑，我认为养老行业需要政府支持，也需要各家专家媒体，尤其在座媒体的支持。现在中国养老，用我的化来说就是躲不开绕不过，无法回避的问题，想绕也绕不开，面临着未来整个五到六年来一批越来越多的老人的到来，这些老人谁来管？比如现在我们80后们，他们父母已经60了，甚至60多了，80后他就是一个孩子，他将面临四个老人，这个怎么玩儿？玩儿不下去。将来机构养老必然承担起社会职责，家庭养老，随着消费观念改变和整个养老的压力到来和80后这些人无法承担的这种能力，必然会走向市场化。
徐高林：
戴总从实务角度阐述了他认识和实践，非常好。我刚才已经提到了，戴总在今年两会上提了一个关于大力发展专业养老社区的提案，其中提到一个要做好扶持养老产业顶层设计规划，现在很时髦的词就是顶层设计。不知道是巧合还是什么因素，9月份国务院关于加快发展养老服务业的意见出台了，您作为这个方面专家给我们做一个专业解读，就是这个意见主要突破在哪？还有什么需要进一步改进的地方？
戴皓：
这个提案最早是政协调研，也是我写的提案最多的一个，政协做了提案答辩会，关于养老的，特意把我请去了，我确实做了很多提案，当时我也是看到调研，看到老年社区越来越多，去国外考察看到了，也是基于保险行业投资养老的需求，国际上确实是有些国家，就像教授说的，但是还有的国家也有，英国的博百（音）就是目前投资养老产业最大的一个保险企业，当然他是一个教会办的企业，我们贾处很清楚，他就是这种模式。中国也有中国的模式，所以当时我们跟保监会希望中国政府开这个通道来支持，我们跟民政部也沟通，经过几轮沟通，最早养老是没有产业两个字的，最早准备出的文字，出养老服务业，最后我们也是跟政府建议，包括跟民政部沟通，跟相关的发改委沟通，最后经过专家一些参与，变成了产业。所以这个政策是在这个背景下出台变成产业，我们只是尽了一份力，我们只是作为企业进行建议，可能给领导写一些建议，希望行业有所发展，在这个大背景下这个政策出台。
我们看到这个政策，35号文，基本很多政策都落在了养老“服务”这两个字上，还有“业”，什么是“业”呢？我领会中央领导的意思，“服务”就是非盈利性的，“业”就是盈利性的。大家看到这个文件之后一定会感觉，跟产业有关的政策并不很多，很多都给了服务。所以，我跟民政部领导也在沟通，包括发改委，就是这个事还需要国家加大力度，因为国家想定位为产业，没有政策支撑是不行的，而且作为产业，企业承担的是政府、解决的是政府解决的事，因为中产阶级也好、高档人群也好，他需要养老，这种服务谁来完成？而且这个企业又是一个长期的投资，慢慢回到这个过程，你不支持，这个东西可能就走了。不支持的结局，实际刚才上一轮我在参加论坛的时候有一句话，如果也让我拿一个最后的结束一句话，我现在提前说，就是中国政府给养老产业什么政策，就关系到党和政府发展和生存的根本问题。因为将来4亿人要养老，如果没有政策，谁为他养老？这就是我们今天的主题。所以，这个问题可能是更加严峻的问题。所以，我建议下一步希望，我们贾处也在，跟会里面领导反映一下，是不是给更大的空间支持养老，因为养老产业毕竟是一个朝阳产业，可能未来有这样和那样的问题，但是新生事物必须要给时间，大的方向是好的，因为4亿人要养老，80后、90后都会面临着两个夫妻一个孩养四个老人，这个怎么玩儿？玩儿不下去。第二，我们也想通过媒体或者各位专家建议税务局要给政策，我们知道有些养老金的问题是税前列支，能不能把这种产品相接的，可能不是我们，其他家也有，这个产品能不能也做一个税前列支，我们这个对接实物，他必须进来。所以，我们下一步要给税务机关建议这个事，从税的角度，从国家35号给的先行先试示范区，我感觉这个政策不错。最主要我看养老根本的问题还是税收问题，我看三中全会对于全国医疗，包括报销都有明确态度，都有明确定位是非常好的，对养老产业支持。我就说这些。
徐高林：
谢谢戴总给了我们很好的解读。一个行业发展是管产学结合的结果，刚才是学界专家和业界老总都谈了，现在很荣幸的请保监会的主管领导，请贾处帮我们解读这件事，我们贾处是学者型官员，我虽然没有拿到官方介绍，但是我自己在网上查了一下，可能不一定对，2006年我查到贾出有学术文章，我拜读了，深受启发。我们保险公司投资养老社区这个事，主要的启动应该是在2009年前后，从个别公司试点到现在已经出现了全行业铺开的势头，我是经常关注这方面新闻，从个别媒体报道来讲，感觉说的也不是那么准确，有理清的需要。今天既然这么容幸请到了贾处，作为主管部门领导，能不能给我们对于保监会关于保险公司投资养老地产这个事的政策界限是什么？到底什么公司获得什么授权？以及目前这个行业发展状况，你是市场处最掌握数据的，应该可以给我们透露一些东西。
贾飙：
谢谢主持人。其实刚才主持人提了一个非常敏感，也是大家非常关注的话题，从媒体上大家反应也不一，真是有必要给大家一个正确的解读。
应该这样讲，大家可能也都看到了一个相关报道，就是把保险资金进入养老地产和保险资金投资普通行业地产这个概念没有一个清晰的划分和界定。这里我首先要强调一点，保险资金投资的养老资产和我们平常说的普通商业地产是有本质区别的，有几点本质区别。第一，保险资金投资的养老地产是要长期持有并运营的，这一点跟普通行业地产有明显差别。大家知道普通商业地产要尽快把住宅销售出去，尽快实现现金流受。实际上保险资金投资养老地产是长期持有，我们在政策上是保证的，要求保险资金投资地产五年内不允许转让，这是第一个区别。
第二个区别，保险资金投资的养老地产必须全国采用适老化设计，这一点戴总最有发言权，如果谁有兴趣可以到武汉去看一下那个社区。举一个比较简单的例子，比如我们平时设计的普通商业地产，他可能在楼道设计上，因为普通年轻人这个坡度可能就高一点，但是对于我们养老地产来讲，要考虑到老年人，所以坡度必须缓一点，这个在设计的时候是有严格规定。我再举个例子，比如我们的洗手间，我们洗手间正常年轻人是多大的范围就可以了，老年人动作迟缓，他需要的范围就更大。这是第二个特点，必须全部采用适老化设计。
第三，我们必须提出相关的专业服务，所说的专业服务不是这一个养老地产就解决问题了，实质上你要把所有的相应的配套、医疗、医疗设施、保健设施都提供好，这是我们一个基本的作为养老地产的一个出发点。
基于这些特点，可以看出我们保险资金投资的养老地产与普通的商业地产是有本质区别。这是我想说的第一点。
第二点，更重要的是保险资金投资的不仅仅是养老地产，而是养老社区，具体区别是什么概念？以养老地产为载体，我们要提供一系列服务。今天刚才王院长，大家可能都听到了，养老的核心是什么？是护理。刚才王院长已经明确提到了。这些恰恰是我们养老机构，我们的保险机构准备下一步进一步要完善、要投资的，现在已经有公司提出和国际上著名的护理医疗机构进行合作，成立相应的护理的叫做养老服务机构，我们在这边也是进行积极支持。也就是说什么呢？保险资金投资的是养老社区，这个社区的概念不是仅仅养老地产的概念，不是地产的概念，而是以地产为载体，提供一篮子整个养老服务的概念。所以整体来讲，我想在概念上首先做一个澄清，这是从我们监管的角度来讲看待这个问题。这是第一点。
刚才主持人提到了有一个词，我听的很清楚，主持人说保险资金进入了养老地产的全面铺开的概念，可以这样讲，保险资金有八家机构进行养老社区投资，可以说应该是探索，为什么这样讲呢？大家可以看到到目前为止，截止到10月末，我们保险公司投资到养老地产的总的计划投资额是150亿，实际投资额是50亿，大家知道保险规模是多少？8万亿总资产，7.3万亿资产应用总余额，总的来说我们仅仅处于探索阶段。因为我也是非常关注媒体的这些报道，整体来看，大家可能看到媒体说今天谁谁在哪圈了一块地，明天再哪又圈了一块地。实际上因为地产投资交易很复杂，前面有意向性协议、草签协议，真正落实的，报道的大部分还是处于谈判阶段，还没有开始进入真正投资阶段。所以，目前来讲，我们只能说保险资金投资养老地产还是处于一个探索的阶段。这是我想说的第二个方面。
第三个方面，对于政策来讲，刚才主持人也说了。我们从2009年保险法颁布以后，允许保险资金投资不动产，2010年颁布了保险公司投资股权、投资不动产的暂行办法，这个办法明确提出我们保险资产可以投资养老不动产，2010年同时发布的股权投资办法里面明确说明保险公司可以投资养老服务机构。从政策来讲，目前政策是允许保险资金进行相关业务投资的。为什么说现在大家仅仅处于探索阶段？第一，目前的养老机构，就是目前商业养老机构盈利模式确实不是很清晰，还有待市场的进一步检验。因为国际上非常清晰，国际上的模式非常清晰。分投资商、开发商、运营商，整个链条非常清晰，但是在我们国家目前还是一个探索阶段。保险资金、保险机构都是在探索，尽管很多大机构都说我要投养老地产，调门很高，但是实际上下单的还是比较少。就是这么一个概念。
从这个角度来讲，我们目前的政策是完全支持我们保险资金投资的。当然，这里面有一些问题，实质上是投资中实际遇到的问题，这些问题我们在下一步监管当中会进一步的理清。从下一步的角度来讲，我们有这么几个方面，准备进一步加大对养老服务机构支持力度。第一，还是完善政策，刚才我们戴董事长也在提这个事，这个政策还不是保险，不仅仅是保监会和保险之间的事，恰恰需要我们各个部门协调配合。一会儿可能我估计大家还会提到这个问题，因为涉及到不仅仅保监会的问题，涉及到民政部，涉及到税总，涉及到财政部，涉及到国土等等，涉及到一系列部门，从保监会的角度还会加强沟通。从目前来看，目前保险资金投资养老机构的政策相对来讲比较散，我们想配合相关部门，在明年出一个专门针对支持养老服务机构的一个指导意见。这个里面我们会详细的列出所有的支持政策，我想到时候可能还会专题发布会。这是我想说的第一点。
未来监管思路第二点，我们想要还是说以示范区的形式进行进一步的发展，以确保我们保险资金投资养老机构的发展方向。刚才我们江教授也提到了，其实社会上大家整体上都有这个感觉，保险资金一定不能走偏了，我们也是这个感觉。所以，一定是坚持他要保持一个正确发展方向。就是我刚才提到那几点，那些本质的区别一定是要坚持的。我们现在一些政策里面也都提到了，比如说严格的禁止变相炒地，严格禁止进入开发环节。我们现在总体的一个还是支持保险机构作为投资商和服务商，这是按照国际惯例。为什么我们国家这个情况跟国际上不大一样呢？我的一个体会，江老师我不知道我说的对不对？国际上金融市场太发达，我举一个例子，大家都知道RITS，RITS国际非常流行的金融产品，实际上就是房地产投资为核心，国际保险机构不采用直接买地方时，他直接买RITS，这恰恰是由于他金融市场发达的原因。养老产业据统计美国有20%地产资金是保险资金提供的，他不是直接买这个地，而是买这个产品，通过这个方式支持。所以，养老资金对于国家产业发展还有更重要的作用。
第三点，我们还是坚持市场化原则，保监会还是有守住系统性、区域性系统的一个责任，刚才江教授提的特别好，我们房地产走到现在，究竟走到什么程度？现在谁都不好说，不可避免会影响到，会关联到我们养老，我们保监会在这方面也进行了高度关注，在下一步也会进一步明晰相关法规，加强现场和非现场监察。
徐高林：
非常感谢贾处长，给我们抖了很多干货，现在看媒体有一句特别流行的话就是独家首发，我估计《21世纪经济报道》马上会发布一个独家首发，就是三个数字，8家公司、150亿草签额、50亿实际投资额，这个数字是最权威的数字。
下面有请乐成的高总谈一下，您对养老的角度谈一下养老地产和其他商业地产相比有什么独特之处，养老社区和其他的投资背景有没有什么关联？重点介绍一下乐成的模式和经验。
高峻松：
首先我做一点细微的更正，我们这个公司期望自己被市场理解为一种做养老服务的公司，而不是一家养老地产公司。这个我可以举一个例子，我们一直以来是把拿地，因为老年养老需求里面就有居住需求，你要满足的话，你就要考虑建设的问题。我这个例子是什么呢？我们为什么这么紧张养老地产跟我们公司沾上关系呢？比如我们去地方拿地的时候，我说我们做养老地产的，主要领导马上说知道了，两三年以前大家都拿着这个概念圈地，你们现在还用这个？就变成一种过时的感觉了。所以，事实上我们现在做的也是一种以养老服务为主，我们目前所有在运营的项目和规划中的项目，都是长期持有的，尽管我们没有保险公司这样大的资金实力，但是我们所有项目都是长期持有，土地性质是因为慈善用地，规划用途是养老设施建设，50年土地使用权，基本上是这样的概念。
回过头说一下从我的角度理解养老地产和普通商业地产有什么区别，我们总结基本上是三点：
第一，后继的服务比普通商业地产更加多元化，更加复杂。因为刚才几位嘉宾也谈到了，后面还要有医疗，还要有护理等等这些东西，实际上是比较复杂。
第二，所有这些服务整合，目前在我们国家还处在一个初级阶段，不像一个写字楼或者一些工业地产，或者是商业地产，他都有一些成熟的运作团队，我如果是一个开发商我做起来了，我找一个物业管理公司，去找一个什么样的招商引资团队，这个事情就不用管了。目前我们国内国外也看了很多地方，也尝试包括跟国外知名养老运营管理企业合作，但是最后我们还是自己来做这个运营服务。也就是说，你想一次性委托给别人管理，现在还很难找到一个质量让我们满意的企业，所以后期的服务还是处在初级阶段。
第三，比较重要的就是跟其他商业地产相比，养老的投资者也好或者消费者也好，他是截然不同的。其他商业地产的投资者，简单的说他属于有钱人，或者处在财富积累阶段，而真正消费养老地产的人，他财富积累阶段可能是20年、30年之前的事情，或者即使子女给他投钱，他相对于投在教育里面的钱相比，家庭里面花给老人的钱还是少，所以从这个来看，他消费的心里、支付能力、支付渠道，都会给你后期所谓的养老地产经营带来很大挑战。这是我认为三点区别。
当然大家也会关注盈利能力问题，如果三点之外再加一点，可能一个应老地产项目挣不出一个普通商业地产经理一年的工资，当然这个有规模的区别和周期的问题，我的意思就是讲目前这个阶段，除了你一次性卖房子取得收入之外，后期养老服务盈利状况是很差的，真的是顶不上一个高管做一年地产的工资收入。
如果受到养老社区模式和投资商背景的关联，目前来看养老地产，要么是从地产企业转型过来做的，开发大量的社区，要么就是像戴总这样做保险的有大量资金。两个特点，从地产这边转过来的，往往是强调我的规划设计，我的生活等等，体量不一定特别大。但是，做保险的没有上千亩地都不会提，保险公司的养老地产项目动不动就是一千亩左右的。所以，真正从养老服务进入养老地产的还没有，我还没有看到过说我以前是做医疗服务的，或者是我做什么其他跟养料比较相关的，或者我做餐饮的，我最后说我决定开发做一个养老机构。到目前为止成规模的这样的还是很少。做医院附属做护理院的我见过，但是和养老这个规模差距还是比较大。
具体到我们乐成的养老是这样的，我们现在有两个项目处在运营阶段，已经运营了一年时间，一个是在北京，就是在国贸南边双井桥那有一个机构，是按照国外长期照料机构设计的，目前基本客户平均年龄都在80岁以上，是属于高龄老人，需要照料的，是这样的情况。另外一个我们的项目是在海口，主要方向是以老人养生渡假的性质，还有一些健康的服务。另外，我们也在全国其他一些地方储备了一些带有老年住宅的，就是一次性销售的项目，下个月就会有一个项目开盘。因为我们在前期完成持有的过程当中也体会到，因为我们毕竟不像保险公司资金实力这么强，也要需考虑到前期的投资的收回、覆盖等等。所以，我们现在也储备了一些持有的养老服务设施加上销售的老年住宅的模式，也都在做。所以，基本的情况就是这样。
目前的感觉确实是越做越发现非常艰苦，可能因为我听了之前一些嘉宾发言，大家可能大多数还是来自于保险企业，谈来谈去都是资金的问题，事实上我们开业一年时间，但是我进入这个行业是从2007年开始做。相比之下如果做养老的话，钱真是最容易解决的问题，里面的事情太具体，跟今天主题不一样，我就不耽误大家时间，有兴趣再交流。我就说这么多。
徐高林：
谢谢高总，从一个实战家的一些切身体会，给我们谈了很深刻的一些体会。中国的专家都发言完了，现在轮到我们的外国朋友，Josh Johnson是我们合众人寿在武汉设的合众优年生活持续健康退休社区首席执行官，就是我们合众请的外国管理专家。以外国朋友眼光看中国刚刚蓬勃发展的养老社区事业，您对美国是最了解的，您能不能从一个比较的角度来看，就是您现在管理的这家社区，跟你了解的美国的不同种类相比，是在一种什么状态？目前您这个社区也开业一个多月了，目前的状况怎么样？您给我们介绍一下。谢谢。
Josh Johnson：
说到养老社区，我首先非常高兴的就是我们武汉的社区跟我以前在美国管理的社区规模都很类似，包括建筑物的风格。在我们合众优年完成建设之后，我拍了很多照片发给美国我以前的同事，他们看了以后都对我们这些照片感觉很惊讶。
我之前管理的社区和我现在在武汉管理的社区是有一些不同的，合众优年建立的养老社区公寓室内空间和美国之前的相比都要小很多，虽然说我们户型不是很大、很精致，但是我们其他配套是更多更好的，比如我们的几大会所，健身会所、艺术会所和餐饮会所。另外一个很大的不同，就是我们合众优年整体社区规模比我之前在美国管理的都大很多，我觉得这样做是很聪明的，有两个原因，第一个原因就是中国人口比美国多很多。另外一个很聪明的原因就是我们人员配比和住户的比例，还有整体空间，我们一个员工可以分散管理很多不同区域，这样效率更高。虽然我们规模和美国很相似，但是我们这个养老社区是提供所有级别的分级护理，比如独立护理区、专业护理。另外一个很大的不同，就是我们国外养老社区都是捱着一个很大的医院，而在中国的社区和医院距离有一点远，但是我们是通过建立一个驻点医院来解决医疗问题。另外一个区别，就是我们在美国很容易招聘到有经验的工作人员，而在中国这是一个新兴行业，所以工作人员都是要经过培训，我们要花时间、精力和金钱来培训他们。但是总体来说我还是对武汉很骄傲，因为我们社区规模和服务质量都特别好。
徐高林：
毕竟视角不一样，中国专家对中国很熟悉，去美国就是看看，他是对美国很熟悉，所以说的角度确实跟我们平时不大一样，非常感谢。
刚才贾处已经给我们披露了很多政策信息，我刚才争得他的同意，我拿着21世纪话筒的时候，也争取帮助21世纪挖出更多新闻。从2009年以来，保险资金投资政策变化非常快，每年都要出好几个新的文件。目前大家知道正在业界征求意见的，就是关于要打通小资产的限制，就是大类资产的分类这样一个政策意向，刚刚完成业内征求意见，现在保监会正在进行梳理，我听说这个意见还是大家各抒己见，有些还是有不同意见，所以请贾处再帮助我们透露一下，因为目前保监会在保险资金投资政策，尤其是养老地产这块，就是养老产业这块的政策，能不能再帮我们披露一点信息。
贾飙：
谢谢主持人。是这样，我们10月份的时候有一个保险资金投资监管比例的通知，这个通知把整个保险比例的要求进行的一个全面的梳理，把原来要求的100多个比例限制简化为14个，总体上是抓大放小的过程。目前进展比较顺利，从今天上午来看120家公司全部反馈完毕，无一例外大方向上是支持的，因为实质上是简政放权，把更多投资自主权交给公司的一个很好的体现，目前来讲进展比较顺利，如果一切正常的话，明年1月1号可能就要正式实施。当然，这里面一些技术问题我们会抓紧研究。
具体涉及到不动产这话，大家都知道现在实行了五大类分类，分为其中有一类叫做不动产类，这个里面客观的讲，不动产类包括很多，我们养老地产仅仅是其中的最小的一块，最大的一块是什么呢？是基础设施，这块我们是7000亿规模，最大的是这块，其次才是投资办公写字楼那块，办公写字楼是几百亿规模。所以，真正和养老地产相比，整个里面包括很多种。在我们比例监管里面，把不动产类放到了30%，这个总体上也是借鉴了国内外经验。从目前来看对这个大的比例监管大家没有提什么反对意见。因为大家都知道日本著名的332规则，其中一条就是不动产类控制30%左右，但是日本和咱们国家不一样，日本属于市场化改革比较成功的一个地方。所以，我们现在总体上，目前如果算整个大类不动产的话，可能会有10%几的投资。
徐高林：
我刚才说我们下面还有很多问题，但是刚刚主办方告诉我时间已经到了，我上课从来不拖堂，所以留给大家下一次的一个念想，我们就到这里结束，谢谢各位嘉宾。
（来源：新浪网）
