由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。泰康健康产业投资控股有限公司华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢出席并发言。

　　徐晓欢认为，康养产业最大的问题是要发产品，必须给到收益率，但是目前很难给到一个投资人愿意接受的回报率。他认为，如果房地产市场能进入到一个比较平缓的阶段，对养老产业是一个利好，“大家可以更加沉下心来，在资产这块没有那么浮躁。

　　以下为实录：

　　徐晓欢：今天泰康占了非常大的一个好的平台，我们这边有保险资金。这市场上，刚才也说融资难，保险资金是最便宜的钱了。

　　回过来说，把它当做真的运营价值来看的话，养老的核心价值还是没有找到运营本身的营运模式，这是所有问题的本质问题，无论做规模化，还是金融化，没有利润的东西是无法生出合作架构的。

　　我跟很多地产朋友都聊过，很多人都想转型做养老。为什么承租能力高，其实很简单，同样的运营，我们养老的盈利成本非常低，像我们的泰康养老社区，自理要1：0.6，一个长租公寓配3个人就可以成功运营了，运营成本上的非常大的差异，导致我们从运营角度来说，很难找到一个，有两个天花板，一个是运营成本没有办法下降，老人的支付端又没办法破这个天花板。我们刚才走在中高端路线，老人再有钱，没有人愿意掏更多的超过自己退休工资的钱选择为自己的养老买单，这是目前非常严肃的困境。

　　今天从泰康的角度来说，一方面我们在做全国化。全国化最困难的是什么？中国所有的政策都是地域化的，每个城市的养老、医疗、土地、规划，所有的政策都是不一样的，所以我每进入一个城市，都是重新来一遍。因为今天背靠泰康集团做这个事，单一的成本都在一个城市、一个社区方面。

　　我们去年考虑开始做网络化，希望在一些核心城市去做多点布局。他们在这些方面都做了很多的探索。今天的产品线我也做一些交流，大家如果能够把他挣钱的本质倒退，他的运营、投资逻辑的话，还是能够去努力做出一套产品线的。

　　从我们大的集团来说，其实是我们相对薄弱的。本质上还是金融机构，从未来来说，从泰康规模来说，将来希望跟更多人合作，而不是单一的，以前是迫不得已，市场上没有人干这个事，泰康所有事就自己干了。市场逐渐会走向专业分工的路线，专业的人做专业的事，投资人做投资的事，开发的人做开发的事，运营的人做运营的事。大家把每一条线的成本往下压，使得我们这个产业链做一些规模化和金融化。

　　泰康在医养方面已经投了200多个亿了，本质我们是养老社区，变成了金融产品销售给了个人客户，跟我们早年的信托有些类似。今天泰康的模式，我们发了一个幸福有约的产品。这个模式在过去的几年还是获得了比较大的成功。我们累计到今年，超过6万销售的保险客户。实际上，这6万单的价值，从目前来看，远远高于我社区带来的利益价值。这6万都是中国的高净值客户群，这部分人给我一方面代理了资金，他们带给我1200亿的保险资金，他们本身是冲着我的养老来的。

　　另外一个，对于保险来说他已经是合理的回报。领域，从运营的角度来说，又有一个远期客户的预定，帮助我在全国或者地区进行布局，提供了客户的参考数据，这是目前泰康探索的金融化模式。如果说没有这个商业模式的话，今天我们这样做下去，实际上是很难长期去投入。

　　刚才讲到RIETs的问题，破壁的同时，也批了我们100亿的健康产业基金，这块为我们后续医养大健康产业的投资，包括资产证券化等等，其实是一个比较好的平台。我们最近，包括我们自己内部也在不停的研究。我们可以看到，全球最大的养老供应公司，也没有哪一个公司可以进入世界500强的。美国很大的一家医养不动产，涉及200多亿美金。

　　我觉得我们目前最难的困境，产品本身结构没有那么复杂，自己本身从租金到运营服务费，一个价值存在。实际上我们目前来说，最大的本质是我们要发产品，必须给到收益率。但是目前很难给到一个投资人愿意接受的回报率，今天也讲到房地产市场，如果进入到一个比较平缓的阶段，我个人认为对养老或者实体产业的人，是一个信号，大家可以更加沉下心来，或者在资产这块没有那么浮躁。