在国家调控和经济形势的影响下，房地产企业遇到了前所未有的发展难题，地产开发商们不得不开始寻找新的突破口：转型、细分市场、走专业路线。与此同时，一个全社会都在关注的民生问题映入了房地产开发商的眼帘———中国近 2亿的老年人将如何养老？

　　据统计，截至 2011年底，我国 60岁以上老年人口高达 1 .85亿，预计到“十二五”期末，全国老年人口将达到 2. 21亿。中国人口老龄化问题日益凸显，再加上退休年龄延迟所引发的激烈社会争议，催生了公众对养老问题的关注和担忧。接踵而来的医疗、保险等后续问题，使建立以社区为中心的老年服务体系的任务也越来越受到关注。在“银发产业”大蛋糕的诱惑下，新的地产形式———养老地产成为了房地产企业市场转型和细化的一个新选择。

 

　　商业模式不同

　　养老地产是将养老和房地产相结合的一种新型产业，具有一定的特殊性。在发展过程中，养老地产也遇到了许多的问题，如：缺少行业标准、缺少标杆企业、盈利模式模糊、达不到专业化程度要求（护理、医疗、健康管理等方面）、专业运营团队稀缺（境内尚处于起步阶段、境外水土不服）、扶持政策出台不到位（土地、税收等方面）。这些问题使得该产业成熟度远远滞后于市场关注度，即使是一些进入养老地产较早的房地产企业，也都还处于“在路上”的状态。究其原因，在于养老地产与以往开发商所做的传统住宅、商业地产等都有很大的不同：

 

　　一、项目主推的理念不同

    养老地产比传统住宅建设更侧重于以养老养生、健康保健为宣传卖点。

 

　　二、客户群体不同

    养老地产突出以老年人群为服务重点，即使实际购买和居住的人群中部分为中青年和青壮年，在项目推广时也会以老人为核心，通过多代居、两代屋、大型适老社区等方式推介项目。

 

　　三、建筑标准不同

    在规划、设计、配套设施和设备中均体现适老化。养老项目在容积率、景观覆盖率、绿化率、节能环保设施、公共活动设施、空间设计、暖通及强弱电、通风与采光等方面均有更多的适老化要求。

 

　　四、囊括模块不同

    因为客户群体的客观实际需求不同，养老地产比传统住宅地产需要更多的医疗护理、健康管理、文化娱乐以及家政物业等综合服务，在项目组团中要根据项目定位植入对应模块。

 

　　五、经营模式不同

    传统住宅地产为产权销售式，开发商卖出房屋之后撤出，后续日常服务由物业管理公司承担，但养老地产项目根据土地性质不同、项目定位差异，出现了产权销售式、出租式、持有经营式和混合式经营等不同模式。

 

　　六、服务团队不同

    目标群体身心状况及生活需求具有一定的特殊性，其服务应该由养老护理、医疗康复、家政物业等专业人士提供，对专业程度要求较高且服务需求量大。

 

　　七、投报周期不同

    养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量地投资且回报较慢。

 

　　八、收费模式不同

    目前较多采用的收费模式为产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。

 

　　九、产业融合性强

    开发商根据养老地产的选址、定位以及核心卖点，与保险、金融、医疗、酒店、物业等产业有机结合，以增加项目的盈利和可塑性。

 

　　准确定位

　　梳理国内外养老地产的开发经验和经典养老地产项目，结合国内政策和国内养老地产遇到的瓶颈，在养老地产项目开发和运营的过程中有以下几点思考：

 

　　一、开发商在项目的前期就应思考清楚项目的定位

　　整体项目定位在养老地产开发初期尤为重要，是立项之本。在项目定位时，考虑是做养老地产，还是用地产养老；在经营的时候，考虑是选择产权销售，还是销售、出租及持有经营的混合模式；在运营和管理时，考虑是启用专家管理，还是请管理专家；在与国际企业合作的时候，考虑是让国际团队空降，还是将国际经验本土化。整个项目在前期规划时就需要论证清楚产品定位、经营模式以及运营管理方法，产品营销应该贯穿于项目实施的全过程。

 

　　二、目前国内养老项目开发应采取“实战专家 +国际团队”的运作模式

　　要想做一个成功的养老地产项目，就应该将“前沿理念 +国际团队 +实战专家”的组合模式贯穿项目全程。把养老地产作为战略方向的企业，前期立项论证无养老医疗实操人士参与、境外参观学习与项目开发经营模式不对等、项目聘请大量顾问但项目自身无核心团队、设计团队未与运营团队对接、房子盖好后再请运营团队进入、照搬国际设计无后续本土化对接（经营服务）等错误的运作模式将会导致大量人力、物力、财力损失，甚至会使项目半路夭折。

 

　　三、注重人才培养，建设专业团队

　　过去的十年是房地产的“黄金时期”，高速的发展掩饰了房地产企业在人才建设方面的“短板”。然而，在行业发展速度减缓，需要进行升级和转型的当口，人才的匮乏已经成为制约养老地产发展的主要原因。

　　通过与养老产业发展成熟的国家和地区的各种专业机构的多年磨合、实践得出了经验：养老地产的人才难题，尤其是高管人才的难题，开发商要同时走外部招聘和内部培养两条路。根据战略发展目标，有针对性地挑选具有提升潜力的合适人员进行培养，如参加养老地产职业经理人或项目总经理培训（内部培训 +外部培训）。

 

　　四、正视养老产业链，探索养老地产盈利模式

　　养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。

　　与其讨论养老地产是否盈利，不如从“产业链”的角度下功夫。由于养老地产的开发模式灵活多样，在项目选址、业态设计、商业组团等方面与健康地产、旅游地产也有相通之处，因此可以根据项目地点、规模、人群等因素，植入产业链中的不同模块、或将若干模块有机组合，从而提高收益率。另外，开发复合型养老社区，解决养老地产短期、中期、长期盈利点的问题、持续创造价值，这样才能形成一个完整的养老地产盈利模式。

 

    （来源：中国房地产报）