近日，银保监会下发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将扩大以房养老保险业务开展范围。试点多年的以房养老保险似乎将迎来发展机遇期，但回首试点结果却发现，以房养老可谓理想很丰满，现实很骨感。试点4年来，开展业务的公司仅有1家，产品只有1款，完成承保手续的仅有98户家庭139位老人。

　　作为养老保险体系、商业养老体系、养老体系的有益补充，以房养老保险为何在国内开展如此艰难？

 

 

　　一、自即日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。相关业务监管要求适用《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(保监发〔2014〕53号)的规定。

　　二、保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

　　三、各保监局要结合当地实际,加强向地方政府的汇报,加强与相关部门和单位的沟通协调,支持保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务;做好相关监管工作,规范市场行为,切实维护消费者合法权益。如保险机构确定在当地开展老年人住房反向抵押养老保险业务,保监局应及时向我会报告。

 

 

　　“以房养老保险”是舶来品，在国内试点始于4年前。

　　2014年7月1日，北京、上海、广州、武汉4座城市正式开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险试点，随后，保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》的保险条款，自此，国内首个保险版以房养老产品正式出炉，试点期为两年。

　　自“以房养老”保险试点以来，有多家保险公司得到了试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家。2015年3月该公司推出的“幸福房来宝”A款产品也是市面上唯一一款在售的住房反向抵押养老保险产品。

　　据新华社报道，截至今年6月底，有多家保险公司获得了试点资格，但只有幸福人寿开展了业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。

 

 

　　“以房养老保险”试点效果之所以不太理想，有多方面的原因。

　　从保险公司的角度来看，“以房养老”保险产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性，导致供给能力和意愿不足。

　　还有就是现金流的问题，与以房养老试点相类似的产品就是税延养老险，虽然两者都基于微利，但保险公司参与两者的热情完全不同。原因就在于税延养老险久期长，但前期是现金流入，对保险公司保持现金流动性有利。而以房养老险同样久期长，但前期是现金流出，这对保险公司的偿付能力充足率提出更高要求。

　　有保险公司人士直言，这类保险产品属于前期投入较长、风险较大、利益回报并不明显的保险产品，在政府并未给予相关引导及政策支持的情况下，暂时选择观望。

　　从消费者的角度来看，则是其有不符合传统观念和消费习惯。在我国传统文化的影响下，“养儿防老”的思想观念依然深入人心。同时，家文化以房为中心，安土重迁也使得自住房产流转困难，房产主要是作为遗产留给子孙。

　　此外，政策配套建设滞后，制度交易环境不成熟。“以房养老”保险相关的法律制度存在缺失，对于投保群体以及保险机构的法律保障不足，也增加了“以房养老保险”产品运行中的法律风险。

　　另外，有人总结指出，以房养老看起来很美好，实则就是个坑，在经济层面来看根本就不划算。房产反向抵押后，如果房价涨了，保险公司能赚钱，但领取的养老金不变，消费者就吃亏了。而如果房价下跌，保险公司会亏钱，就会拒绝承保。而偏偏以房养老是一个长期产品，面临房价的不确定性。

　　可以说，作为市场主体的保险公司很清楚，以房养老赚不到钱，连试点都不想搞。对于“以房养老”保险，市场已经用行动作出了选择。

 

 

　　正是这个原因，所以保险公司人士才提出，政府没有给予政策支持的情况下，暂时选择观望。那么，政府要给予怎样支持呢？这里，我们可以参考下美国的模式。

　　美国主流的逆向按揭（99%左右）是由美国住房与城市发展部创造并监管的养老模式，正式名称是住房资产转换按揭（Home Equity Conversion Mortgage）。这种按揭，本质上是拿你的住房来进行抵押从而获得的一种贷款。

　　这并不是美国官方提供的贷款，而仍然是由商业机构提供的，但是美国政府（联邦住房局）为此提供保险。这个保险保证了借贷双方的权益。它既在商业机构无法按时给付按揭时保护房屋拥有者的利益，也在房屋价格大幅下跌导致房价无法支付商家按揭总额时补足商家的亏空。

　　由此可以看出，政策支持的切入点其实在于如何平抑房价波动带来的影响。既要让参与以房养老人不会吃亏，又要让保险公司有钱赚，这是非常困难的。而美国模式实际上并没有以房养老保险，而是在逆向按揭外部辅助一个价格指数保险，保障房价体系的稳定性。这种机制可有效地分散交易各方风险，保障交易安全。

　　而中国的以房养老模式，更像是一个已经打好包的复杂金融产品，也就决定其本身成为了风险聚集区，要实现风控和项目管理将更加困难，对保险公司提出了过高的要求。而且，中国的房地产市场本身正处于泡沫化的破灭边缘，市场预期并不乐观。近期，厦门地产市场就传出有爆雷风险，后期发展情况待进一步观察。

 

 

　　抛开产品和制度的问题，“以房养老”依然是一个值得关注的市场。从我国庞大的老年人口规模来看，“以房养老”保险最现实的需求群体虽然小众，但规模不容小觑，形势也有向好的一面。

　　首先，在我国严峻的“421”家庭结构下，房产价值固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。

　　其次，中国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。再加上出国人群不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年生活，“以房养老”的刚需群体正在扩大。

　　再次，近年来中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。而《中国养老金融调查报告2017》数据显示，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁～59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

　　从市场规模预测方面来看，上述报告指出我国有1.02亿60岁以上城镇人口，拥有的住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”，其市场规模也可以达到2200亿元以上。