“以房养老”的目标客户是无子女老人和失独老人，是一种针对特殊群体的养老方式，其推广需要经历一个渐进的过程。

　　自2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉4地推出“以房养老”试点。2015年3月25日,幸福人寿首款以房养老项目“房来宝”获批上市。截至今年5月20日，全国范围内参与“以房养老”项目的有59户，共计78人；完成业务投保流程的有38户，共47人。其中，32户家庭已顺利领取保险金，月领取范围在5000～10000元，平均领取金额为8000元。金额最高的是上海的一位客户，每月可领取1.9万元。虽然外界多认为以房养老的效果不如预期，但幸福人寿表示，今年将继续参与“以房养老”试点工作，目前已完成第二批试点城市可行性调研工作，主要集中在长三角、珠三角等沿海地区。

　　所谓“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。之后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种方式也被称为倒按揭或反向抵押贷款。由于中国人普遍存在养儿防老和把房产留给子女的观念，在幸福人寿的产品定位中,“以房养老”的目标客户是无子女老人和失独老人，是一种针对特殊群体的养老方式，其推广需要经历一个渐进的过程。目前，参保人数在预期之中，并非如多数报道中那般惨淡。

　　调查显示，我国独居老人占老年人口总数的比例近10%，人数大约在2000万人。假设其中1000万人为城镇老人，而有房产且有意愿进行以房养老的为10%，那么将有100万人的市场可待开发。参与以房养老的老人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险及相关费用后，剩余部分归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的保费，将由保险公司承担这一风险，不再向老人的家属追偿。对于该房产，其继承人拥有优先选择权，可选择通过偿还投保人应承担的保费并支付赔偿金，赎回对抵押房屋的权益。根据幸福人寿的费率表，以一个65岁的男性老人计算，每100万元有效保险价值的房产每月可以领取3031元，以平均时间为22年计算，领取总额约为80万元。无论房价涨跌，老人领取的养老金不受影响，继承人也不用担心错失房价上涨的利益。相较而言，保险公司承担了房价下跌风险与被保险人的长寿风险。

　　目前，我国房价的绝对值已经很高，在国家宏观调控、限购等房产政策下，未来房价继续上涨的预期大打折扣，保险公司必须承担这一风险。此外，现代人的寿命越来越长，此种产品必须给付终身年金，若因为医疗科技的发展使得被保险人投保后的平均寿命高于产品的假设，保险公司也必须承担长寿风险。

　　笔者认为，类似的“以房养老”产品值得继续推广，国家应提供税收减免和部分补贴，同时要求所有提供住房反向抵押贷款的金融机构缴纳保险金，在一定程度上抵御房价下跌和长寿风险。