当前，房地产市场从增量开始转向存量运营，不少房地产企业也开始谋划多元化布局、寻求新的利润增长点。近年来，养老地产的前景普遍被市场看好，其中包括万科、远洋、龙湖、越秀、珠江实业等多家上市房企都在加速抢滩养老市场。

　　记者了解到，在养老地产方面，万科是业内最早涉及的房企之一。2009年，万科便开始研究养老业务；2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至目前，万科的养老业务布局了包括北京、上海、成都、杭州等在内的多个城市。

　　据公开资料梳理，2012年可以说是头部房企布局养老地产的“元年”。这一年，保利发展在北京落地首个以医养结合为服务特色的养老机构和熹会，开启健康产业布局。随后，分别在北京、上海、成都、广州先后运营多家高端养老机构。

　　远洋集团旗下的远洋养老也于2012年成立，同年创立了椿萱茂养老服务品牌，目前已在全国10余城落地生根。远洋地产总裁李明曾在公开场合表示，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

　　越秀地产也从2012年起开展了对行业进行系统研究、全国实地调研，之后还设立了养老产业公司。记者从越秀地产获悉，越秀康养2017年成立至今，通过自主建设、并购、合作，成功布局了粤港澳大湾区和长三角经济圈，落子广州、佛山、无锡、镇江、湖州、台州等城市，形成“3省6市8千床”的规模格局。

　　此外，富力地产、招商蛇口等多家上市房企也在布局养老地产。据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在A股主板上市的公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

　　以“地产+养老+医养”为核心

　　据悉，目前国内养老地产主要有三种运营模式：持续照料退休社区模式(CCRC)、全龄型社区模式、养老公寓模式。其中，全龄型社区多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。

　　但不管是哪种运营模式，医养结合都是重中之重。记者采访获悉，越秀康养的运营模式是“医养机构+康养公寓+康复医院”。围绕养老服务，还搭建了护理培训（越之秀）、养老服务社区融入、医养融合研究、智慧养老、集团内部产业基金等支持资源，其中医养结合、社区融入、智慧养老是其三大特色。

　　“目前的项目都是医养结合项目，已开业运营的越秀银幸颐园（赤岗）项目内设康复医疗中心，越秀银幸颐园（晓园北）内设中医门诊部，已经开业运营海颐苑的项目与南方医科大学珠江医院签订绿色通道，海樾荟项目以三甲医院为依托，共同打造医养融合的养老机构及康复医院，越秀银幸颐园（大德路）项目与广东省中医院合作，医学专家轮流坐诊。”越秀地产相关负责人表示。

　　据透露，目前越秀康养已经打造出以广州越秀·海系列养老公寓、广州越秀银幸颐园系列养护院、“悦”系列康养社区、无锡朗高系列护理院为代表的21个项目。

　　不过，开发商在布局养老产业时，其产品线多聚焦于中高端。比如，在越秀康养产品设计中，“海”系列养老公寓及“悦”系列康养社区定位中高端，越秀银幸颐园系列、越秀朗高定位为中端/普惠型养老机构、护理院。

　　记者走访远洋集团旗下的椿萱茂了解到，其在广州的项目属于中高端。客服人员小曾表示：“对于入住的长者，会先评估其身体状况，了解兴趣爱好等。费用方面，需交押金5万元。”小曾告诉记者，目前这家位于番禺区的项目房源还比较充足，住户可以住上单间，费用大概是6700元/月。而高端的费用则更高，8000元/月以上的也有不少。

　　大部分项目仍处于培育阶段

　　目前来看，国内多方资本都在进军养老产业。不过，盈利模式和商业逻辑是始终绕不开的问题。其中，房企大多数项目仍处于培育阶段，离盈利还有一段距离。记者查阅了万科、龙湖等多家涉养老地产的上市公司财报后发现，这些公司在年报中并未披露与养老相关的具体收益。

　　越秀地产方面向信息时报记者表示：“养老板块目前仍处于培育阶段，现有项目都是近年新投资的项目，基本上处于培育期。随着项目运营进入成熟期，康养项目未来有望构建起新的利润增长点。”

　　即便是养老行业的龙头股宜华健康，盈利也并不容易。记者查阅财报发现，宜华健康依托全资子公司亲和源开展养老业务，该板块仅在2018年实现过盈利，目前仍处于亏损状态。根据公告，2016年~2020年5年间，宜华健康的养老业务累计亏损2.9亿元。

　　另一家较早期布局养老服务机构的上市公司双箭股份，养老业务在2020年的营收也只有2244.94万元，不到总营收的2%，亏损为582.39万元。

　　《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

　　对于存在盈利瓶颈的原因，上述报告指出，一则是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅；二则养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产业务高利润、快周转有一定差距。

　　业内声音

　　A面：房企布局养老业务的优势

　　据了解，房企可以为康养产业提供资金、人才等资源的投入，为行业的发展带来很大的助力，甚至可以在行业盈利能力不强的情况下从地产其他业务板块进行反哺。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，资金实力是企业做养老地产的很重要的因素，而资金上的优势、拿地优势和社区运营上的优势都是房地产企业切入养老行业的先天优势。“养老板块的布局是房地产企业实现多元化布局的形式，如果养老地产做得好，将吻合人口老龄化的需求。但如果做得不好，也将拖累企业业绩。”

　　克而瑞研究中心指出，未来进入老龄阶段的人群，其养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

　　B面：房企投资养老产业的困境

　　也有业内人士向记者透露，康养产业是一个超过10万亿元的巨大市场，但也是一个比较难做的市场，不仅资金投入大，回收周期长，需持续运营，而且目前行业内盈利模式不清晰，养老领域仍有三大产业瓶颈：

　　资本进入障碍。我国各级政府短期内很难对民办养老机构进行大幅资金扶持，民办养老机构从拿地、开业到日常运营都将面临不少困难。同时，我国目前的养老保险制度、金融市场对养老项目的开放程度等都有待进一步完善。

　　缺乏成熟的盈利模式。盈利模式问题是长期困扰养老企业的一大因素，前期投入大、回收慢是养老投资的突出特点。因此，市场上做养老健康的企业多在亏损，缺乏成熟的盈利模式。

　　专业人才缺乏。我国养老业人才正面临“学历和素质较低”“正规化水平较低”“薪酬待遇较低”“社会地位较低”的所谓四低现状，护理人员总量与老龄社会需求量相差甚大，缺口至少数百万人，农村和基层护理人员短缺更为严重。