今年春节，62岁已经退休的邻居赵大爷选择远离北京，到海南三亚自己买的400多平的大别墅度假，并且要呆到北京春暖花开的时候再回来。随同一块去的有老刘、老骆两家人。老刘、老骆再过两年也到退休年龄了，这次去，就是感受一下，如果选择在三亚购房养老，对他们这样的老北京来说，是否适应得了。

　　答案早已出来，冬天在三亚，气候非常宜人，赵先生购买的项目环境很美，安全系数也高，人性化智能化虽不如北京的高端项目，但基本符合养老要求。就是医疗健康设施方面略有欠缺。

　　无独有偶，退休多年的邻居文大爷和老伴春节前也去南方了，去所是云南西双版纳，现在那一片美丽森林里一个又一个功能齐全的社区在落成。老两口在那儿买了个大四居，如果小孙子假期能去云南看望他们，他们就打算呆在云南一年两年不挪窝了。

　　越来越多这样的老人过着候鸟式的旅居生活。海南、云南、北戴河、威海、烟台等等，旅游养老与度假、休闲、养生、观光等旅游形式融合为一体。中国养老地产正在走向一条快车道，据估计每年至少有近2万亿消费市场。

 

 

　　中国人口老龄化日甚一日。中国房地产业协会老年住区委员会百城联动项目总顾问、养老e智库理事长贾洪杰介绍说，中国早在1999年就进入了老龄社会。2015年底，中国60岁以上老年人口数量已经达到2.2亿，占全国总人口的16.1%，世界上人口数量超过2.2亿的国家超不过10个；65周岁以上老年人口1.43亿，约占总人口的10.5％。已经超过联合国“60岁以上老年人口占总人数比例超10%即为老龄化社会”的标准。

　　“在今后较长一段时间内中国人口比例将以年均3.4%的速度增长。到2040年我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿以上。”贾洪杰说。

　　有数据显示，刚刚进入老年的这一批消费者，更注重健康和休闲，消费也更追求档次，针对老年人的老年旅游、各种养生保健产品，持续成为消费热点。

　　因此，养老产业包括养老地产不缺消费者。目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

 

 

　　养老地产区别于其它地产类型的显著属性毫无疑问是其必须适合养老。是否绿色地产，是否有无障碍、人性化的住所设计，是否交通便捷、环境宜居，是否有适合老年人的医疗配套设施和生活服务设施，是否有保安、保洁等安全高效的服务。

　　中国养老族对养老地产的需求是非常旺盛的，而政策层面也在大力扶持养老地产。2016年10月，中国发布了首个老年宜居环境建设指导意见，对一直备受关注的适老居住环境提出了具体要求，并提出对老年人住宅进行适老化改造，支持适老住宅建设。

　　贾洪杰分析称：“养老地产目前仍处于初级阶段，但属于朝阳产业，前景广阔。对养老地产企业来说是一个新的发展机遇，会涌现出一批优秀企业和企业家。”

 

　　据统计，已经有超过百家房地产开发商和险资企业进入养老地产领域。开发运营模式多种多样，贾洪杰介绍了几种比较有特色的养老地产模式。

　　一是保利地产的以居家为基础以社区为依托以机构为核心的“三位一体”中国式养老模式。

　　二是万科的养老地产业务，集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。涉及的养老更多是根据养老服务支持。如“万科幸福汇”采用的是租售并举模式。

　　三是泰康人寿-燕园，全托式退休可持续关爱养老社区。借鉴国际领先的CCRC模式，走的是保险资金、医疗机构与养老机构合作的新模式。营销采用抵押金+租金+服务费用和购买泰康理财产品+租金+服务费用的模式。

　　四是北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家图形会员制星星养老模式的国际养老机构。开创了敬老院与俱乐部相结合的新模式。

 

 

　　哪些养老地产项目算是有特色的？贾洪杰介绍说，以房屋出售为主打的是绿城集团的乌镇雅园，还有后期开发的桃李春风项目。主要以养老地产销售为主，专注于康复医疗。健康老人可在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。泰康人寿的燕园养老项目是养老服务为特点，参照国际长期照护标准的专业化照护体系，为每位居民制定完善的照护方案，配备专业照护团队，建立健康档案。目前特色养老地产就集中在地产销售和服务销售这两大类别上。

　　不过，怎么样将养老地产做成一个有口皆碑的产品，目前成功的案例仍然寥若晨星。

　　除了喊有山有水有森林，环境清雅，引进了知名医院外，大多数养老地产开发商仍然在重复日常销售普通商品房的那个老路子，如何以一个整体概念有效吸引老年消费群体仍在摸索当中。

　　以北京为例，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，不少养老地产项目每月价格动辄上万，中低阶层难以承担。除了价格不菲的会费外，每个月食宿休闲护理费用等至少上万。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析说，目前，养老地产开发商主要满足的是“塔尖阶层的养老需求，这种高端化的模式更利于其整个利润的实现，如果做中低阶层养老需求的话，可能很难实现资金的正循环。”

　　中国社科院财经战略研究院研究院李超分析认为，在巨大经济利益的诱导下，很多房企扎堆养老地产，但是开发商还停留在以养老概念卖房的状态下，养老变成了一个噱头，忽略了服务本位。而养老地产的核心，恰恰就是养老服务。

 

 

　　中国的养老地产业是随着中国快速进入老龄化社会而应运而生的。它可以定义为适老化建筑（全龄化）+ 商业配套 + 服务等完整产业链的统称。对于广大老年人来说，当今中国，哪儿是最佳养老之所呢？

　　“目前普通人要投资养老地产的话，需要找到一些好的品牌，品质好服务好的项目，这样的项目进行投入会有较好的收益。但是也有一些养老项目配套不完善，服务跟不上，投入的风险也存在。”贾洪杰建议说。

　　品牌好，一般就意味着社区品质好，房子质量、居住环境、物业服务、交通医疗配套设施等都适合养老。当然，除了好品牌，好服务，老年人还应根据自身情况选择养老居所。

　　对于失能、半失能老人，比较合适选择位于城市城区的养老社区，交通便捷、有医院、银行、超市、菜市场等成熟的城市配套设施。

　　对于普通有正常行为能力的老人，喜欢清静，又关爱儿孙的，到近郊找一个交通便利，空气好、环境好的所在养老较佳。

　　对于身体非常健康喜欢到处玩的老人，则到远郊或者旅游城市或者国内一些风景名胜地，购买一处有山有水有森林的居所，过一种候鸟式的养老生活则最佳。