相对欧洲及其他发达国家而言，美国老龄化程度较低，与中国当前的老龄化阶段较为接近。其在商业运营上形成了一套自己的模式，即将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合，更有针对性地提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链的延伸和整合。

　　4月25日，在中美绿色医院与养老建设研讨会上，美国贝尔蒙特养老社区公司首席执行官帕翠莎-威尔（Patricia G. Will）、美国基石联盟养老护理咨询公司总裁戴维-弗格森（David B Ferguson）、美国汉森保麒律师事务所合伙人保罗-戈登（Paul Gordon）、美国凯健投资管理咨询有限公司中国董事长艾博迪（C. Christopher Alberti）、魅丽花园中国公司总经理高瑞（Cole Wright）、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊等就中美两国养老社区商业模式及发展进行了探讨。

　　记者：目前，美国养老社区有哪些典型的商业模式？

　　帕翠莎•威尔：在美国，养老社区一般分为4类：生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理社区，以及混合型的持续护理退休社区，也就是人们现在常说的“CCRC”。除生活自理型社区外，其他社区的开发运营需得到州政府授权，并与医院和专业护理机构建立紧密合作。在以上4种模式中，因“CCRC”混合了多种服务单元，是一种比较成功的养老社区模式。

　　记者：“CCRC”是怎样的一种商业模式和商业战略呢？

　　戴维-弗格森：“CCRC”型社区在入住时需要一次性缴纳入会费，还要每月缴纳服务费。服务项目包括清洁打扫、食品服务、健身健康等。

　　“CCRC”最大的特点是，如果老人在有自理能力的时候入住，当他们进入半自理或失能状态时，服务费不会增加。而老人如果在半自理或者失能的情况下入会，费用会很高。

　　在入会费和服务费方面，不同的地区也有不同，在加利福尼亚等高档消费地区，入会费大概是25万到70万美元；在华盛顿等生活相对便宜的区域，入会费大概是20万到40万美元。

　　帕翠莎-威尔：这种养老类型的平均服务成本每个月大概是3500美元到5000美元，费用是根据社区的情况决定的，社区不同、居住面积不同、提供服务不同，费用也就不同。就此，也提醒中国市场，不要重蹈美国养老产业的覆辙，原因是有太多的定价机制，让顾客觉得混乱；中国一定要让定价机制变得简单，让消费者十分清晰地进行消费。

　　记者：中美在养老社区运营方面有哪些区别？有哪些值得中国借鉴的经验？

　　保罗-戈登：美国的养老产业在1975年就已起步，当时的养老社区大多是宗教性质，不以盈利为目的。到1985年，很多开发商热衷养老住宅项目，他们把养老住宅设计得很漂亮，但由于各项指标不能满足老人需求，很少有人愿意入住。因此，在开发一个养老项目时，一定要有产业链的合作，要有能把房子盖好的人，要有征集土地的人，要有实际物业运营的人，才能发展好。

　　艾博迪：中国和美国的一个共同出发点就是，子女对父母的责任。我认为目前最重要的任务就是要让年轻人有意识，愿意用养老中心的方式去孝顺他们的父母，这就要求要有一个良好的监管环境和完善的法规。

　　高瑞：中美之间还是有差别的，美国是先富起来再出现老龄化，而中国是未富先老。另外一个关键的差别是，中国很多家庭中的老人与孩子居住的距离很远，再加上中国的独生子女政策，所以中国肯定要有自己的养老模式。我们研究了来自北京、成都、厦门、广州、天津等地的1000多名老人和他们的孩子，发现90%的孩子都不希望跟老人住在一起，但是要和老人住得近一些，因此，中国要有自己的养老模式。

　　帕翠莎-威尔：我在做养老中心的时候，担心的不是钱、房子，虽然这些都很重要，我最担心的是找不到合适的工作人员，完成这种相对来说服务性很高的工作。所以不管养老社区放在哪里，成功的关键在于有没有合适的人把它做好。

　　记者：国内的养老社区有没有借鉴美国的经验？在具体的发展方面又做了哪些尝试呢？

　　朱凤泊：“北京太阳城”就是借鉴外国养老社区模式做起来的，我总结了3个成功的模式：一是开发运作模式，太阳城属于住宅用地，为此，我们进行了一个发展划分，70%做老年住宅，30%做持有型的老年公寓和配套设施。这一做法已经得到多个城市政府的认可：谁承诺按照这一做法去做养老项目，政府就同意给他拿地。

　　二是经营服务模式，太阳城是中国的“CCRC”，是一个持续照料型的社区。目前太阳城有1600户居家老人，有600位寄宿在“银龄公寓”里，无论是哪种形式我们都为其提供了直至临终关怀的全程化服务，包括健康的、半自理的、完全失能的。

　　三是盈利模式，太阳城配备了一家二级甲等医院，医院和住宅同时启用。在服务当中，我们把医疗和生活照料作为主业，再配套其他设施形成一个产业链，从而实现一些盈利。模式成功之后，我们也被国内其他机构聘请去做管理，这样，盈利模式出现了不断复制和延续。

　　另外，针对我国特殊情况，下一步我们还要在全国提倡“千百万”布置。其中，我们会在城市中心租赁一些旧的办公楼、厂房、仓库、招待所等，将它们改造成借助型社区，即“百伏级”社区；还有“千赫级”公寓，即在城乡接合部做一些康复理疗型社区，可以把短时间内身体不好的老人送到这里。而郊区要做“万寿级”的大型综合体，从而形成一个大的养老社区网络。

　　如果单单开发一个相对比较大的养老社区，建议选在郊区，一是城市中心地价太贵，不利于社区规划；二是老人喜好“阳光草地”，郊区的容积率相对市区会很低，在郊区养老也会非常舒服。
（来源 中国房地产报）